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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。ほぼ、毎日更新です。

本日から営業しています

本日から営業しております。
目標のベンチプレス100キロとゴルフ100切りと取引価格1億円と、ここ3~4年くらいずっと言っていますがなかなかできません。
一番できそうなのがゴルフ100切りですね。
ベンチプレス100キロは体重を一度増やしてジョギングを週一くらいにしないと難しいと思います。
腹がたるんだ状態でいるのはいやなのでジョギングをやめるのは難しいですね。
今年は元号がかわるまであと4か月、11月にはブレードランナーに時代が追いつきます。
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値上げと値下げ

従業員の方が言っていましたが熊谷の花湯が何かの日帰りスーパー銭湯のランキングで2位になったそうです。
ちなみに1位が横浜の施設だそうですので行く機会がありません。
そもそも全国2位であれば商圏では断トツのシェアを取っているわけですから「お客を選ぶ」ことができます。
ディズニーランドは値上げを繰り返していますが断トツのシェアを取っているからできるのです。
お客を選ぶというと会員制だったり紹介制のお店もお客を選んでいます。
勿論ステータスもそうですし一定水準のサービスが受けられると同時に同じ空間を共有するのが自分と同じようなクラスの客層ですのでそれ自体もメリットになるそうです。
有名人やお金持ちがいくスポーツジムは入会金が数百万円で月5万円の会費のところがあるそうです。
当然一般の方はスポーツジムに月に5万円も払いませんから自分自身でも他の会員を選んでいるのです。
不動産においても都心の一等地というのはおなじような特性があります。
高くても売れる不動産と安くしないと売れない不動産では高い方は将来値上がりも期待出来て収益も見込めます。
深谷市の老朽化した体育館を解体費を買主負担でマイナス795万円で売却したように安くしないと売れない物件というのは将来の期待が薄いのです。
値上げができるいうのは究極的な目標ですが値上げができるだけの価値があり需要が供給を上回るということとです。
一方で値下げしないといけないとなると安く手に入るということはメリットに思われますが買った時より将来値下がりしますので最終的には誰も得をしません。

不動産の活用

不動産で最も利用価値が高いのは商業施設ができる場所です。
店舗(商業施設)の坪当たりの賃料は居住用物件の2~4倍になります。
店舗>事務所倉庫>住宅の順位になります。
同じ床面積なら本来店舗物件の方がよいのです。
しかしながら上記の利用目的で建てられる条件を満たしている不動産は思ったより多くないのです。
商業地域でも狭かったり人通りが無かったりしますと店舗物件を造っても集客できないために住宅がつくられることになります。
北埼玉ですとそもそも集客できる不動産が少なくより希少になります。
しかしながら昨今国道沿いの店舗が解体されて木造三階建てのアパートが建築されています。
本来は店舗物件が建築されるべき場所なのですがどこにでも建てられるアパートを選択されるのは残念です。
幹線道路沿いのアパートというのは(建築会社以外)誰も得をしないのです。
飛び込みの建築営業でなくどこか信頼できる不動産会社に相談していれば違った判断もあったかもしれません。
地主さんもいくら家賃保証されるといってもこれからの社会情勢を考えればリスクよりリターンが高いと判断したことが間違いでないことを祈るばかりです。

年末年始の休業日のご案内

平素は当店をご利用いただきありがとうございます。
早速ですが、年末年始の休業日をお知らせ致します。
 平成30年12月29日(土)から平成31年1月5日(土)とさせていただきます。
1月6日(日)より通常営業を致します。
ご不便をお掛け致しますが、ご了承下さい。

なお、上記休業期間中の設備等のトラブルの発生につきましては、
当社管理物件は 0120-036-599
非管理物件は貸主様へ直接ご連絡下さい。
トイレのつまりや故障によるあふれ、紛失等による鍵開けなどの緊急(応急処置)対応はご加入の保険会社様へ
30分以内の作業の場合には部品代以外はかかりませんのでご利用ください。
全管協共済会 0120-087-873
あいおいニッセイ同和損保 0120-985024
ジェイアイ傷害火災保険 0120-515662
e-Net少額短期保険 0120-089-998

物件が決まる方法

賃貸物件のオーナーチェンジが昔と比べて増えています。
買われる方はなぜ売りに出したのかを理解されている場合と収益利回りだけで考えている方がおられます。
なぜ売りに出したのかを理解されている方は自分はどうやってそれを運営するかを考えていますが
収益利回りだけで考えている人はその利回りにたどり着く道筋が見えていません。
売りに出されている利回りは理想値ですので砂漠の蜃気楼のようなものです。
そこまで容易にたどり着くと思ったら違っていたということもありえます。
実際はもっと利回りが悪いのが普通です。
あくまで経営ですので不動産業者への他力本願ではなかなか利回りは上がりません。
まず、自ら現地を見て他の物件と比較してみることをお勧めします。
先日、温泉施設のお話をしましたが建てればどんどんお客さんがきて儲かる時代がありましたが現在は商業施設の建設には綿密な市場調査が行われます。
いけるとなればやりますが無理に出店することはありません。
セブンイレブンは土地を除いて店舗をつくるのに5000万円かかるそうですが年間3億円平均売り上げがあるそうです。
10%が利益とすると2年弱で回収できることになりますがどこでも建てるわけではなく審査基準があり、駄目だとなれば容易に撤退します。
専業大家さんはリスクとリターンを認知しているものです。
認識しているということはそうしたことを自分でコントロールできるかどうかも理解しているのです。

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