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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。ほぼ、毎日更新です。

賃貸住宅融資、支援機構が厳格化 サブリース巡り懸念

先日の水曜日にゴルフ練習場で呼んだ朝日新聞の見出しで表題の件が出ていました。
お金を借りて自営業や国内で事業拡大をするような人たちが少なくなりましたので行きつく先は不動産なのです。
毎度言いますが大都市とかロードサイドの広大地とか土地貸しできるようなところでなければ不動産賃貸でプラスになるのは難しいのです。
しかも、ランドセット(LAND SET(土地付))と呼ばれる融資においてはそんなにいい物件だったら他人に紹介しないで自分で銀行でお金を借りてやるはずです。
三菱地所とか森ビルなんてすごく良い場所に自社賃貸ビルを建てていますからランドセット(LAND SET(土地付))で不動産投資(不動産賃貸業)をやるのは凄腕かカモにされているのです。
自分で探した土地でなくて他人同然の賃貸物件販売業者の紹介だったらどうなるのか考えてみたら分かると思います。
こうした営業には100人いたら97、8人くらいはけんもほろろに断りますが100人のうち1人が契約してくれれば良いのです。
いずれにしろ金融機関がしっかり事業の将来性や借り入れをする人間の経営力を厳しく判断するようになるのは良いことです。
甘い審査で結果的に債務者が債務不履行に陥っているのは、身の丈以上の偏差値の学校に入学して学力的についていけなくて落ちこぼれるようなものです。
勿論、債務者の自己責任ですので同情の余地はありませんが審査を通さない方が本人の為でもありますしデフォルトになったということで銀行にもマイナスになります。
勿論、三菱地所とか森ビルのようなしっかりとした案件であれば銀行も必要なだけ貸し出しをするはずです。
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「嫡出推定」見直し検討へ=無戸籍解消が狙い-法務省

母親はだれか判っていますが父親というのは必ずしも判らなかったりします。
しかしながら現在の法制度では婚姻関係の期間および離婚後300日以内のに生まれた子供は嫡出子とみなされます。
これが現在問題となっておりますが別の問題として離婚した子供でも子供は自分の子供だったりしますから相続人になりえます。
実際に不動産業界では登記というものがありまして相続登記をしていない物件(不動産)においてはネズミ算式に所有者(共有者)が増えてしまって誰のものでもあり誰のものでもないという状態になっています。
日本の民法や登記法は戦前の日本人の村社会を基準に考えられていると思います。
不動産が価値があるという前提において自分のものと明記しないと損だということなのです。
しかしながら価値のない不動産に縛られていても仕方ないですが相続人である限りついてまわります。
将来的に負の財産である土地をお金を払って外国人の名義にするようなことも出てくるでしょう。
勿論、彼らは税金も払わないで日本の法律の外に行ってしまいます。
そうした場合には競売にかけられますが負の財産ですので誰も買いません。
勝手に処分することもできませんから地域が荒廃することになります。
また、所有権移転に要件のある調整区域の農地は売ることもできませんので相続放棄がされるでしょう。
その場合にもやはり公売にかけられますが負の財産ですので誰も買いません。
所有者の不明の土地は四国全土より大きいと言われています。
これからもっと大きくなっていくでしょう。
棺桶型からピラミッド型に人口動態を変える方が優先度が高いですが今の日本の社会情勢では不可能ですので、解決可能な問題では人口減少時代における国土の保全こそ日本で最優先事項だと思います。

スルガ銀行とアパート販売業者とアパートオーナーと

一般的にアパート販売会社に騙されてアパートを買わされて銀行がグルになって借金を背負ったという認識かと思います。
動産関連業というのは騙す気になれば消費者との情報格差が圧倒的ですのでカジノのディーラーのようにやることもできないとは言い切れません。
スマートデイズも平成24年8月2日に開業して5年少々で倒産していますがはじめから計画倒産をするつもりであったのではと疑われています。
長年やっている業者は信用を失うようなことは避けるため免許番号の更新回数が少ない(特に未更新)の業者を気を付けるように言われます。
勿論ほとんどの新しい不動産会社はきちんとしているので一部の心無い業者により業界に泥が塗られることになります。
質の悪さからいうとデート商法 マンション販売 のほうが悪質で同情できます。
不デート商法では結婚を餌にされ不当に高いマンションを買わせるという卑劣極まりない(私も独身なので)所業に義憤を感じます。
その案件ではマンションが欲しくてではなくて相手がマンションを買わないと結婚をしないという色恋詐欺でしかありません。
スマートデイズの件はかなり黒い案件ですが多かれ少なかれアパート投資では投資としてグレーな部分があり全く持って騙されたというより騙されに行った(自分に都合よく解釈した)部分があると思います。
レオパレスに限らず賃貸経営は市場性や商品の品質やビジネスモデルに対する投資なので元本を保証しないのは当たり前です。
銀行は地主のアパート建築の場合にはその物件による賃貸経営の将来性ではなく地主の資産全般に対して返済の目途を立てています。
そうし案件では相手の言うことを全く信用しても消費者の無過失責任とも違います。
そんなに良いビジネスモデルなら他人に売らないでスマートデイズが自分で銀行でお金を借りてやればいいのです。
さらに日本のローンというのは対象不動産を代物弁済して済むノンリコースローンではなく借主の人生と全財産(場合によっては家族や保証人の人生も!)を担保にしているのです。
もし本件がノンリコースローンであればスルガ銀行が単純に資産価値のない物件に過剰融資をしただけですが日本の銀行ローンはそうではありません。
結果として借主の人生を嵌めてしまっているのです。
不動産投資をする場合には自分の人生(場合によっては家族や保証人の人生も!)をかけてやることに対する不注意の責任が生じます。
500万円の年収で4%の金利で20000万(2億)円借りたら返済がどうなるかはハイレバレッジでFXをやるのと一緒なのです。
身の丈に合わないものはギャンブルにしろ投機にしろ破滅的な結末も想定しなくてはなりません。
500万円の年収なら2000万の物件を買って小さな失敗も含め学習してから徐々に大きくして増やしていくべきなのです。

レオパレス物件に建築基準法違反の疑い

造りがまるっきり飯場なので個人的にはそういうこともあるかなという感想です。
ネットでレオパレス伝説というくらい尋常でない音抜けは界壁に断熱材が入っていないとかいうレベルで言われていました。
どんな安普請でも建築基準法違反ですから普通やりません。
遮音や防音は壁や床や天井の中で見た目に影響しない部分ですから手(コスト)を抜くには一番やりやすいところです。
しかしながら間取りや室内設備の新しさよりQOL(生活の質)に直結する部分です。
屋根裏がつながっているというのは一戸建てで家族で住んでいるわけでないのでありえない話です。
専門学校の建築学科の一年生が課題でやったなら判りますが建築士が建築確認を取ったうえで意図的に小屋裏の界壁をなくしたと考えられませんので施工時の図面や部材になかったという過失ではなく故意の疑いが高いと思われます。
コストカットをするのでもわざわざそこはカットしないようなところをカットするのであり得ない話ですがレオパレスなのでそういうこともあるかなという感想です。
当然検査もしていないでしょうしそもそも現場監督は何を監督していたのか判りませんね。
勿論、現場監督が個人的に界壁を省略させるはずもないのでやはり会社の責任なのです。
日大アメフト問題もそうですが過失によるものではなく故意によるものである場合には極めて印象が悪くなります。
日大の選手も必要以上にしっかり謝られるとそれ以上に叩くのは大人げないと思いますからむしろ同情されています。
どちらも上の指示でやったことは明白なので無駄に体面を保つように取り繕うと余計に印象が悪くなりますので早めに素直に謝ってしなった方が良いと思います。
あまり大きく取り上げられていないのはマスコミのスポンサーになっているからなのですが無駄にタレントを使ってTVCM打つんだったらもうちょっとちゃんとした建物にした方が後々の信用につながります。
もっともそこまで会社があればの話ですが...
株式会社レオパレス21 当社施工物件における界壁工事の不備について

46歳になりました。2017>2018

40代から50代へ。そろそろアラフィフです。
眉毛に白髪が出てきました。
昭和47年4月27日生まれ 45歳>46歳
体重64kg>64kg 体脂肪が15%>15%   
好きなもの  お酒 サウナ >変わらずですが飲み過ぎないようにしています。
タバコ    あいかわらず吸ってません。
好きな芸能人 テレビを見ていないので良く判らないです。
好きなタイプ 原田知世 遠藤久美子 > おなじ。 
職歴     プログラマー4年 東京の不動産屋さん2年 田口不動産14年
資格     宅地建物取引主任者 2級FP 不動産コンサルティングマスター シルバー > 不動産コンサルティングマスター ゴールド
趣味     筋トレ(好きなのはデッドリフト)>懸垂とスクワット  ブラジリアン柔術 >やめました。
        筋トレとジョギングですね。
ここ一年で言いますと姪っ子が歩き始めたのと甥っ子がお金(お年玉)を要求するようになりました。

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