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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。ほぼ、毎日更新です。

静岡の第一不動産さんに会社見学に行ってきます。

今度の火曜日に静岡の第一不動産さんに会社見学に行ってきます。
働き方改革で一般の不動産屋さんの1歩どころか2歩3歩はおろか1周くらい先に進んでいるとのことです。
ドラスティックな改革をどこかのタイミングでやらないと
求人に応募が来ない>応募者の選考ができない>採用ができない
ということになります。
いい人材が必要ならそうした人が採用できる土壌をつくることから始めないといけないのです。
求人に応募がたくさん来る>応募者の選考ができる>採用ができる
だけではなく
今いる人たちがやめない>頻繁に採用しなくても良い>ベテランが増えて戦力増強
という面のほうが大きいと思います。
人がいなくても回る仕組みと省力化、儲けよりも社員の負担の軽減をしていかないと組織の運営が破綻してしまいます。
判っていますがどうやってやるかは実践しているところのノウハウを見せて頂くのが一番手っ取り早いと思います。
ちなみに先週のTVドラマのサ道の静岡の天然水のサウナしきじが近く(と言っても6キロほど離れています)にあるので時間を作っていくべきか真剣に考えています。
なお、水道水でやっている風呂屋は水道代で破綻しますから普通は天然水(井戸水)ですし水風呂はなおのことです。
ほとんどの風呂と水風呂はかけ流しではなく循環するため塩素が入るのでえぐみというか水の硬さが出ます。
天然水サウナしきじの水風呂はかけ流しなのでしょう。
行田熊谷界隈の方は水道水と井戸水の違いは熊谷市の水道課の外に外水栓で両方飲み比べができます。
株式会社 第一不動産
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330m その2

建物というのは形状がシンプルであるほどメンテナンスがしやすく開口部が規則的でかつ上の階より下の階が大きく下の階は開口部が少ないほど地震などにも強いのです。
しかしながら折角建物を造るからには面白い形のものを造りたいと考えます。
そのために建築コンペを行い設計者もインパクトのあるものを提案します。
公共施設や商業施設などは特にその傾向があります。
一方で賃貸住宅では真逆で面白い建物はとても少ないのです。
車でいえば公共施設がツーシータのオープンカーだとしたら賃貸住宅は軽の商用ワゴンみたいなものです。
公共施設が採算やランニングコストを考えたりしていないのと逆に賃貸住宅は採算ありきのためです。
しかしながら同じ商品を長く使うためには拡張性が必要になります。
無駄なように見える共用玄関部分が広ければ宅配ボックスを設置することもできます。
住めればいいというのではなく豊かな住空間ということを考えるならば天井を高くしたりバルコニーを大きくしたり植栽や玄関部分をアールコーブにしたり外断熱やスケルトンインフィル工法で建てたり30年後でも選ばれるための何かが必要ではないかと思います。

ドミナント戦略 

5~10年ほど前にローソンが随分出店しましたが行田市内で3店舗無くなりました。
行田市佐間と行田市門井町1丁目は閉店で行田市宮本は更地です。
ローソンに限らずコンビニは20店出店して10店閉めるようなことをやっていますのであれだけ出店したら当然閉めるところが出てくるのは当然です。
ドミナント戦略というのは個別の点同士をつなげて線にし面にするので密度が高いほどドミナントは有利なのです。
閉店する行田エコスも半径2キロくらいのところにベルク3店舗に囲まれていますし最寄りから20キロくらい離れていますからベルクは有利なのですがエコスはとても不利なのです。
配送車のルートおよび配送センターから離れていると効率よく配送ができません。
一方でドミナントの中でも採算が悪いことがわかると拠点から外します。
農作物でも多めに蒔いて出来の悪い芽は摘んでいきます。
定期借地で20年たって閉めるなら仕方ないですが3年くらいで返されると不安になります。
やる前からつぶれても仕方ないと思っている側と長期安定的に収益を生んでくれるとおもっている側では認識に相違があります。
地主にとっては1/1ですがコンビニ大手にとっては1/10000くらいなのです。
建物の負債はないようにしてもらえるのだと思いますが(負債も抱えるとなると・・・)建物を譲渡されるとなると贈与税も払わないといけませんし10年くらいはローソンでなくても構わないのでローソンが責任をもって他のテナントを入れておいて欲しいものです。
セブンイレブンなども優越的立場を利用した契約でFCオーナーに苛烈な条件を強いていますから大手だから大丈夫と思うより大手だからこそよく確認しないと大変なことになるかもしれません。
初期投資が発生するか、撤退されたときどうなるのか、負債があるのか、次の利用方法はどうなのか考えて調べないといけないようです。

大家さんとオーナーさん

落語で「大家と言えば親も同然」という一節があります。
身元保証人兼民生委員みたいなもので今の貨幣価値で数千円程度程度の家賃でした。
下記のAERAの記事にある大家さんは我々賃貸管理会社では行えないような細やかな入居者の立場で血の通った運営をされていて頭が下がる思いです。
賃貸物件はそこに住む人たちの生活があって歴史があってそこに寄り添う運営をすることができていれば失敗することはないでしょう。
しかしながらそこまでの熱量を賃貸経営に注げる人は多くありません。
毎月通帳を見るだけで済むような家賃保証を求め運営の煩雑さや面倒を嫌うオーナーも少なくありません。
新しいうちは入居者があつまりますがそうした物件は血の通った人が集まる経営ではないので古くなると苦戦していきます。
入居者サービス充実「大家」が増加中 野菜配布にイベント開催も

物件が決まる方法

賃貸物件のオーナーチェンジが昔と比べて増えています。
買われる方はなぜ売りに出したのかを理解されている場合と収益利回りだけで考えている方がおられます。
なぜ売りに出したのかを理解されている方は自分はどうやってそれを運営するかを考えていますが
収益利回りだけで考えている人はその利回りにたどり着く道筋が見えていません。
売りに出されている利回りは理想値ですので砂漠の蜃気楼のようなものです。
そこまで容易にたどり着くと思ったら違っていたということもありえます。
実際はもっと利回りが悪いのが普通です。
あくまで経営ですので不動産業者への他力本願ではなかなか利回りは上がりません。
まず、自ら現地を見て他の物件と比較してみることをお勧めします。
先日、温泉施設のお話をしましたが建てればどんどんお客さんがきて儲かる時代がありましたが現在は商業施設の建設には綿密な市場調査が行われます。
いけるとなればやりますが無理に出店することはありません。
セブンイレブンは土地を除いて店舗をつくるのに5000万円かかるそうですが年間3億円平均売り上げがあるそうです。
10%が利益とすると2年弱で回収できることになりますがどこでも建てるわけではなく審査基準があり、駄目だとなれば容易に撤退します。
専業大家さんはリスクとリターンを認知しているものです。
認識しているということはそうしたことを自分でコントロールできるかどうかも理解しているのです。

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