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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

マンション高層階の問題

マンションの高層階は眺めが良いという長所がありますがその他は問題が多いのです。
エレベーターに乗って地上に移動しますが不特定多数の人たちが乗りますがコロナ対策がされていません。
5階くらいだったらいいですが40階になると階段で下界に降りるのも天上界に戻るのも大変です。
電気が停まったらエレベーターが止まりますし上階は風も強く地震の揺れも大きく火災が起きた時は逃げられません。
標高が高くなると精神的に不安定になったり気圧が低くなるので体調不良になる可能性もあります。
ラピュタの「人は土から離れて生きられないのよ 。」そのものです。
高度20mくらいではあまり変わらないので行田吹上のマンションではあまり気にすることはないですがそれでも12階の昇り降りは結構な運動になります。
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「所有者不明土地」問題で登記申請を義務化、自民提言へ

まず気になったのが土地の管理が容易な状態にすれば放棄できるのかという点です。
日本中で所有者不明の土地の広さは北海道に匹敵すると言われています。
「まだ誰のものでもない」のは井森美幸ですが「誰のものか判らない」のは相続登記がされていない土地です。
誰のものか判らないのは争族で決まりが付かなかったパターンと負動産で誰も欲しがらなかったパターンです。
しつこくて申し訳ないのですが国の制度の欠陥で不動産は財産だという前提で登記するのが当たり前で登記したがるものだという価値観で運用されているからです。
正直、当社に売却相談に来られる件の過半は売却が難しい案件です。
安易に放棄OKにするとそこら中に国の管理地が増えます。
みんな実用でない土地を持っていても仕方ないことに気が付いています。
ゴミは捨てられますが負動産は捨てられないので国土のゴミ屋敷化が進んでいるのです。
貴族やコングロマリットの当主でもないかぎり広大な敷地を維持管理するのはコストがかかるだけでメリットはありません。
広い緑の中に行きたいなら公園に行けばいいので自分で維持管理する必要はありません。
農家の庭の剪定に年間30万円くらいかかりますがサラリーマンの1ヵ月の給与が庭の手入れだけでなくなるわけです。
庭師もそうした個人宅の剪定が少なくなり公園の樹木の剪定をするようになっています。
不動産は訂正な運用管理とロケーションによって価値が決まります。
不動産の価値を高める方向に制度が向かない限りどんどん土地が余っていくでしょう。
自民党は16日、所有者が分からず放置されて周辺環境の悪化を招いている「所有者不明土地」について、相続時の登記申請の義務化や土地の所有権を放棄できるようにする提言をまとめた。近く政府に提出する。
 提言では、相続時の登記の義務化に加え、登記手続きの簡素化や費用負担の軽減などを進め、不動産登記の情報を最新の状態に近づけることを求める。権利の帰属に争いがないことや土地の管理が容易な状態にあることなどを要件に、土地の所有権を放棄できるようにすることも盛り込んだ。
 法務省でも「所有者不明土地」に対応する法制化の検討を進めており、提言は来年の通常国会で必要な法改正をするよう求めた。
 近年、相続時の未登記などが原因で、所有者が不明の土地が増え、放置された土地が周辺の環境悪化を招いたり、所有者の特定に時間と費用がかかったりするなどの社会問題が起きている。(笹井継夫) 朝日新聞 2022/6/18

大東建託商法の研究

「大東建託の内幕」の作者が第二弾を出しました。
「大東建託商法」の研究です。
読んでないのでわかりませんが大東建託も今にもつぶれそうなL社も他のサブリースセットのアパートメーカーはやっていることは変わらないはずです。
どちらも読んでいませんがおそらく1冊目から削った部分と増補部分でもう1冊つくったのではないでしょうか?
「建築営業による長野県の地主ハンマー殴打殺人未遂事件」以上の衝撃の内容があるのでしょうか?
かぼちゃの馬車事件以降では数字の改ざんや書類の偽造くらいでは驚きません。
地面師が積水ハウスを騙した事件など最近はセンセーショナルなことが多いのです。
アパート営業以前は認知症の老人に証券会社の営業が株で大損させたとか普通にありました。
招かざれる客というのは災厄を運んでくるものです。
去年負債超過で相続放棄された非相続人地主は大東は建てていませんでしたが他のアパートメーカーでサブリース付で建てていました。
今から建てる人たちは賃貸物件がマイナス資産となってもこれだけ情報があるのに調べなかった自己責任と言っても良いと思います。
「大東建託の内幕」かこの本のどちらかを大東建託の営業さんが来る場合の虫除け代わりに玄関に置いておくのも良いと思います。
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読んでいませんがお勧めは「賃貸住宅新聞」と「家主と地主」の編集長の永井ゆかりさんの1万人の大家さんの結論! 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門 (日本語) 単行本 – 2020/3/31 がおすすめです。過去10年以上「賃貸住宅新聞」と「家主と地主」を読んでいますし、2度ほどセミナーでお見受けしましたが永井ゆかりさんは実務で賃貸業界の著名人とも対談し、取材も行い、特定の団体の意向を組んだり情報商材で儲けようとしていませんし等身大の賃貸経営について光と影を忌憚なく伝えます。まず、この本を3回読んでから賃貸経営を始めたほうが良いと思います。真っ当なことしか言わない方ですので章題を見るだけで何を書いてあるか判ります。賃貸物件は持てばお金が勝手に湧いてくるとかいうことはなくあくまで経営努力が必要なサービス業なのです。そこをいままでも著者は繰り返し述べてきました。こちらの本は賃貸経営のバイブルと言ってもいいでしょう。

レオパレス、再建混迷=純損失802億円、新規受注は停止

従業員削減というのは事業の規模や仕組みを見直し体制を立て直す宣言なので株主は前向きに考えることと思いますがそもそも村上ファンドに相当突かれていますので株主対策としてやっているのかもしれません。
創業者は株を売り抜けていますので経営陣としてはどうやって自分たちが責任を負わないようにしてソフトランディングをするかという段階にきていると思います。
家賃保証をやめて管理専業にして不採算部門は切り捨てていったほうが良いでしょうし現実にそうなるでしょう。
手間仕事の管理業務以外全て不採算部門なので選択の余地はありませんが生き残る方法はそれしか浮かびません。
建築部門がある限り残り今後の対応をすることになります。
アパート建築から始まったレオパレスが管理業務を生み出し、近いうちに建築部門と管理部門が分離するでしょう。
ドラゴンボールの神とピッコロの関係のようです。
その場合にドラゴンボールと違って建築と管理が再度合体することはなさそうですが・・

今後マイナス成長の会社ならば従業員は見切りをつけて辞めればいいのですがオーナーは途中でやめるわけにはいきません。
レオパレスの営業の言うことを鵜呑みにして永続的に利益を生み続ける原子力発電だと思ったら廃炉もできず損失を出し続けることになるわけで私がオーナーだったらご先祖様と子孫に対し自責の念を感じざる得ないと思います。
不動産コンサルティングマスターとしての無料アドバイスは負けは負けと認めて他の不動産を売却して返済の原資にしたほうがいいと思います。
撤退することは進軍するよりも難しいものですが結果として戦争の継続には前者のほうが大きく貢献します。
戦争では最も大事な訓練された兵と兵站(物資)が尽きて完膚なきまでに敗北するからです。
サブリースアパートの失敗を取り返すのはパチンコの負けをパチンコで取り返すより不可能ですから。
もしレオパレスの失敗を他のサブリースで補うとなると単なる局地的な失敗が全面的な敗北になります。
昨年亡くなった方でサブリースアパートを建て、株をやり極限まで借り入れをして相続人全員が放棄をした事例があります。

「戦略の失敗は戦術で補うことはできない」 クラウゼヴィッツ(戦争論)

業績不振が続く賃貸アパート大手レオパレス21は5日、経営再建に向けた構造改革方針を発表した。新規のアパート建設受注は停止し、賃貸事業に注力する。約1000人の希望退職も募る。一連の改革で収益回復を目指すが、施工不良問題で傷ついた信用は取り戻せておらず、先行きは依然厳しい。
 2020年3月期連結決算は、純損失が802億円と、前期の686億円を上回る大幅な赤字となった。アパートの入居率が低下し賃料収入が減少した上、施工不良の改修費用が想定より膨らんだ。また、3月末時点の自己資本比率はわずか0.7%だった。21年3月期も入居率の低迷などで80億円の純損失を予想しており、資本増強も今後の課題となる。
 再建に向け、新規の建設受注は停止し、大都市圏の既存アパートの建て替えなどに事業を絞り込む。国際事業やホテル・リゾート事業は撤退・譲渡する。賃貸事業の強化に注力し、22年3月期以降の黒字化を目指す。 
2020/06/05 18:17 時事通信

希望と執着

不動産があることにより人生が豊かになることもありますが不幸になることもあります。
ある方の紹介で店舗の更新契約についての依頼を受けました。
昔、契約した不動産業者が廃業して貸主借主相対で更新していたのですがいわゆる昔の不動産会社で書類も最低限でした。
ターミナル駅の近くにある30年近く前に飲食店に貸していて当時の賃料が18万円で現在も18万円。
しかし建物は築50年以上経過し隣の建物と寄り添うように互いに越境しています。
更新するにあたり借主より賃料の減額を求められましたが頑として値引きはしないとのことです。
最近は駅周辺でも飲食店は昔と比べさほど繁盛しているところは少ないのです。
おりしもコロナで客足は相当落ち込んでいるはずです。
借主は幾つかの事業をやっているので飲食店だけで生業をしているのではないので採算が合わなければこれをきっかけに出て行ってしまうかもしれません。
しかし、貸主はこの物件だけしか収入がないので家賃の減額も考えたくないのでしょう。
私は貸主の要求だけ突き付けて契約をするというのはいかがなものかということで賃料の値下げも視野にいれるべきだとお話ししましたが聞き入れられませんでした。
出て行かれた時に再募集は相当の家賃の減額をしなくてはならないし、修繕もかかりますしすぐに借り手が付くかも判りません。
その不動産があるために生活のたった一つの希望にしているのでしょう。
大海に漂う小舟に乗っているようなものでしょう。
小舟が壊れることも絶対にないと信じるしか心のよりどころがないのです。
その不動産があるために頼りにしているのであればいっそのことなくなってしまえば他に生活の糧を探して歩きださなければならないのです。
収益を生む不動産があるからといって必ずしも幸せになれるとは限らないのではないかと思います。

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