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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。ほぼ、毎日更新です。

不動産登記に関する問題と景観に関する問題

下記のサイトにおいて古くなって世帯数が少ないマンションにおいて相続放棄されてしまうと
その区分所有者を特定できなくなり裁判費用と長い時間をかけて解決しないといけないという問題が書かれています。
鴻巣市内や行田市内でもエレベーターのない5階建ての物件などは非常に安価で売りに出しています。
熊谷市内でも築50年近く経過しているマンションがすでに所有者が櫛の歯が抜けたような状態になっています。

マンションだけの問題ではなく山奥の限界集落でも空家や環境の維持管理は住民が行うことが基本にあります。
なぜそういうことになってしまったのかというと景観の維持に関しての規制が日本にはほとんどないからなのです。
ヨーロッパなど建物の色や形状、庭の植栽に至るまで街並みを意識して規制しています。

焼野原の中でバラックを建てて戦後復興を行った世代の方には頭が下がりますが景観に関しては無視されてしまいました。
ショッピングモールの中の駐車場のように色も形もバラバラな住宅が全体として濁った色合いの街並みをつくっています。
需要と供給と経済性で文明や風土を軽んじて不動産を取り扱った結果なのです。
しかしながらいまさら破壊された街並みを復興するのは不可能なのです。

先だって行田市の観光課の方々とディスカッションがありましたが行田市は街並みに関して規制をしてこなかったために
歴史遺産が分断された状態になっており景観として成立していません。
日本全体で今まで古い建物を壊し経済的な事情を優先して景観にそぐわない建物を自由に建てていました。
何が景観にそぐわないのかに関しても誰も声を上げることもなく個人の財産利用の自由を規制することに消極的だったのです。
その件について意見を述べることもできましたが次世代に生かせない今更どうにもならない話だったので言いませんでした。
日本遺産の足袋蔵も距離が短くても川越のように一段の景観となっていたら観光客が集まったかもしれません。
人口増加時代には思いもよりませんでしたが戦後に建てられた建物群が形成した街並みが
守るべき景観ではないために経済的な賞味期限を過ぎた不動産が捨てられるようになったのです。

相続人がいない。日本が近く「ゴーストマンション」だらけになる日
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いくらですか?

飛び込みでざっくりしたお話をされるかたが時々いらっしゃいます。
「大体このへんで築30年超で間取りこれくらいでいくらですか?」と言われるので
「面積はどれだけありますか、70㎡ですか?80㎡ですか?90㎡ですか?」と聞いても判らないとの事。
「築年数や面積、室内状況が判らないとお答えできませんよ」とお答えします。
ひょっとしたらそうした情報はあるけれど教えたくないのかもしれませんが「セダンで4ドアで10年落ちで車格や排気量は判らないですし走行距離も整備状況も判らない」というのと同じで答えようがありません。
すごく適当に言うこともできますが職業倫理的にそうもいきません。
もし不動産屋さんに価格について聞くならばそうした具体的にものさしになるものを用意しましょう。
どうしてもなければ毎年、市役所から送られてくる税金の納付書の表題部に面積などの情報が書かれているのでご持参ください。
都内の一等地ならいざしらず北埼玉の個人の所有している居住用不動産の評価というのは大体決まっています。
所在や所有者を特定される情報を開示してもその情報を乱用することはありません。
赤の他人が所有者のふりをすることがあるくらいですから価格が二桁や三桁ちがう都内の一等地でしたら怖いかもしれませんね。

地面師

積水ハウスが地面師に騙されて70億円を失いました。
70億円を失っただけでなく会社としての管理体制やイメージが金額以上に大きく損なわれました。
鑑証明と実印と身分証明証があれば本人とみなされてしまいますがそれも比較的容易に
改ざんできてしまうため登記と本人確認の関係に重大な問題があります。
そこで大事なのが現地調査と本人確認ですが宅地建物取引業者が持ってきた案件ですので
大丈夫なはずだと確認を怠ったのでしょう。
自分は手数料を払うのだから業者が虚偽の案件を持ってくるはずがないと考えたのかもしれません。
70億円の案件であれば犯罪を犯し捕まったとしても何年か刑務所に入ればマネーロンダリングされた資金は自分のものになるわけですから犯罪者はリスクを負うに値すると考えるわけです。
しかしながら手付金を払って仮登記した後に真の所有者から売却をしていない旨の通知が来ています。
これを妨害行為としたのはすでに14億円支払ってしまったので今更後に引けない「毒を食らわば皿まで」で
善意の第三者の体(テイ)で無視したのでしょう。
相手方の弁護士も知らない、取引業者も騙されたと知らぬ存ぜぬで所有者を演じたトカゲのしっぽが残り地面師の主犯たちは煙のように消えてしまったのです。
他の業者は異変に気付いて回避したのですから積水ハウスは内部の承認確認作業をいくつも飛ばしているため買主であっても重過失になるのではないかと思います。
真の所有者であるかは常に不動産業者は注意するべきなのですが買主であってもプロは一概に被害者と主張するのはどうなのかと考えさせられます。
写真を撮って本人の住所を訪ねて近隣に確認をするとか幾らでも確認する方法はあります。
私が所有者だったらあれだけの好立地ですから評価100億をわざわざ70億で売らずに入札にしますし何をやっても成功するような良い場所ですから銀行からお金を借りてホテルかマンションを建てます。
美味い話だからがっつくのではなく裏があると思うべきなのですが建築会社であるためにその辺の嗅覚が弱く地面師に標的にされたのでしょう。

レオパレス 新たな建築基準法違反の疑い

4年前に埼玉県内でも記録的な豪雪でカーポートの屋根が落ちました。
埼玉県内では想定されない異常な豪雪とのことなので施工責任は免責でした。
もし、多雪地仕様にした場合にはカーポートの施工金額が倍くらいになってしまいます。
しかしながら雪国で安価な通常仕様にするというのはこうなることが判っているわけですが
レオパレスは上場企業なのにコンプライアンスがどうなっているのかよく判りません。
それでいて、もし多雪仕様の費用を取っていたら不正とか虚偽や詐取といった文言が浮かびます。
屋根の界壁を設置しないレオパレスですからこういうことがあっても驚きはしませんがこのニュースも賃貸住宅新聞以外では全く出てこないのも日本のジャーナリズムもどうかと思います。
大手サブリース会社レオパレス21(東京都中野区)に新たな違法建築の疑いが4日に、浮上した。今回は新潟県のレオパレスが建築したアパート敷地内にある駐輪場42カ所中40カ所が、屋根の耐荷重不足による建築基準法違反の疑いがある。
調査をしたのは、同社でアパート建築したオーナーで結成するLPオーナー会(愛知県名古屋市)の理事オーナーだ。今年3月に別のオーナーが所有するレオパレスアパート内の駐輪場屋根が雪の重みに耐えられなくなり破損した。駐輪場を調べると、45cm以上の積雪に耐えられない基準値以下の強度だったことが判明。パンフレットには多雪地域での使用ができないことが明記されていた。
この事態を把握した理事オーナーが、新潟市内のレオパレスアパート42棟に足を運び、駐輪場屋根の型番や商品番号を確認し、耐荷重を調べたところ、40カ所が新潟市建築基準法施行細則第10条第2項で定めた耐荷重に満たしていなかった。

レオパレス 新たな建築基準法違反の疑い

月刊 家主と地主

何千万円もの賃貸物件の経営をされているオーナーさんの95%(※当社調べ)が知らないのが月刊 家主と地主という雑誌です。
全国賃貸住宅新聞という週刊紙の別冊です。
600円というラーメン一杯の価格で不動産賃貸の様々な情報が書かれています。
大東建託やレオパレスにも忖度しない辛口なラディカルな姿勢はマスコミとしてとても素晴らしいものです。
これも年額17000円です。スタバのコーヒー50杯分くらいです。
何千万円もの賃貸物件もの経営をしているのですから勉強をするべきだと思うのです。
有効な情報を告知されないということで地主のリテラシーが低くならざるを得ないところではありますが世の中知らなかったではすみません。
不動産賃貸経営において他力本願な人が多いのはかぼちゃの馬車騒動をみても残念でなりません。
「善人なほもて往生をとぐ。いはんや悪人をや。」の精神でしょうが「天は自ら助くるものを助くる。」のほうが正しいのです。
魑魅魍魎の不動産賃貸経営において縁もゆかりもない他人に親切に手を差し伸べてきているのが仏か悪鬼か見定めなければなりませんし一族の資産を統括する当主の責任でもあります。
能の夢幻の世界では館にいたと思ったら誰もいない葦原にいたとかよくありますが賃貸経営において田んぼの真ん中に館が建って借金が残ります。
一度、こうした情報誌を購入することをお勧めいたしますし在庫切れのバックナンバーは当社で購入してあるので一読されたい方ははご連絡下さい。
月刊 家主と地主

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