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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

消防署の方より愛をこめて

店長です。
今日は地主さん、家主さんのお宅に定期発行誌を持って何軒かお伺いいたしました。
その中で出た話ですが一部の地主さんには誤解があるようなのでお伝えします。(多分見ていらっしゃらないと思いますが・・・)
東建コーポレーションさんとかレオパレスさんとか大東建託さんとは特段お付き合いはないです。
別に上記の会社とは言いませんが
「募集は田口不動産に頼みますから大丈夫です。」
ということをおっしゃる建築営業さんがいらっしゃるそうです。
消防署と関係が無いのに消火器を売りつける際
「消防署から来ました。」
というと詐欺ですが
「消防署のほうから来ました。」
誤解は生じさせますがウソは言っていないですね。
「田口不動産も含め複数の仲介業者に募集は頼みますから大丈夫です。」
と言い換えたほうが親切だと思います。
確かに新築時に募集図面を持って建築会社の賃貸部門の人が
「宜しく頼みます。」
と言います。
「お客さんがいたら」
とこちらも答えます。
本当にそれだけです。
そのアパートが何部屋空いているか何ヶ月空いているかはデータとしては把握していますがそれだけです。
ただ、何千万円~一億円近いローンを地主さんに組ませるのにそういう小技を使うのはどうかと思います。
ちなみに行田駅の近くの地主さんに
「寄居のホンダの工場の人が借りるから」
などという無茶なセールストークをする人もいるそうです。
口八丁手八丁で売る為には手段を選ばない人が現実にいます。
 吹上・行田の賃貸ホームページ!  
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金持ち父さん@残酷篇

店長です。
不動産投資をする人たちはすごく適当なケースが多いのですが
一概にその人たちはそれなりに考えているのです。
しかし10考えていなくてはならない処を2とか3しか考えていないのです。
我々もそのお手伝いをすべく日夜色々と勉強しているのですが知識の差以上に
経験や事例の差が一般の不動産投資を考えている人々とは違うのです。
日々、この地域で1500世帯のアパート、マンションの募集や運営に携わっているので
失敗例、やってはいけない事などのデータの蓄積があります。
99%の方は建てて暫くしてから相談に来られるので不利な状態からスタートします。
ガイドを雇わずサンダルで初めての登山をするようなピクニック感覚で始めます。
特に土地を持っている農家の人は建築会社というガイドに不要な装備に多額のローンを組まされ
必要なものが足りない重い装備を背負って登っていきます。
雨が降るのに合羽もなく重い装備で崖に向かって突き進み、何時の間にかガイド(建築会社)は霧の中に消える。
山頂まで案内してくれる筈だったのに!
親が建てたアパートが逆ザヤで売却する人は現実に存在します。
この一年で中堅以上の建築会社がどれだけ倒産したか考えれば
ガイドの身上調査もするべきではないかと思います。

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金持ち父さん@はじめの一歩

店長です。
雨の日が多いですが如何お過ごしでしょうか?
今回のお話は1年ほど前に当社の賃貸物件に住んでらっしゃる方で
不動産経営を考えられた方がいらっしゃいまして
「不動産投資をしたい。」
「勤め人でそんなに現金はない。」
「安くできる不動産投資はないか?」

ということをおっしゃったので
ロバート・キヨサキでも読んだのかなと思いました。
元手300万円位で不動産投資ということでしたので
アパートとか買いたいと仰っていましたが銀行に聞いたところ
「持ち家も無いのに融資はムリ」
とキッパリ断られてしまいました。
諦め切れ無い様子だったので中古の一軒家はどうかと言ってみました。
ただし、住宅ローンで借りたとするとバレた時に契約違反でペナルティーが来る
諸刃の剣なので素人にはお勧めできないですよと言いました。
その後しばらくして他の不動産屋さんでちょっと利便性が悪い所に古い戸建を買われたそうです。
その業者さんは中々お客さんを見つけてくれないそうです。
勿論、お客さんが住みたいと思うような賃貸住宅でなければ難しいですから
「それしか買えなかった」とか「不動産屋さんの営業が勧めた」とかで決断しないほうがいいです。
家賃を払いながら一軒家の支払いをしなくてはならないとしたら生活を逼迫するので
アパートを出て買った家に住むのが宜しいんじゃないかと思いますが如何でしょうか?

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久しぶりに・・・

先日、四ツ谷界隈に出かけました。こんばんは。曽我  です。
 
 この駅の記憶に残っている一番昔は、15歳時です。駅から数分のN会話学院にて、英検の二次試験がありました。その当時の風景はあまり覚えていないのですが、N会話学院は当時としては新しい雰囲気のスクールでした。


四ツ谷・神田川・水道橋 001 四ツ谷・神田川・水道橋 002


 神田川…学生時代流行った、かぐや姫の「神田川」を思い出します。

      ♪ あなたは、もう忘れたかしら
        赤い手ぬぐいマフラーにして
        二人で行った横丁の風呂屋
        一緒に出ようねっと言ったのに
        いつも私がまたされた
        洗い髪がしんまで冷えて
        小さな石鹸がかたかた鳴った
        あなたは私の体をだいて冷たいなって言ったのよ
        若かったあのころなにも怖くなかった
        ただあなたの優しさが怖かった            ♪ 

 この歌詞の「横丁の風呂屋」のモデルは、新宿区西早稲田3-1-3にあった銭湯「安兵衛湯」であったと言われています。すでに廃業されているそうです。


四ツ谷・神田川・水道橋 003 四ツ谷・神田川・水道橋 004


 今夜は、「吹上ダイヤモンドマンション103 」 のご案内です。


ダイヤモンドマンション?103 001


  ★ 専用庭付き!
      ★ 生活便利!
          ★都市ガス・本下水!



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たった一つの冴えたやり方

店長です。
ちょっと前に行田市内で戸建が売却になりました。
実は任意売却です。
銀行は無慈悲にも債権を例の簡保の宿で有名な信販会社に売却し
差し押さえ速やかに任意売却となりました。
勿論、現在お住まいでお子さんも学校に行っており
非常に無念かと思います。
ローンの繰り延べなど出来れば良かったんでしょうけど雇用が不安定だとか
色々ありますが払えないものはそうなってしまいます。

動産、不動産に係わらず資産がある場合法的手続きに移行いたします。
そこでその戸建を買う方が出てきた際、自分で住むのではなく賃貸投資用として
考えた場合に現住者を追い出したりするのではなく新たな賃貸借契約を結ぶ方法が
あります。
メリットとしては
   ①リフォームしなくてよい。
   ②借り手を捜す必要がない。
   ③元々自分の物なので細かいことに苦情を言わない。

借り手としては
   ①近所の人に任意売却がばれない。
   ②転校、引越しの必要がない。
   ③家賃さえ払えれば住み続けられる。

解決しなくてはいけない問題は
   ①保証人の確保
   ②新所有者が納得できる家賃を払えるか

任意売却、競売になったからといって自己破産しなければ債務は帳消しにならないので
なるべく高く売れたほうが良いわけです。
我々も軟着陸して皆ハッピーなんですけど。

ちなみに債務者の方はこの話を提案する前に賃貸マンション借りたそうです。
トホホ・・・
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インド人もびっくり!

 ある日、近所で飲食店をやってるチャダさん(仮名)から電話がありました。
「テンチョーさん、よく知っているアナタ頼みあるデスヨ。」
「なんですか。」
「チョト今の店売ろうと思いましテ。」
「判りました、調査しますので2~3日後にお伺いします。」

2~3日後...
ランチタイムが終わって暫くした頃
「お久しぶりです。」
「ドモ。」
話を聞くと
「国際展開をし、その資金として店を売る。」
「今の店は儲かっている。」
「貸してもいい。」

調査した結果、新たに抵当権など付いていないのでそんなに借金に困ってではないのだろうが儲かっている店を売るというのは俄かに信じがたい。事業用資金は借りればいいじゃないかと思いました。
一応査定額は考えてあったのですがXXXX万円で売りたいということだったので
それでもいいかと思って売却の依頼を受けました。
「売却の専任依頼で宜しいですか?」
「基本的にアナタにやって貰いたいけど知り合いにも頼む予定デスヨ。」
「結構ですよ、じゃ一般で。」
「ちなみにXXXX万円で売りたいのであれば指値が入るので5%位上乗せしてXYYY万円にしたらどうですか?」
「じゃXYYY万円で」
帰ってレインズ(不動産業者サイト)を見たらもう知り合いの業者が乗っていました。
XXXX万円で。それは別にいいんですけどその後も10近い業者からXXXX万円で登録されています。
インド人もびっくり!・・・インドネシア人ですけどねチャダさん(仮名)
日本人だとそういう頼み方はしないんですけれど商慣習の違いなのかなと思いました。
問題はもし売却の契約後、問題が発生した時に売主の義務を履行してくれるのかどうかです。
瑕疵(見えない重大な問題)を黙っていたり国外に行ってしまったり。
国外に行かれてはインターポールでもないので追いかけられませんからね。
昔は契約しておいて他の人に売ってしまって(二重契約)逃げてしまうなどという例もあり宅地建物取引主任者の試験問題によく出てきます。
取引の安全性を確保できなかった仲介した不動産業者も責任は免れえません。

探偵ではありませんが我々は依頼者の言うことをそのまま信じず自分で調べた積み重ねで動きます。売主が騙すとかではなく間違って覚えていたり、思い込みで答えていることがあるからです。

我々の加盟するERAには手付金保証制度があります。万一、手付金を売主が何らかの事情で払えず契約履行ができない場合にも買主様の手付金を保全します。買主様の手付金を保全いたします。

金持ち父さん@大いなる助走

店長です。
日記なのにちょっと前のことを書くのですが
電話でこんな問合せがありました。
「もしもし、行田駅周辺のマンションを貸しに出すとしたら幾ら?」
まず、この質問では答えようがありません。
「申し訳御座いませんが、どちらのマンションですか?広さ、階など条件によって全く違います。」
「○○○○ー行田っていうマンションで2階の・・・」
「ああ、競売に出ているやつですね。」
「そうそう、それそれ」
「大体6万円位が相場ですね。」
「すぐに借り手は付く?」
「なんとも言えません。」
「ラクラク勝ち組大家」とか「3年で1億不動産錬金術」とか本屋で不動産投資の本でも買ったのかなと思いましたが云いませんでした。
その後根掘り葉掘り聞いてくるので結論を話しました。
「ちなみに競売で落としたからといって住んでいる人の引越し代やリフォーム代も掛かりますよ?」
「そうなの?」
「出て行かなかったらどうするつもりです?もし強制執行とか100万円近く掛かりますしね。」
「そうなの?」
「競売は初めてですか?」
「はい・・・」
「・・・もし絶対に儲かるなら私がやります。」
「今は賃貸業は厳しいです。ところで当社では競売や不動産のコンサルティングを行っておりますがここから先は間違ったお答えをするとご迷惑になりますので調査しないとハッキリしたお答えは出来ませんが如何なさいます。」
「お金掛かるの?」
「勿論、調査費用が掛かりますよ?実費で」
「じゃあ、考えます。」
この間10分程でした。
以降お電話ありませんがまさか無料で判断に重要な情報が全て入ると思ったのか判りませんが
「大丈夫、落としましょう。」
と言っていたら入札していたのでしょうか?
多分、入札する決断をするのに背中を押して欲しかったのでしょう。
名前をお聞きしなかったので判りませんが推測で言った事で後になって話が違うと言われても困ります。
当社ではアパート建築の紹介をしていないのに
「お宅で建てろと言うから」
「お宅の言うとおりやったのに」

なんておっしゃる方もいるので注意が必要です。

未入居アウトレットマンション販売!

店長です。
グランデュール吹上クリエール


img030.jpg


築浅未入居


オール電化(IH&エコキュート)


駅近


7階角部屋です。



やはり新しい建物は良いですね。
1380万円です。
一昨年売りに出ていたマトールが入居済みで1580万円だったのでお徳かも!
パノラマ


モバイル
近々オープンハウスする予定です。

暑くなりました。

こんばんは、逸見です。


梅雨の中休みというか・・・
今日は暑かったですね!

34℃とか?真夏の暑さですね。
体調管理には気をつけていきましょう。


今日は物件のご紹介をしたいと思います。
行田市持田できれいな一戸建てがあります。


今度オープンハウスもやりますのでぜひご興味のある方は
ご連絡下さ~い!


こんな感じで~す!


外観
外観1



駐車場
駐車場



日当たり良好
庭



玄関
玄関



玄関の内側から
玄関内側



1F和室、リビングと続き間なので使いやすそうです。
和室




リビング
リビング



カウンターキッチン
キッチン



洗面所 ・・・・洗面台がビックサイズです。
洗面所



トイレ ウォシュレット付き
トイレ



お風呂も広い  1.5坪くらいかな?
浴室



2Fの洋室
洋室1-2



2F洋室
洋室1


2F中部屋
洋室2




2F主寝室
洋室3


主寝室は中洋室と続き間なので続きやすいですよ。
洋室3-2




ちなみに築6年ですのでかなりキレイですよ。
なかなかこんなキレイな築浅物件出ません。


早い者勝ちですよ~!!
お気軽にお問合せ下さい



やはり、マイホームの坪数は、広い方がよいですね。

新緑の季節を過ぎ梅雨に入りましたが、
樹々のみどりの美しさは、心が和みます。

今回、売主様から御預かりした緑町の土地は、道路が狭かった為、
行田市にセットバック部分(道路の中心より2m道路として扱う)を
行田市に採納した為広くなりました。

接道する道路が広くなると土地の価格が、ぐっと上がります。

是非、買物・交通の便の良い安くて広いマイホームを
お探しの方は現地ご覧になって下さい!!

詳しくはコチラを御覧下さい!

R0016313.jpg  20090615 002

20090615 003  20090615 004


※調整区域ですが、どなたでも家が建てられます

宅地建物取引主任者更新講習会

 に、行ってきました。こんばんは!曽我  です。5年に1回あります。


宅建免許更新等 001 宅建免許更新等 002

 会場は、浦和の埼玉県宅地建物取引業協会です。JR浦和駅東口前に、パルコが数年前にできました。パルコというと、私は池袋を思い出します。中には、入りませんでした。私の子供位の品物が多そうで・・・
 協会から駅までの道程に、紫陽花が梅雨空に映えていました。


宅建免許更新等 003 宅建免許更新等 007

 帰りに、大宮のケーキ店で  タイム。蛙のキーホルダーを、 のお土産に買いました。。。

 早く梅雨が明けると、いいですね。

 
本日は、JR吹上駅徒歩9分の貸店舗 「メゾンレクチャー 3号室」 のご案内です。

メゾンレクチャー3と店の花 008


♪ 国道17号手前、吹上駅より!
   ♭ これからお店を持つ方にうれしい賃料!
      ♯ 内装は自分のお好きなイメージで(自己負担)!




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映画チケットプレゼント中

R0018105.jpg
店長です。
先日ご紹介いたしました映画のチケットが20枚手に入りました。
というか当日は見る当ても無いのに青年会議所から個人的に購入しました。
勿体ないので差し上げます。しかもタダで!
「ブログを見た」とか言って頂ければGATEのチケット1人2枚まで差し上げます。
できれば感想など後でコメント下さい。
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近場の自然を楽しみましょう♪

星川です。

今日は店長が研修に行っているので、変わりに久々の書き込みです。
昨日と一昨日と会社がお休みでしたので、昨日は鎌倉へ行ってきました。

行田も湘南新宿ラインの登場で、神奈川方面への交通の便は格段によくなりました。
行田から鎌倉へ行く場合は、湘南新宿ラインで、「大船」または「藤沢」へ行くと便利です。

大船の場合は、そこから横須賀線で鎌倉へ、藤沢の場合は、鎌倉へ戻るか江ノ電を利用して江ノ島を経由しながらもよいと思います。
今回は、前者で行かせていただきました。約2時間半ほどでつきます。上野東京間の乗換えがないので、結構スムーズです。

天気も晴天ではなかったものの、半袖でも暑さを感じるほどでした。
前日は鎌倉のほうもすごい雨が降ったそうです。

まずは、長谷寺へ。
昨年行こうと思っていましたが、時間の都合で行けなくて、今回が初めてでした。
長谷寺の紫陽花1 長谷寺の紫陽花2

色々な色や種類の紫陽花があって目移りしちゃいますね
平日&時間も比較的早かったせいか人もまだ少ないほうだったのかもしれませんね。入口には待ち時間を伝える看板もあったくらいですから、多いときはもっと多いのでしょうね。

続いて、長谷寺からちょっと歩いて御霊神社・成就院へ向かいました。
(成就院は江ノ電の極楽寺駅からだと近いです。)
まぁ時間も10時を回っていたので、成就院の参道はかなりの人でした。写真では分からないと思いますが^^;
成就院の紫陽花1 成就院の紫陽花2
(写真は成就院です)

紫陽花は色鮮やかでいいですね。これだけの規模ですから手入れも大変なんでしょうね。
紫陽花は一般の家庭でも見かけますが、やはりこういう寺社の紫陽花は規模とかも含めてやはり別格といった感じですね。

さてさて、行田市もそろそろ蓮の花が咲き始めてきています。
次回(?)は地元行田の蓮の紹介でもできたらと♪

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行田産業文化会館での映画のお知らせ

店長です。
映画のご案内です。
20年前に黒い雨とか原爆を題材にした映画がありましたが
高校生当時に熊谷の文化会館で全校生徒で見た記憶があります。
ほとんど覚えていませんが若干トラウマになるような重い内容でした。
原爆モノで言うと「太陽を盗んだ男」が好きで100回位見ました。

ご紹介する映画は→GATE

行田青年会議所まちづくり実践委員会では、3月例会に集まってもらった
若者達を中心とした別団体

「未来共創クラブ(F・C・C)」を4月に立ち上げました。
F・C・Cの活動の中で、
今回、7月11日に行田市産業文化会館にて
映画「GATE」を上映します。

若者達が、企画・設営し
当日もチケット切や、会場内のアテンド等
全員が一丸となり活動しています。

そんな、若者達の姿をこのまちの人々に見せたい
見てもらいと思い活動しています。

ポスター

入場料500円です。

賃貸経営について>その4 Never mind

最近、某アパートメーカーでアパートを建てた地主さんのところに用があってお伺いしました。

話の流れの中でアパートを新築したことについて聞いたところ
「貸家が古かったから思い切って」
託してみたそうなんです。

熱心で誠実そうだったのでつい・・・判を押したそうです。
勿論売るほうは必死ですからそう見えたのでしょう。

始め聞いた話と随分違っていた。以下の通り
 追加で地盤改良工事の費用を1千万近く請求された。
  →地盤調査なんて数万円でできるんだからはじめに見積もり取ればいいのに・・・
 建築前に管理契約の内容について触れられていなかった。
  →管理や保証込みでの建物なのに何故先に要求しないのか・・・
 家賃を保証するといってもいつの間にか滞納保証で空室は面倒見てくれない。
  →口約束でなく書面で貰っておけば・・・

などなど。

その割りに深刻な様子もなくあっけらかんとしていました。
物事を良いように捉える精神なのかそうしないとやり切れないのか判りませんが
適当に気分でなんとなく何千万円の品物を買ったようです。

ちなみにそのアパートは敷地の南北に2棟あって北の建物は南の建物の陰になって1階が殆ど陽が当たらない残念なアパートでした。

しかし建てるときにご相談頂けなかった当社の不徳の致すところかもしれません。
ちなみに地主さんが解体した平屋の貸家などのほうがそのアパートメーカーのアパートより現在は入居率もいいんです。
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新築物件

ご無沙汰してしまいました。
逸見です。
けっしてブログをサボっていたワケではありません。(言い訳)


当社のHPに新築売り物件を掲載しました。

行田市持田4丁目2390万円

行田市長野3丁目3号棟1800万円
行田市長野3丁目2号棟2250万円




その他にもありますのでご興味がありましたらぜひお問合せ下さい。

賃貸経営について>その3

店長です。
三沢さんが亡くなり正直言って清志郎(敬称略)の時よりショックです。
レスラーしながら社長もして大変だったろうし全日にいたほうが楽だったと思いますが独立して20人以上のレスラーの生活を守り活動の場を創っていった苦労は大変だったと思います。
巌のような大男がリング上でおろおろするばかりで迷子の子供達のような印象を受けました。

ノアを失った箱舟はどこへ進むやら・・・

さて、
「賃貸経営ではリスクが少ない資産活用です。」
というのは10年前の話で現在はリスクが徐々に高くなってきております。
コスト、地域性、時代の変化、嗜好の変化などなど
30年後どうなっているかなんて判りません。
特に建物は失敗の試行錯誤の経験がないと欠点を見つけられません。

ひょっとすると空飛ぶ自動車が実用化されたり3Dテレビ電話とか生み出されているかもしれません。

別に賃貸住宅を造る事が良いとか悪いとかでなく10年後20年後も借り手が付くものにしなくてはならないのです。
住む人がずっと住み続けたいと思うものであることです。
目先の利回りを重視しても意味がありません。
提唱したいのが

 ①バリアフリー
   高齢化が進む為手すりや玄関、風呂、トイレなど手すりなど付けても余裕のある作り
   間取りの改変が容易な作り

 ②オール電化
   ガス器具の故障や事故、天然ガス価格の変動、エコ対策の要望、日々の生活コストの軽減

 ③土地活用の高度利用からの脱却
   敷地目一杯に狭い1Rを造らず地域性に合った戸建賃貸などの低度利用
   ガレージや物置の設置、駐車場スペースの広大化

 ④セキュリティ対策
  電動シャッター、防犯ガラス、耐破錠ドア

行田、吹上の殆どの人にとって賃貸住宅は金融資産でも事業でもないのです。
不動産を所有し続けることが目的で不動産を売却しないため最終的な事業の決算が行われていないからです。

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賃貸経営について>その2

店長です。
この30年の日本人の生活のスタイルが変化しております。
長屋→平屋戸建→アパート
と変化しております。
その中で生活の欧米化が進み細かい部屋を多く取るより
広いリビングダイニングキッチンと人数分の寝室というスタイルになりました。
gyodahaitsu_a_madori.jpg
当然その流れは加速していきます。
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また、賃貸住宅はより快適に、生活スタイルの提案を行うことが求められております。
そのため、単身者とはいえ北や西に窓があり狭い1Rなどは淘汰されます。
よく3階建ての高さ制限10mで天井高4階建てを建築することにより収益性が上がるというのは数字のマジックで最初の5年位は新しいため満室になるかもしれませんがそれ以降は入居者に選ばれなくなります。


敷地内により大きく、多く建てるということをアパートメーカーは提案しますからそうなってしまうのでしょう。
そういう消費者の需要があって造るのではなく造る側の都合に左右されます。
建てた後はとやかく言っても直せないので家賃で勝負、つまり安くします。


「この家賃じゃローンが払えないよ」とか「赤字だ」といわれますが発射時に方向を誤ったロケットの軌道修正をするのは容易ではないのです。
また、10年毎に第一ロケット切り離し、第二ロケット切り離しというように時代に合わせて間取りや設備など改装することが必要になります。
アパートメーカーの家賃保証も運用実績によって保証額が変動しますから30年間まっすぐに飛ぶわけではないのです。
建築始まっている状態で修正はほぼ不可能です。

我々も付き合いの無いアパートメーカーで相対で建てた地主さんでも
「このロケット(アパート)10年で地面に落ちますね。」
とは流石に言えないです。
くわばら、くわばら
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賃貸経営について>これから始める皆様へ その1

店長です。
昨日までは土地を買ってアパートを建てる方の例でしたが
ご当地の殆どの方は農家とかであらかじめ土地を
持っていらっしゃる状態でどこで調べたかアパートメーカーの
営業さんがやってきてお話に乗るケースが大半です。
熱心なのは東建コーポレーションさんとか大東建託さんとかレオパレスさんとかが
多いようです。

当社としては上記のメーカーさんの特約店等ではないので特筆することは無いのですが
アパートメーカーはすべからく建築が目的であるため
供給ありきで需要はあまり考慮されていません。
近隣に自社の空室があるワンルームがあるのに同じものを造るよう勧めます。
施主の皆さんは勧められたプランについて殆ど検証しないんです。

近所を歩いて市場を調べたりインターネットを見たり不動産屋さんに聞いたりとか
方法は幾らでもあるのですがほとんど行われていません。
ほぼメーカーの営業さんの情報のみで判断します。
建築業者をコンペさせると利回りが1%違うなんてこともあるんですが・・・

また、30年一括借り上げが30年定額借り上げと勘違いしている方もいらっしゃいます。
挙句、家賃保証と思ったら建築後に滞納保証と言われたなど
建築営業さんは結構荒っぽいので
当社でも某メーカーで建てた地主さんに
地主さん「●●さん(メーカーの営業さん)が田口不動産が募集するから大丈夫って言ってたのに入れてくれないよね。」
私    「そうなんですか?」
地主さん「そうじゃないの?」
私    「初耳です。・・・というか●●さんて誰ですか?」
地主さん「・・・」
ちょくちょくあります。
建てる前に確認してくださればいいのに・・・
但し建てる前に当社に聞いて頂くとプランに口出ししますし
リスクの高い危険なプランニングの場合建てないように提言します。
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むぼうの城>不動産投資外伝

店長です。
もかーし、むかしと言っても今から3年前のこと
年の頃三十二、三の個人投資家と名乗る方がいらっしゃいまして
開口一発
「土地を探している、駅近1分から2分、金はある現金で買う、不動産投資用」
とおっしゃいまして
「なんでですか?」
と尋ねると
「ワンルームマンションを建てる」
「不動産投資には駅から近い事が鉄則」
「これからは不動産投資」

と非常にホットなお客様でした。

ロバート・キヨサキとか読んだのですかと聞くのも失礼かと思いつつ
「そりゃ東京の話でこのへんでは駅から多少遠くても車社会ですから」
「土地を買ってマンション建築しても利回り合わないですよ」
「ワンルームは需要があんまりないですよというか余ってるし」

正直に話して中古の利回りの良いアパートなどお勧めしたんですが
中古は眼中に無くそういった話は何度も聞いたといった感じでした。

「条件に合った土地を」

と急がれていたので2、3の資料をお渡ししました。
「また、物件が出たらご連絡してほしい。」
と言って自転車にのって国道17号を鴻巣方面に帰られました。
一億近い買い物を探すのにママチャリで来られるというのは
なんとなく感慨深いものがありました。

数ヶ月後にふらりと来られて
「土地ある?」
と来られてそれっきりです。

でも何で賃貸物件を建てたかったのでしょうか?
きっと理想像があり、物件を一から造ることに魅力を感じていたのでしょうか?
蜃気楼のように不確かな砂漠のオアシスを求めていたのかもしれません。

賃貸経営に対する考え方が全然違うのでお力になれなかったのです。
失敗すると思うものを勧める訳にはいきませんから。
今頃どこかで、ご希望の賃貸物件を建築できたかは知りませんが・・・
ひょっとするとその方のほうが先見の明があって不動産王になっているかもしれません。
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マイホーム競売最多

マイホーム競売最多 不況で返済行き詰る 旧公庫08年

不況のため住宅ローンの返済に行き詰まり、マイホームを競売で失う人が増えている。住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が08年度に競売にかけた住宅は記録のある02年度以降で最多となり、東京、大阪、名古屋の各地裁の競売件数も急増。夏のボーナス大幅カットでローン破綻(はたん)が続出する「6月危機説」もささやかれている。
 住宅金融支援機構が朝日新聞の取材に対して明らかにした08年度の競売件数は、前年度より35%多い1万6577件だった。とくに昨秋から競売件数は急増し、今年3月には昨年9月の約2倍の1830件になった。不況で収入が大きく減ったり、勤務先の倒産で失業したりした借り手が増えたためとみられる。
転載(asahi.com)
店長です。
金融機関に返済猶予、軽減を求めることもできますから
土壇場になる前に金融機関に相談してください。
また、競売の前でしたら任意売却ということもできますので
ご相談ください。

むぼうの城>アパマン築城篇

店長です。
去年の4月位から工事が始まり9月に当社の近くにアパートが出来たんですけど
完成時にそのアパートの建築会社の賃貸部の営業の女性が来まして物件チラシを持ってきました。
チラシを見まして<残念>な物件だったので
私     「なんでこうゆうの建てたんですか?失敗ですよね?というかズバリ家賃高すぎやしません?」
営業の人「いやー、私もちょっとそう思うんですけど、まぁ・・・」

私     「でも、御社で家賃保証してるんだから構わないんでしょうけど。」
営業の人「家賃保証はしてないんですよ。」
私     「は?」
営業の人「手取りが少なくなるし必要ないって。(キッパリ)」
私     「じゃ、しょうがないですね。でも家賃が高いことは話したんですか?」
営業の人「うーん、でも社長がその家賃でいけるって言っちゃったんです。」
私     「言っちゃったんですか!」
営業の人「・・・言っちゃいましたね」
私     「ハハハ、そりゃ御社の社長も悪いですね。」
営業の人「なんとか入れてくださいよ~。」
私     「無理ですよ、新築だからってXXXで▲▲▲で●●●な1Kなら他に幾らでも選択肢があるし。」
営業の人「私も判っているんですけど・・・」
私     「ま、そのうち気が付いて家賃下げるでしょうからそれまで待ちましょうよ。」
営業の人「そんなに待てないですよ~。」
ここで、施主の篭城が始まります。
設備の故障、教養部の清掃、修繕などじわじわ兵糧攻めに遭います。
援軍はこないままキャッシュフローがショートした時点で開城です。
借金して建築すると収益は利子に吸い取られます。
「ご利用は計画的に」という感じでしょうか。

地域性に合っていない(ニーズに合わない)アパートは所有者の財産ではなく
負債になります。
この城(アパート)を建てる際、机上の数字以外あんまり考えていなかったのも
問題ですし無謀な計画を後押しした建築会社も問題かと思います。
そんな場合不動産コンサルティングのプロ集団>>ハイアープロ加盟店の当社にご相談ください。
こんなことや(目標達成のための「分岐点家賃」は?)
1)-1「新たに賃貸経営を始めたい!」目標達成のための「分岐点家賃」は?2
あんなことが(収益物件の投資分析)
収益物件の投資分析6
たちどころに判ります。
 吹上・行田の賃貸ホームページ!  

むぼうの城>アパート経営篇

店長です。
むかーし、むかしのこと。
といっても1年半前のことなんですがあるところに投資が大好きな方が不動産投資を思しようとしました。
最近その方のブログを見つけました。
多分、ロバート・キヨサキとか読んで興味を持たれたのかと思ったんですが
7andy_30757475.jpg
読んでいく内にどうやら違ったのが判りました。
詳しい名前を出せませんが某不動産投資ブロガーと建築会社の社長さんの本をチョイスされたようです。
勿論、それも考え方の一つなんですが様々な面があり特に地政学的な問題と時期的な問題が非常に大きく
「銀座と田舎」より「田舎とアフリカの集落」のほうが不動産価値としての差が少なかったりします。
土地を購入し新築してまでして賃貸経営をやるかどうかの見極めは難しいところがあります。
株式投資と違って安定していると言われていますが、田舎の不動産投資においては
 1 換金したい時にすぐ売れるとは限らない。というより中々売れない。しかも安い。
 2 景気の動向より人口減少の加速度が大きいので将来的に物件が余る。
 3 建てた後出来る事が限られている。物件の付加価値の追加は困難。
 4 管理コストはかかる。特に高層物件は修繕コストが大きい。
 5 空地や農地にさらに新築されるので市場バランスが崩れやすい。
などなどあります。
その方は去年投資用不動産を探し購入され、本で感銘を受けた建築会社の社長さんに
建築をお願いしたそうです。
そろそろ1年経ちますが1/3ほど空室があるそうです。
多分、キャッシュフローはほぼプラスマイナスゼロで緩やかな下り坂を進むでしょう。
今、売却した場合投資価格の2/3程度でしか売れないと思います。
市場と乖離した空想利回りが一人歩きし需要が薄いものを供給してしまった結果です。
残りのローン期間は多分ずっと赤字でしょうし、この方は修繕費がかかることと入退去時のコストも
考えていないようです。
当社でもハイアープロP39F41.gif
を使った不動産コンサルタント業務を行なっていますから特に建てる前に
ご相談頂ければ行田、吹上エリアではベストの選択のお手伝いをさせて頂きます。
建ててからですとあれこれ指摘しても直せないですから。
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同期会

 昨日ありました。こんばんは!曽我  です。



メゾンレクチャー3と店の花 048 メゾンレクチャー3と店の花 045



 こちらのデパートは、以前は、一晩中ネオンがついていたと記憶しているのですが、閉店後の時間は、消えていました。省エネでしょうか。

 
 また、西武線に銀河鉄道999の絵があったので、びっくり!でした。


 みんないいおじさん・おばさんになっていましたが、話し出すと学生の頃に帰ります。飾らないで話 せる良い関係が続く事を望みます。みんなから元気をもらって、帰りました。


 


今日は、「おウチの情報」がある クリニックサロン ハクタ に、咲いていた鉢植えの クジャクサボテン を ご覧下さい。


              メゾンレクチャー3と店の花 042



 こちらの近くに位置します クレセントパレスA のご案内です。


      ★ スーパー(ストッカー)徒歩約2分!
      ★ 吹上小・中学区内!
      ★ 敷地内2台目駐車場有(¥4,000/月)!


    吹上・行田の賃貸ホームページ!  

ドリームXHPのセミナーと携帯版のバージョンアップのお知らせ

店長です。
日記の筈が2週間も前のことを書くのも何なんですが
行田・吹上賃貸専門サイト(田口不動産)の政策運営会社の前にドリームXセミナーがございました。
main.jpg

5月18日(水)10時~17時のことです。
場所:三鷹産業プラザ701号室(MAP)
でやりました。
そこでは色々な試みがされており関心する次第でした。
今回の目玉はタッチパネル。

1月に第一ハウジングさんにお伺いした際にERAのバージョンで
見ましたしMAST(積和)でも導入されているんですが>>1月26日公開の内容
都心の駅前ならいいけど吹上、行田の駅前ではちょっと・・・って感じです。
新しいもの大好きなのでご要望があれば設置させていただきたいんですけど。
ちなみにこんなです>> 操作画面
できればipod touch風のほうが好みです。>>こんなです
まぁ、お客様がピッタリ自分に合ったお住まいを探すツールですから
サクサク動いたほうがいいと思うんですけど。
運用してみてどんどん改良するようです。
あと、携帯版のHPが改良されているのでこちらもお使いください。
行田・吹上賃貸専門サイト(田口不動産)携帯版
qr.jpg

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