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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

売買不能物件@その1の続き

店長です。
仕事にならないケースといっても困っている場合があるので
一般的な契約書の雛形と司法書士の紹介位はするんですけどね。
あと、境界杭がなさげだったら調査士も紹介します。
相対といっても名義変更と隣地との境は確定しないといけませんから。
調査士さんや司法書士さんは多少費用にばらつきがありますが
そんなに高くないですよ。
また、近隣とトラブルがある物件も売れません。
借地人の売主と隣人の底地所有者が良好な関係にない、険悪な状態の場合
引渡しは出来ても借地人としてトラブルがあるのに住むということも出来ないですし
建替え承諾の印鑑が貰えなければ建築資金を銀行が貸してくれません。
これも安くても売れない例です。
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売買不能物件@その1

我々の所に持ち込まれる売買のご相談は
基本的にありがたくお話を拝聴するケースが多いのですが
稀(?)にどうやっても成立しないお話があります。
不動産の売買って報酬規定がありまして
 売買代金200万円までの部分が5%
 売買代金400万円までの部分が4%
 売買代金400万円を超える部分が3%
なのです。
売買価格が1000万円なら36万円に消費税で37.8万円です。
しかし売買代金50万円であると2.5万円です。
あ、消費税があるから26,250円になりますね。
ちなみに登記簿謄本を1通取ると1,000円、公図、地積測量図が各500円
調査費、旅費、通信費などなど全部含まれます。
全部2.5万円でやらなくてはいけないのです!
最低10万円位戴けないと人件費にもならないんですよ。
しかも仲介した際に不備があれば不動産業者の責任は免れません。
リスク有り、リターン無しです。
契約書の作成も5000万円の契約でも50万円の契約でも手間は一緒です。
先日実際にありました。
道路に面した道路拡幅の収用の残地の8㎡位の土地を欲しいということだったので
相対でやってもらうように話しました。
幅0.5m長さ20m弱の変形地の土地の評価なんて出しようがないし
どうやっても割りに合わないのです。
仕事の手間に応じて仲介手数料って決めるべきじゃないかと
思いますが如何なものでしょうか?

また、研修に行ってきました。>ライフプランについて

店長です。
ライフプランって判りますか。
ググれば出て来ますけど結局ファイナンスプランのことです。
一応AFP持ってるんですよ。
何となくアパートに住んでいて子供が出来て何となくアパートが狭くなって
小学校に上がってそろそろ子供部屋が必要かなという時
幾らローンが組めて子供の養育費がどれ位でひょっとして
自分が死んでしまったり、病気になったり会社が倒産したりしたらどうしよう!!
という問題に対し対策を教えるのが研修の内容です。
結構厚生年金って手厚くてそんなに生命保険入らなくってもいいんですよね。
ちなみに私なんか民間の生命保険入ってませんし。
一言でいうならどこまでリスクを負うか、支出を犠牲にして遺族にどこまでリスクヘッジをするかです。
テレビの大家族なんかリスクを無視して遺族は自活するしかないですよね。
不確定の未来のことより今日の晩御飯のほうが大事ですから。
結論としてはあまり未来のことを気に病んでもしょうがないようです。
ただローンを組む時はゆとりをもって計画してください。
勿論相談にも応じます。
ハイヤープロ加盟店の当社ではローンの支払い可能額についても相談応じます。
ただし、支払い可能額と借りられる額は違いますので銀行聞いて下さい。

不動産屋さんのお仕事@その1 wonderなお仕事

まず、不動産物件の情報の仕入れ
土地、建物、マンション、アパートの部屋なんでもござれ。
調査→条件決定→案内→契約→決済
の順ですが契約書など書式やルールは決まりはありません。
当社では宅建協会の標準書式を使っていますがFRK(不動産流通経営協会)とか
フランチャイズの書式などいろいろです。

最低限説明しなくてはいけないもの以外は親切で書いています。
あと、知らなかったら問題になることも書きます。
告知義務がありますから
「聞いてなかった!」
「言いませんでしたっけ?」
ではすまないのです。
自分の身を守る為に揉めないよう書くのです。
マンションの取引に建蔽率とか斜線制限とか説明しなくたって構わないと
思いますが決まりごとなのでさらっと説明します。建替えするつもりもないでしょうから・・・

さて、不動産屋さんに必要な要素にwonderがあります。
物事を不思議に感じたり、怪しんだり、疑ったり、驚きを持って接することです。
問題発見能力というか洞察力みたいなものでしょうか・・・
次の瞬間なぜそうなのか?理由は?どうするべきか?を考えます。
楽しい時間です。
見落としすると契約後買主さんに怒られますから気をつけます。
・接客サービス
・交渉人
・探偵
・ライフプランナー
・リフォームアドバイザー
・不動産鑑定
・コンサルタント
いろいろな面があります。
一生できる仕事です。
詳しくはこちら  

>>お知らせ<<

スタッフ募集のお知らせ

アイデムさんで出していますが営業スタッフを募集しております。
業務の増加によるものです。
採用条件は元気と思いやりです。
経験不問ですが適性はやる気です。
運転免許は必要ですが宅建主任者はなくても構いません。
仕事の内容は賃貸アパートのご案内と契約手続きの遂行です。
ノルマはありませんが誰でもある程度契約できます。
ただ、なんでもやるのが仕事なので積極的な人とそうでない人では収入の差が倍以上違います。
同じ事をやっていたら慣れてもスキルが上がりません。
wonderにあふれた仕事です。
スキルを盗む人は転職だと思います。
業界に興味のある方はお電話ください。
048-553-0446 採用担当 田口

暑中お見舞い、申し上げます。

 こんばんは。曽我  です。日中は猛暑でしたね  本日は、すいかのお話です。




7.25すいか・グランドヒルズ吹上306 001




 中仙道沿いで、売っていました。大玉¥1,000、小玉¥300です。売っている日は、不定期です。関心のある方は、田口不動産㈱吹上店TEL048-549-1112へどうぞ!8月上旬迄の土日のいずれかの予定だそうです。


 今夜は、鴻巣市糠田運動公園にて「 こうのす花火大会 」が、7:00PMよりあります。



              こうのす花火大会


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不動産の価値基準について

行田・吹上エリアで好まれているのは
南道路、駅近(JR)、整形地などです。
我々にとっては常識ですが
場所が変われば好みも変わるのです。
鎌倉あたりでは海岸沿いなら海が見えるか見えないか
富士山が見えるか見えないかで
価格が違うそうです。
都内ではあまり好き嫌いは無いみたいです。
地価も高いし狭いし日当たり悪いのが当たり前ですから。
エジプトでは北向きの部屋や北に面した物件が人気があります。
理由は
「南向きでは暑くてたまらん」
だそうです。
店長でした。
売買物件はこちら>>行田・吹上 パノラマ 不動産売買情報<<

不動産業界のダーティなイメージを・・・

「不動産業界のダーティなイメージを吹き飛ばす。」
というスローガンを最近良く見かけますが良いことだと思います。
が、しかし「ダーティ」って何?どんな「ダーティ」??
バブルの頃は原野商法とか地上げとかやっていた哀川翔とか竹内力のやるVシネみたいな開襟シャツにピンストライプのダブルのスーツにとんがった革靴とかいうイメージなんでしょうか?
あるいは金色の社名のスモークガラスの向こうに木彫りの大黒様や神棚があるやたら低いテーブルとソファーに巨大な灰皿があって太めのやや頭の薄いオヤジさんいるとかナニワ金融道イメージなんでしょうか?
まだ、そういう昭和の薫りのする業者さんはまだ少しいらっしゃいますが希少種に近いと思います。
多分、言う事が適当で調子が良くて強引な営業で入れ替わりが激しいというイメージがあるかもしれません。
むしろ不明瞭な良く判らない取引形態とかもそうでしょう。不動産の契約なんて普通の人はあまり頻繁にしないですから。
アメリカだと弁護士とかに並ぶ尊敬される職業なんですよ。>不動産屋さん
最近の我々不動産業者はどちらかというと宅地建物取引の契約以外の処で動くことが多く戸惑いを感じることがあります。それこそなんでも求められるのです。
不動産屋さんの仕事って

宅地建物取引業
「宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。

といいます。
若しくは・・・若しくは・・・若しくは・・・若しくは・・・若しくは・・・なんだかさっぱり判りませんね・・・
不動産取引を反復継続して行うことが宅地建物取引業となります。
それ以外のことはやらなくていいのですが契約を取りたいからやっているのです。
サービスでやっているのです。
スコップと長靴を持ってイモ掘り(境界杭の確認)からリフォームの見積りローンの審査手続き代行エトセトラ、エトセトラ・・・
逆に不動産に関連することなら何をやってもいいという自由度が魅力でしょうか。
やる気があれば不動産の仕事は楽しいですよ、創造的に仕事ができますから。
BY 店長

土地情報のご案内予定

学生さんも夏休みになったようですね。
今日この頃、皆様に於かれましてはいかがお過ごしでしょうか?
店長です。
本日は田園風景に囲まれた鴻巣市大芦の氷川神社の近くの
調整区域で家を建てたい方はご来店下さい。
今週末に調査してからなのでまだお知らせできません。
適当に書いてしまうと多分宅建業法の広告関係で
問題になるかもしれません。
ご来店いただけましたらお教えいたします。

大きな地図で見る

環境に良い賃貸住宅

店長です。
建設会社からいただきました資料なのですが以下の通りです。
オール電化比較表
エコキュートはその他にもCO2の排出量がガス器具より少ないんです。まあ、電気を作るときにはCO2出してますがそれでもエコですね。
ただ、太陽光発電についてはちょっと疑問です。
売電が出来るといいますがその制度もこの先どうなるか判りません。
太陽光温水器なんていうのが屋根の上に20年前に盛んに付けられていましたが・・・
ま、屋根裏に熱がこもらないで電気ができるからいいのでしょうね、一石二鳥で。
後は費用対効果ですよね。
ウン百万かけて元が取れないなんてことでは困りますから。

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研修に行ってきました。

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ERA本部に行って来ました!
東京は千代田区小伝馬町です。
東京では容積率目一杯に再開発が行われています。
まだまだ建築中です。

ものすごい数の1Rマンションが建っていて1Rなので
ものすごい世帯数があります。
新築なのに敷金礼金手数料オールゼロ物件も結構あります。
建て過ぎです。
<東京には空がない>
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ちなみに天空率の導入により容積率の緩和がされより大量の床面が供給されました。
ビル建築は2年以上前から計画されているのですぐには出来ません。
今更やめるわけにいきませんしね。
ちなみに北鴻巣のゼファーのマンションは建築が途中で止まっています。
おそらく建てても売れないでしょうからしばらくモニュメントというかクリストの芸術作品の模倣になるでしょう。
そのうち危険なので取り壊すんじゃないかと思います。
ところで研修についてですが
アクセラレーションという研修を受けました。
売却の依頼を受けた時にしっかりとした理解しやすい説明が
出来るようになるための研修です。
我々高い価格で受けることが多いのですが決まらないでずるずる何年も受けるより
3ヶ月で必ず決まる価格設定をしましょうという内容です。
あまり高いと売れないのは判っていますが売る人は基本的に相場より高く考えています。
バブルのころ坪50万円だったとか言っても現在の流通価格とは無関係ですから。
でも高かったときの事は忘れないものです。
また、近所で高く売れたとかも覚えています。
斯く言う私も売るときはそうかもしれませんが・・・

明日・明後日は、ふきあげ夏祭りです!

 こんばんは。曽我  です。 「 ふきあげ夏祭り 」 の前日の様子です。


7.18吹上祭・セントラルハイツ 001 7.18吹上祭・セントラルハイツ 003

   提灯の中に知っているお店があります         中仙道にも紅白の提灯が…      



7.18吹上祭・セントラルハイツ 005 7.18吹上祭・セントラルハイツ 006

吹上店もしめ縄に白い紙「紙垂(しで)」をつるし準備        店内は、夏のイメージ       


7.18吹上祭・セントラルハイツ 007 7.18吹上祭・セントラルハイツ 008

     吹上駅周辺の案内図              自転車マークは駐輪所ではありません!!



7.18吹上祭・セントラルハイツ 004 7.18吹上祭・セントラルハイツ 009

   駅ロータリー広場の可憐な花        今日の青空、空を見ていると気持ちがゆったり          



 今夜は、吹上駅北口徒歩3分の 「 セントラルハイツ 」 と 

                      
                      「 前の駐車場 」     のご案内です。


7.18吹上祭・セントラルハイツ 010 7.18吹上祭・セントラルハイツ 011

 
 ★ JR吹上駅徒歩3分 !
    ★ エアコン付!
      ★ カラーTVドアフォン付 !
         ★ シャンプードレッサー付 !
            ★ 南向・敷地内駐車場有 !


  
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夏の不動産フェア


というのを思いついたのですが
はて何をすればいいのでしょうか?
夏らしいものと不動産のコラボレート
サマーランドのチケットプレゼントとか
花火セット(アパートの敷地内ではやらないでください)プレゼントとか
商品に季節がないものを取り扱っていますから微妙です。
でも行田や吹上はあまり特徴がないのが特徴です。
住宅に季節感を必要とせずエアコンとか高気密高断熱の住まいになってますし
春のフェアも秋のフェアも冬のフェアも考え付きません。
衣食住の中で住まいだけが季節感がないですね。
扇風機やストーブとかオプション以外聞いた事がないです。
海が見えるリゾートマンションの御紹介とか避暑地の別荘のご案内とか紹介しても
夏だけ住む訳じゃないですからね。
でも熊谷の隣なので暑いのは確かです。
暑いぞ行田!
7月29日(土)30日(日)に、第13回市民祭 行田浮き城まつりがあります。
法務局帰りで休日出勤の店長でした。

2つで充分ですよ

 当社の営業エリア内で某社でアパートの査定を頼まれました。
頼むのは一社しかないので調べればすぐわかるので具体的な場所はお教えできないのですが出てきた図面はなんと
3階建て!
提案として
①・このエリアには3階建てはいらないですよ
②・一階に防犯設備を付けてください
③・浴槽は1坪タイプ
④センサーライトとか駐車場に外灯を
などなど
②とか③でケチっても施主は判らないでしょうが将来の入居率に確実に響きます。
敷地に対する駐車場の台数を考えれば2階建てで十分ですよ、ホント!
といっても秩父線沿線でエレベータ付き4階建てのマンション造る人もいるし
なぜ都会の建物が空に伸びるか理解してないんですよね。
・土地が高いから
・空間の高度利用
どこでもドアか空飛ぶ自動車が実用化されない限り都市と地方の格差は解決しません。
「2つ(2階)で十分ですよ」
「いいや、4つ(4階)だそれとエレベータもな」
「2つ(2階)で十分ですよ. わかってくださいよー」

という感じです。
昔のSFみたいな麦畑の向こうに蜃気楼のように見えるメトロポリス(都市国家)というのであればビル群が建ち並ぶかもしれません。
エレベータ付きのマンションの維持コストを理解していないんだろうな・・・
4階建ての分譲マンションの修繕費は築後10年で一世帯あたり月1万円かかります。
その他エレベータ保守点検費、巡回定期清掃、増圧ポンプがあってエトセトラ、エトセトラで一世帯あたり1万円かかります。
外壁の修繕に一千万円にちかいウン百万円かかるんです。
確かに相続税対策にはなりますが賃貸経営が成り立たないのはほぼ確定です。
レプリカントの寿命のように経営期間が短い鉄筋コンクリートマンション。
建築費が幾らか判りませんが10年後には多分マイナスでしょうね。
2019年のロサンゼルスより前に荒廃するかも!
我々はこの地の賃貸経営の歴史を見ているので建築中に通りがかる度に切ない気持ちになります。
「メーテル、星がまた消えるよ・・・」
と涙までは流しませんが相続人は大変だなと思います。
知らない方が不幸なのか、知らないままでいるほうが幸せなのか。
神のみぞ知るのでしょうね。
行田・吹上で不動産投資やアパート経営をする場合は田口不動産に相談下さい。

金持ち父さん@不動産運用ってなんだろう

よく中古アパート、マンションを買った方で
「部屋が埋まらないんだけど」
と相談に来られるケースがあります。
いただかなくてもご相談の対応はするのですが大抵お菓子を頂戴します。
やはり手ぶらで来るのは気が引けるのでしょうか。
アパートを買う前にいらっしゃればいいのに・・・
でも考えてみると本当に利回りが良くて資産として優良なものだったら売りに出ると思いますか?
大体何かあるのですが買主は殆ど調査していないんです。
多分スーパーで野菜買うときより調べていません。
売主は売りたい、不動産業者は買わせたい、買主は買いたい。
多分目を瞑るんでしょうね。でないと怖くて買えないですから。
聞いてみると購入した根拠は殆どありません。
あと、買う前に建物診断や隣地の聞き取り、仲介業者に相談するとか色々方法はあります。
売れ残りのお惣菜じゃないですけど一般の方に売却の話が来た時点であまり良い物件ではないのでしょうね。
売りに出ているのが利回り15%、駅近アパートだったら裏があると思いませんか?もし額面通りなら業者が買い取っているはずです。
不動産投資の本や雑誌で特集が組まれている時点で旬は過ぎています。
また、安くても入居者が入らないアパートも存在しますから尚のこと。
部屋が埋まらないのであれば買わせた不動産業者に聞いたほうがいいです。
我々は購入にも売却にもタッチしていないですしその利回りでイケるなんて言っていないのですから。
入居者に平穏で快適な生活をする場所を提供するのがオーナーの義務ですからアパート経営に愛着がなく利回りだけを目指し生活環境を省みないのは関心しません。
周りにスーパーもコンビニもない夜は周りが真っ暗になる所にはあまり住みたくないでしょうし。
中古物件では駐車場や自転車置き場がないものもあります。もちろん新設もできません。
建築屋さんが敷地目一杯に建ててますから(笑)。
でもそんなに物件選びは難しくないと思います。自分が住みたくなるような、子供を住まわせても安心なアパートかどうか考えればいいのですから。
もし物件選びが判らない場合で行田・吹上で不動産投資物件を買う場合は田口不動産に相談下さい。

 吹上・行田の賃貸ホームページ!  

不思議なお客様

先日賃貸物件を借りに来たお客様がいらっしゃいました。
他の人の引継ぎでお話を聞いたのですが
母親と娘さんで来られていて暗い面持ちで神経質な様子。
なんだろうか
「今ある家を売った。ご主人は単身赴任である。猫がいる。できれば3DK以上。」
などなど
少し予算オーバーですが条件に合った戸建を紹介したのですが
「今いる家から近すぎる。」
落ち着かない様子でしばらく話をすると
「また考えてから来る」
とお帰りになりました。
何故家を売ったのか、おそらく築年数も大分経った中古で場所もあまり良好ではないので相当安くないと売れない。
ペットもいるし新たに賃貸住宅を借りるのは不経済。その核心を話そうとしない。
我々にはご住所が売却での情報が着ていない。不思議だなと思いました。
しばらくして、TVを見ていてふと思い出しました。
ニュースの任意売却特集
つじつまが合いました。
きっと数日前に契約が終わり引渡しがすぐ迫っており早急に住まいを探さないといけない。
知り合いに知られたくないから近くには住めない。
いろいろな人生を背負った方がその節目でいらっしゃるのでお力になれるよう努めたいと思います。
ただ、このケースでは納得できない理不尽な事柄かもしれませんが割り切ってその方が気持ちを切り替えなければ先に進まないのではないかと思います。

都市計画法34条11号、12号

店長です。ドラクエ9の発売日ですね。1~7までやりましたがもうやる気はありません。7の出来があんまりだったのと新しくルールを覚えるのが面倒くさいのと夜更かし出来ない体になりましたので。
さて、よく不動産屋さんのチラシを見ると「都市計画法34条11号」、「都市計画法34条12号」ってありますが「お分かりかな?」と思い説明します。ググれば出ますけれど一応書いときますね。
34条12号は調整区域の土地において
 ①六親等内の親族または三親等内の姻族が購入する土地の近隣市町村の市街化調整区域に20年以上住んでいる。
 ②購入する者は家を持っていないこと。
 ③分割する場合は一区画の土地が300㎡以上であること。

ただ、鴻巣市は
 ①について「近隣市町村」→「鴻巣市内」
 ③は300㎡→200㎡となります。

34条11号は調整区域の土地において
①の条件がいらないのです。誰でも建築可能なので11号の土地のほうが12号より高いんです。
しかし鴻巣市内は11号はありません。43条但し書き(建物が建っている場合だけ建替えのみ可能)
これについては良法か悪法か判断の分かれる所ですが市街化調整区域はインフラ整備が後回しになりがちだということはご理解ください。

せっかく建てたマイホームを売ることはないとお思いでしょうが万が一売るときは建物価格のみで土地はタダと考えてください。ほぼ担保価値はなしで銀行は考えています。金融の引き締めで調整区域の土地のローンが現在ほとんど降りないので土地は現金で買ったほうが良いでしょう。
他人が建てた建物への評価は低いので半年後に売却する際は土地500万円、建物2000万円だったら土地建物で2000万円以下で考えて下さい。

吹き抜けやカウンターキッチンや憧れのハウスメーカーはあなたが家を買う本当のニーズになるのでしょうか?本当の自分のニーズを理解しないまま勢いで購入して住んでみたら不便だとか言ってもなかったことには出来ないですから残債は残ります。
広くて安い土地に好きなハウスメーカーで理想の家を建てたのですから住み始めたら結婚と一緒で多少の事は我慢してください。
お客様のニーズについてライフプランも含めて一緒に考えさせて頂きますので是非、田口不動産にご相談下さい。

路線価について>行田

店長です。
7月1日付けででましたが今更書きます。
路線価がでましたがそれ以上に「下がった感」があります。
もう、路線価がV字回復で反転してバブル襲来なんてことはありません。(キッパリ)
20年前と現在の違いは
 土地は上がり続けるという神話があるか?
 多少条件に合わなくても飢餓感と危機感があるか?
 日本経済への信頼
 金利
 法規制 大店舗法 都市計画法34条12
 ライフスタイルの変化
 人口の増減
 個人で商売を始める人の減少
などなど
当時は買って買って買いまくり一億総不動産屋なんて言われていました。
不動産屋さんは土地が上がっているほうが仕事し易いんですよね。
路線価はあくまで税金をとる為の国の指針であり、もう不動産価値とは一致しないでしょう。
同じ路線価でも売れる所、売れない所が分かれると思います。特に田舎に行くほどその傾向は強くなります。
不動産を持っている人にとっては税金が安くなりメリットが大きいので一概に悪ではないのですが地価の高いところは紛れも無く経済が活発で様々な分野でのそのエリアの中心になりますから地域に住む人達の為には高いに越したことはないんですよ。価格=評価ですから。
一介の不動産屋さんの力では地価は上がりません。観測者であることは歯がゆいのですが行田での打開策を考えてみました。
 まちづくり条例の強化 道路幅員を最低6mとし一部商業地以外は建蔽率40%容積率80%最低敷地面積を200㎡とする。道水路の再整備を行う行田市の歴史を元にマスタープランを作成してなおかつ若者にとっても魅力あるまちのビジョンを提示する。(これができれば名市長ですが・・・)
 景観条例の強化    ヨーロッパの街並みでは調和を基調としているのに対し現在の日本人は車を買うように好きな形の好きな色のものを創ります。その調和の無さは駐車場に車が並んでいるようなもので文化とかいうものはなく200年住宅なんて作っても誰も価値を認めないでしょう。
 建築物の総量規制 需要の無いアパートなどの建築の規制、同業種の潰しあいを防ぐ。昔は酒屋さんやタバコ屋さんがありましたが規制緩和で壊滅しています。その人達が時代に飲み込まれないよう努力をしたかは別としてスーパーマーケットやドラッグストアなどもこれ以上は必要ないでしょうし10年したら空き店舗になるコンビニなど先のことなど考えられていないスクラップアンドビルドが続く為建築物がチープなのでしょうか・・・
 空き店舗の再利用 自治体が安価で借り上げ地域活動の場として常時利用できるようにする。

ちなみに住宅や土地をお探しの方は価格が下がるかどうかは別にして希望条件に見合うものはあまり出ないですから出会いを大事にするべきです。あんまり理想を追い続けても結婚できないそうですから不動産探しも一緒です。(トホホ・・・)

金持ち父さん@築城篇その2

店長です。
この周辺で春過ぎにアパートを建てた方がいらっしゃいまして(あまり細かく書くと特定されてしまいますのでご勘弁を)4世帯の木造なのですが引渡し後1ヶ月以上全室入居可だそうです。
「建てたところが入居者を入れてくれない。できればお宅でお客さんを紹介してほしい。」
とお菓子を頂きました。
お菓子は美味しく頂くとしまして(ご馳走様でした)建てた所に相談して頂くようアドバイスしました。
建築会社がそれでイケると押したんでしょうし我々はノータッチでしたし新築物件はアドバイスしようがないんです、家賃位しか。
駐車場2台分・二人入居可・日当り良好・閑静な住宅街・事務所使用可・バリアフリー・高齢者相談・24時間換気システム・角部屋とあるのですが間取りがネットに載っていません。
先日、FAXで募集図面が流れてきたんですが和室がない以外昭和な間取りのレトロフューチャーな賃貸物件。
全然ワクワクしない、コンセプトとターゲットが見えない都内で安ければ決まるかもしれない木造アパート、しかもその建築会社の木造アパートは音抜けが酷いのに事務所使用とか入居者が迷惑しそうです。
おかしいと気がつかないのであれば専門家にアドバイスを頼めばいいのにその費用が惜しいのでしょうか?
服でも買うように勢いと気分で契約したのか判りませんが言えば気を悪くするかもしれませんし家主さんが募集図面を持ってきてもアドバイスのしようがないなと思いました。
無かったことには出来ませんしアパートローンは毎月返済がありますから(ちなみに家賃保証はしてないそうなので)家主さんは働いて返すしかないでしょうね。
建てる前なら頂いたお菓子分位はアドバイスできたんですけど。
アパートは建てる前に田口不動産に相談下さい。

自転車乗り(ローディ)にぴったりのマンション紹介

店長です。いよいよツールが始まりました。
日本人選手の活躍もさることながらランス”ボス”アームストロングが
どこまで本気なのかが見所でしょうか。現在総合3位だそうです。
8回目の総合優勝があるのか・・・
さてコスモ行田cosmo_gyoda_3_madori_1_20090707122725.jpg
ライオンズマンション行田壱番館lions_1_3_madori.jpg
コスモ行田は「さいくるしょっぷかねこ」が目の前、ママシャリと一緒にアンカーもBOMAもGIOSも置いてあります。
「自転車よりエンジンだから始めは乗りやすいのがいいよ」
という正直なひとです。
いつか私もカーボンバイク買いたいと思ってますがおやじさんには
「君もっと乗りこんでからでいいよ。」
と言われそうです。
ライオンズマンションは荒川サイクリングロードが目の前です。
行田には他にもさきたま緑道とか利根川サイクリングロードとかいろいろありますよ。

ご利用は計画的に>住宅ローン篇

店長です。
ある方が満額に近いローンで建売住宅を買いました。
数年後に事情が変わって売却することになりました。
元金は殆ど残っていて売却するとしても残債が残る。
抵当権が抹消できない。
ローンを借りた業界の雄である都市銀行さんに相談しました。
隣で聞いていました。
担当者「ムリです。全額返してください。」(キッパリ)
本 人 「じゃどうしたらいいんですか?」
担当者「×××から借りてきてでも兎に角全額返してください。」
私   「じゃ払えなかったら任意売却とかになっても構わないんですか?そのほうがそちらが回収できる金額は少ないんですけど?」
担当者「仕方ありません。」(キッパリ)
本 人 「分割で返すとか・・・」
担当者「そういうのはやっていません。」(キッパリ)
本 人 「じゃそちらで借りて返すとか・・・」
担当者「カードローンはございますが限度額がありますからお借りいただけるか判りません。」
本 人 「それって利息が10%とかのやつですよね。」
担当者「そうですね。」
非常に明確なお答えでした。
Win&Winの解決方法を見出すつもりもない。
返せないローンを貸すのが悪いのか、返せないローンを借りるのが悪いのか
少なくとも銀行はプロなんだから如何なものかと思います。
中古のこなれた物件ならともかく頭金はある程度ないと新築を買うのは
よく考えないといけないでしょう。
損失補てんは我々の税金でしょうし

 政府は09年度補正予算で「フラット35」を頭金ゼロでも利用できる財政支援を盛り込んだ。従来は頭金が借入額の1割以上必要だった。

家賃保証について@その2


店長です。
一般的に満室時の保証家賃の90%を保証することになっているのが
家賃保証です。
この保証どう思います?
すごく・・・魅力的ですよね?
30年間保証されるわけですから。
ちなみに空室が発生すると退去時から3ヶ月は家賃が免責になります。
大体、5年で退去しますから10世帯あるとすると
2年間で24ヶ月の内3ヶ月ですから1/8つまり12.5%空きです。
5室あたり2.5%保証がマイナスされ87.5%になります。
その他更新料やら礼金も家賃保証会社が取りますから実利回りはされに
マイナスになります。
およそ85%位の保証と考えて頂ければ差し支えないと思います。
また、2年毎に前2年の入居実績から家賃の再設定がされます。
家賃保証会社(建築屋さんの子会社)は客観的なデータを持ち合わせて家賃改定を行っているので
異論は困難です。
「貴方のいいなりハート
です。
だって2年後の経済情勢の変動なんて判らないですからね。
そもそも元本保証してないし確定利回りではないので諦めて下さい。

また、皆さん当初設定の家賃収入の2/3を返済にして相続税対策の為、長期のローンを組みますから
返済が進みません。
10室中2割が空いていて2割家賃が下がるとα×0.8×0.8=0.64
0.64<0.666・・・(返済)
このほかにも税金を払ったり退去時の原状回復費用もかかります。
また、築後10年くらいしますと家賃収入の10%は修繕費用になります。
外壁塗装や給湯器など設備の対応年数リフォーム費用など掛かります。
もっともらしく言っていますが四則計算ができればだれでも判ります。
殆どの人が建築会社のお手盛り計画書の範囲内で契約するので感心します。
不動産投資ファンドだって殆どお手盛り計画書で資金を調達してますけど・・・
りんご
どうです?適当に建築会社に任せてアパート経営儲かりそうですか?
りんご
私は任せません。(キッパリ)
それでも吹上、熊谷市久下あたりは農地の宅地並み課税が来年あたりに始まるので
任せる人が少なからずいるでしょう。
建築費に対して得られる家賃が低いからです。当然利回りが低くリスクもあります。
建築費が高すぎるとも言えます。
もし土地まで購入して建てたらどう頑張ってもまず成功しません。
利害関係が一致しないパートナーが手を組んでやるのでこうなります。
 地主さん    土地を残したい できれば毎月そこそこお金が入ると嬉しい
 建築会社    建築の仕事が欲しい
 銀行       長期で担保があって多額の融資がしたい
 不動産会社  仲介手数料が欲しい(お客さんが住みたがるものがいい)
銀行と建築会社は利害関係が一致しますね。
ちなみに銀行に土地活用の相談すると翌日TVCMをやっているアパート建築会社の営業さんが来ます(笑)

現金がうなるほど有って相続財産を圧縮したいならとめませんがやるなら都内のほうが良いでしょう。
この行田・吹上エリアでは普通は利回りの良い中古物件を買ったほうがいいです。
20年前のアパートが2割家賃が下がっており下がり始めたのがここ5年ですから
現在建てているアパートはもっと破綻が早いでしょう。
建てる前に不動産コンサルタントのハイアープロ加盟店の田口不動産に相談下さい。

 吹上・行田の賃貸ホームページ!  

行田パークホームズ

ご無沙汰してしまいました。
逸見です。
最近はめっきり書いていませんでした・・・。



先日「行田パークホームズ202号室」のオープンハウスを実施致しました。

高級感のあるエントランスは
オートロック付です。
2009.0628 008

室内は綺麗にリフォームが完了していますので
賃貸アパートに入居するかのように、すぐにお住まい頂けると思います。
2009.0628 002


詳しくはHPにてご覧下さい。

任意売却

不況つけこむ悪質業者 高く売りたいマイホーム 「任意売却」慎重に
7月3日7時57分配信 産経新聞

 不況による収入減で住宅ローンの支払いが滞り、自宅が競売にかけられるケースが増えている。そうした中、競売を回避し、住宅を少しでも高く売って残債務を減らそうと、不動産業者が仲介する「任意売却」を選択する人が目立ってきた。引っ越し代を捻出(ねんしゅつ)できるケースも多いが、所有者の弱みにつけ込んで手数料だけを先に取る悪質な業者もいるという。「慎重な判断」を促す声があがっている。


店長です。
基本的に相談するのが恥ずかしいとか言う方が多いようです。
また、我々も千三つ屋と言われる適当な業者もいるようですのでコンプライアンスには十分気をつけていきたいと思っています。
また、今回の任意売却の増加は頭金なしで余裕の無い資金計画で購入する為かと思います。
全てではないのですがサブプライム同様本来住宅を買えない層まで購入しているため
新築建物は買った値段より2割安くしか売却できないですから(建築会社の利益が乗っているため)
どうしても売却しても残債が残ります。
「金利が安いから買わないと馬鹿ですよ。」
位は言われているかもしれません。
「よーしパパ買っちゃうぞ!」
「パパ素敵!」
なんて気分で購入してしまいます。
我々はアパートの入居者で退去する際に退去理由を聞いてこの方の収入では新築購入が難しいのにという方も購入しているケースを見受けることがありますから。
金利は安いままですが給料が減らされるとは思いませんよね。
日本人は中古の建物にあまり評価や関心を示しませんので仕方ないですが・・・
ちなみに今自宅を新築している方はそれが売却できるか資産としてどのくらいの評価かなど
考えていません。
また、街並みや将来性を考えるとそんなに期待できないので
新車を買って乗り潰すように好きな建物を建てて住み潰す人が殆どのようです。

家賃保証とはなにか?

店長です。
家賃保証とは何か説明しますと99%の地主さんは理解していません。
むしろ知らされていないといったほうが正しいでしょう。
弁理士の地主さんでもそうでしたからそのリスクは非常に過小に謳われたいます。
「当商品は元本を保証するものではありません。」
とCMで金融商品の場合は告知しますが家賃保証の場合ほとんどしません。
皆さん30年間定額保証だと思っていますが
経済情勢の変動や諸物価の高騰、近隣と比べ妥当でなくなった場合は家賃の変更を請求できます。
「税金が上がったり、物価が高騰した場合家賃が上がらないと困りますよね?」
と言われたら頷くのが普通です。
同意していれば別ですが借地借家法は強行法規のため借主に一方的に不利な特約は無効です。
特に家賃を下げて欲しいと要求された場合、同意していても妥当性がなければ拒否できません。
拒否したらそこで家賃保証契約は終了です。
建築会社は早めに保証を打ち切りたいですからアパートの建築を依頼でもしなければ家賃は下がります。
双方同意できなければ契約終了ですから当然です。
ひょっとして新築時に割高な家賃設定をして利回りを良く見せかけて数年後に家賃の大幅減額を要求されたらどうなるでしょうか。
建築会社(家賃保証している)は借主であり、貸主である一介の農家の地主さんでもアパートの事業主ということになります。
勿論、賃料変更については契約書の中の小さな字で判り辛い文言で書かれていますから告知はしています。
印鑑を押す前に田口不動産に相談下さい。
適正な家賃について第三者としてアドバイスいたします。

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