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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

売主と連絡が取れない!その①

嘘のような本当の話です。
まだ、店長が駆け出しの売買営業だった時(今が一人前かどうかは置いといて)ちょっと変わった雰囲気のおじいさんが桜の舞う春の午後に来ました。
他の不動産屋さんで販売していてお客さんがつかないので当社に依頼が来ました。
どう頑張っても1200万円くらいの物件なのですが1800万円くらいで売ってほしいと。
無理だと思いますよと言いましたが聴かなかったのでそれで受けました。
売値は売主の自由なので後で価格を下げれば良いのでとりあえず受けました。
今だったら勘が働いて受けなかったかもしれません。
たまに、他の不動産屋さんで断られて(断って)頼みに来る人は注意が必要です。
数ヵ月後にたまたま、結婚をするというので中古物件を探しにきた方がいらっしゃいました。
1500万円で買うというので売主さんに交渉したのです。
売主のおじいさんは1500万円での売却を了解して契約の段になり契約書を作っていたのです。
そういえば持分1/2で奥さんの名義があったようです。
旦那さんが良いなら夫婦間で了承済みだと思いますよね?
時を待たずして息の荒い明らかに怪しい声で
「1800万円でないと売らない」という電話がありました。
売主の奥さんです。
そういえば隣地に聞き取りで売主の奥さんが「病気」になってその地にいられなくなって引っ越したとのこと。
御主人が説得失敗したようです。御破談です。
反省点としては所有者の一人が良いと言っても全員の意思確認をしなかった点ですね。
すぐさま代替の物件を探してご契約いただきました。
買主さんが良い人でよかった!
持分がたとえ一万分の一でもあれば本人の同意なく処分できません。
一万分の一の所有者が正常な判断能力がないのであれば後見人などを立てて貰わなければ売却困難です。
もし、承諾なくして売却すると後で、不動産屋さんも売主と一緒に訴えられかねません。
もっとも承諾しても言を翻す可能性もあります。
相続が発生しない限り売却困難な呪われた物件となります。
ウチでは扱えませんから余所でやってくださいと言いました。
数日後に私のいない間に売主が
「なにとぞ1800万円で売ってほしい。」
とカステラと一緒に資料として購入した時の不動産売買契約ファイルを置いていきました。
ファイルは置き去りにされた赤ん坊のように、そして売主は松本清張の世界のように忽然と姿を消します。
そのファイルをぱらぱらと見ましたがそのうち取りに来るかなと思いしばらく預ることにしました。
時限爆弾のように時を待っていたのかもしれません。

つづく

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現場打ちコンクリート

ここは行田市持田の某所。
田んぼとか道路や隣の土地より低い場合に土を盛ります。
そうしないと地面より低い処に家が建ち大雨の時に浸水してしまいます。
そのまま盛ると隣の敷地に土が入っていったり流出したりします。
まずグリ石を敷いて転圧します。
型枠を設置します。
配筋してコンクリートを流します。
基礎を造ってからブロックを積みます。圧力がかからなければ4段くらいまではブロック積みで大丈夫。
この前の地震でも何ともなかったです。
もっとも家の基礎は地盤改良や鋼管杭、柱状改良などを行いますからブロックが崩壊しても影響はありません。

丘陵地帯や山間部などの高低差の激しいような盛り土切り土ではブロックでは持ちません。
切り土盛り土では圧力がかかりますから鉄筋コンクリートでしっかり造る必要があります。
特に盛り土は軟らかいので地盤改良もしましょう。
行田吹上界隈では土地に高低差がほとんどないので土砂災害や崖崩れの心配はありませんね。
今回の地震で新聞に載っていましたが仙台でも高台の土砂崩れが発生したそうです。
高台は津波の心配はありませんが大切な財産であり生活の場である住宅が傾いたり倒壊したり
擁壁が崩れ下の敷地にまで被害を及ぼす可能性もあるそうです。

世の中何が起こるか判りません。
安全安心というコンサバティブな方向にシフトしているようです。
私の知る限りにおいて行田市や旧吹上町界隈は深刻な問題は抱えていないようです。
でも、個人的には行田市や旧吹上町界隈にもうちょっと山や湖とか欲しいなと思います。本当にまっ平らで何もないですから・・・

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オーナーズ着ました!

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2011年 6月号コンテンツ
● 特集:「今どきの家賃滞納事情と防止方法とは?
                       『新しいタイプの滞納者たち」   (P2~3)
最近悪質な滞納者が増えているのは事実。
 誠意があればいいのですが生活保護を受けているのにギャンブルで生活保護の給付金つかってしまったり、度々、催促しても連絡すらつかないとか・・・


● ここまで差がつく 生きた税務を考える
「被災した建物の耐震性を高めるための、補強工事の費用について」   (P4)
地盤がダメなら全てダメ。土台がダメなら全てダメ。
 強度不足なら幾らでも方法があります。
 アネハマンションだって今回倒壊していないです。


● 阿部一博の法律相談
「判断能力を失った父に代わって
     アパートの建築・経営を行うには、どうすればよいのでしょうか?」 (P4)
 結構増えてくると思います。おじいちゃんがボケちゃって代わりに配偶者や子供が判断していることが。
 でも、親族だからなあなあでやってますが代理権があるかどうか判らないのでちょっと怖いです。
 また、ちょっと判断があやしいお年寄りの家主さんが言った言わないとかになると困ります。
 青年後見人制度というのですが利害関係者が後見人になるにあたり利益誘導や経営判断はどうなのか?
 弁護士や司法書士が後見人になったとき経営判断はどうなるのか?
 難しいですね。


● 円満クレーム対応の秘訣
連載3 「駐車場におけるトラブル」                      (P4~5)
駐車場はアパートのように篭城できません。管理は基本的に借手の自主管理です。
 賃料を払わずレッカーで移動させられても文句が言えない。
 でも、それが普通なんですよね。


● あの街この部屋  「相田 翔子」さん
「部屋選びのポイントは、そこで暮らす自分をイメージできること」      (P6)
 winkといわないと判らないです。ユーロビートのturn into love のカバーが有名ですね。ユーミンがメジャー路線になっていたバブリーかつ青春の日々を思い出します。個人的にはユーロビートではリックアストリーが好きです。※世の中はバブリーで恩恵は全然なかったです。
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ぼくらは地元探検隊

チラシを撒くということは人の家の玄関や庭先にお邪魔することがあります。
いろんな気になったものを写真にとります。
ほんの一例です。
置物のように微動だにしない目つきの悪い猫
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題「世界樹のレリーフ」
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最近は田んぼに鴨がいることは珍しいですよ。
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本当はその辺で遊んでいる子供の写真も撮りたいのですが地域の方々に不審がられるので撮りません。
店長は子供にもちゃんと挨拶しますよ。

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チラシ撒き

売り地で新着物件が出ましたのでチラシ撒き。
833枚というのは200部ずつ青、ピンク、あずき、黄緑に分けてやったのですがなぜかこの数。
目分量で誤差5%未満だから優秀ですよね?
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ザザーっと印刷します。
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裏側も印刷します。
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4色ですからPC6001と同じ・・・と言っても1980年以降生まれの人は判らないか・・・
ちなみに中学生の時にPC8801mk2MRというのを買ってもらってウィザードリーとかやっていました。
ユーチューブでデモを見て懐かしくなってしまいました。
当時はパソコン通信とか夢のまた夢、iPhoneなんかスタートレック的SFガジェットです。
昔のほうがパソコンとか機械に夢があったと思います。
・・・脱線してしまいました。
ネットの時代でもアナログでアナクロな方法も大事です。
オープンハウスとか現地看板とかのぼり旗とかも当然やってます。
季節の草花や猫や昆虫など偶然の出会いが待ち受けています。
ひょっとして誰かと恋に落ちるかもしれないですね。
もっとも、あまり余所見していると側溝や水溜りに落ちるかもしれないですけど。
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配布したのは行田市大字持田、行田市持田3~5丁目、行田市深水町、行田市門井3丁目あたりです。
あなたの家には何色が配られましたか??
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喫茶店がはじまるよ!

田口不動産吹上店の入っている建物と同じ建物に喫茶店が入ります。
そもそも、駅前なのに喫茶店が無いというか待ち合わせ場所が無いのですよね。

喫茶店というとあだち充作品のような750ライダーのような甘酸っぱい古い記憶のアルバムの中に隠れた高校時代のレモンスカッシュのような思い出が一杯無かった店長としましては感慨ひとしお。
午後4時に目の前に無邪気な笑顔の女の子がストローを咥えていて窓の向こうの道路にはプラタナスの落ち葉が舞い大竹まこと似のマスターがパイプを燻らせていたらいいですね。
高校時代は20年以上前ですから日付ははるかなメモリーです。

時は無限のつながりでおじさんになることなど思いもしなかったです。
思えば遠くに来たもんだ。
大人の階段は昇り切ってしまった感のある店長としては吹上駅前で女子高生の通学姿をソーダ水の向こうから眺めているのもメランコリックで乙です。
喫茶店というと男と女のクロスオーバーポイントです。
しかし、店長はランチ食べたり喫茶店の備え付けの漫画を読み倒したりという使い方の方が多いですね。
横山光輝の三国志とかあると毎日通います。

これから隣で幾つものドラマが始まるのかわかりませんが幸せは誰かがきっと運んでくれるわけではないので自分がどのドラマの主役のひとりとならないといけないと思います。

個人的には「南風」とか「ま・めぞん」とか「ピットイン」とか昭和テイストが希望です。
お店の名前が決まりましたらまたご報告いたします。
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不動産セミナーやりました!

現在の相続税の基礎控除額は、「5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」です。これが、4割圧縮されて、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」になります。例えば、法定相続人が3人の場合には、8,000万円から4,800万円に減額される予定です。
去年決まって今年施行されるはずだったのですが3.11の後でうやむやになってしまいました。
相続税対策としまして今のうちにやっておきましょうと相続税に「すごく詳しい」税理士さんにお願いしました。

税金を払うのは国民の義務ですが何かの時に精神的にも資産的にも余裕が欲しいですよね。
また、自分がどれだけの資産を運用して引継ぎにどれだけ費用がかかるかは知るべきです。
4つのアパートを持っていて問題入居者や空室や滞納があり万年赤字だとローンの支払いが終わるまで自己資金を注入しないといけなかったり立退きや解体にまた費用がかかったりしますから賃貸経営は簡単には止められません。

安易な立地で安易な設計、安易な運用計画などは相続税は圧縮されますが自らの資産そのものを減らしかねません。

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コミュニティカフェ「こうさてん・幸茶店」

 が、5月15日よりオープンしました!おはようございます、曽我  です。
JR吹上駅南口、元「ナカムラストアー」南側にあります。「生活クラブ生協」の食材を中心のお料理が食べられます  5月18日(水)の日替わりランチとケーキとアイスコーヒーは、こんな感じです。


こうさてん ランチ5.18 こうさてん ケーキ5.18




こうさてん 入口5.18 こうさてん 黒板5.18


 

 お店の中は、明るくさっぱりしてます。白壁や棚を貸してもらい、作品の展示発表や委託販売が出来ます。駐車場もあります。


こうさてん 客5.18 こうさてん 駐車場




 5月24日の日替わりランチです。かぼちゃの醤油煮、ごぼうのささがき煮、豆腐のステーキ焼き、若筍・さやいんげんと豚肉煮物。味付けが濃くなくヘルシー!


こうさてん ランチ5.24 こうさてん ランチUP




      「こうさてん」ってこんな所 ↓             メニューと場所 ↓


こうさてん 紹介 こうさてん メニュー


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時代は実物資産?

実物資産と金融資産というのがあります。
証券とかお金は金融資産。
土地建物を含めた不動産や金地金とかは実物資産です。
もっとも、不動産や金地金もそれぞれインデックスがついていてだれの持ち物かという証書が出ます。
さて、金融資産も高騰毀損しますし、実物資産も高騰毀損します。
証券や通貨は紙くずになる可能性があります。
古くはオランダのチューリップからはじまりなんでこんなものが高根で取引するのか訳がわからないことがありますね。
バブル時の不動産も異常でした。
需要と供給の関係でモノの価値は変わりますからアメリカのマンガ雑誌の創刊号が100万ドルとか現代アートなんて「それ等身大アニメフィギュア?」みたいなものが数億円したりします。
著名な画家の絵も素晴らしいけど数十億円となるとちょっとどうかなと思います。
戦国時代には茶器が一国一城に相当とかいくらなんでもやりすぎだとおもいますが・・・

不動産もそうです。需要がないものはてんでないですし需要のあるものは凄い高値です。
さて、このたびの地震と原発事故で不動産価値も場所によって毀損しました。
金は永遠の価値を持っていると信じられていますがゴルゴ13の「穀物戦争-蟷螂の斧 ・汚れた金」で金塊を運ぶ列車が核攻撃で放射能汚染されたという話を思い出しました。
放射能は全てを汚染するのです。ちなみに我々の使っているコンピュータなどの精密機器も放射能で使えなくなります。
我々の水清き緑深きふるさとを「2万5千年の荒野」にしないためにもフェイルセーフのない危険な原発は極力無くす方向にして欲しいですね。

マンモスの時代から現代までですから人間には制御できない科学ではないでしょうか?

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新規掲載物件のお知らせ

星川です。今日もあまりパッとしない天気になりました。九州のほうでは梅雨入りした地域があるそうです。
関東もそろそろといったところでしょうか。
さて、今日も新規掲載物件の紹介です。

★行田市桜町2丁目「SAKURA GardenA棟」(2DK)
★最寄駅:秩父鉄道東行田駅 徒歩6分
 家賃:57,000円 共益費:3,500円 駐車場:3,150円
0  >>>詳細はこちら

◆田口不動産のホームページはこちら

オープンハウスやりました。

埼玉県行田市門井町2丁目 戸建 980万円 泉小・西中学区
まず、のぼりを付けます。
マイブームは風船です。
10個位膨らましました。
店長さんは風船おじさんですね。
しかし、2個ほどいきなり破裂してびっくりします。
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雨戸を開けたら人が来ないうちに草むしりなんかしています。
ぼんやりしてないで目に付いたことはまずやります。
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つぎにお掃除、2階から軽く床拭き。
サッサカサーっとやります。
封水が抜けていると悪臭がしますのでトイレの水を少しだけ流します。
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玄関に来た時「おっ!」と思わせるために風船など。
ちなみにこの写真を撮るときは靴を脱がずに床すれすれで足が写らない様に
楽しんごの新羽田国際空港みたいな格好で撮っています。(嘘)
細かい所でラブ注入しながらオープンハウスでお客さんを待ちます。
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門井町というところは行田でも一等地でJR行田駅からも近く通勤通学にも徒歩でいけます。
買い物はビッグハウス門井店、ヤオコー門井店もあり帰りがけに寄れます。
ツタヤ門井店もあり帰りに雑誌を捲ったりDVDを借りたりも出来ます。
勿論日当たり良好で閑静な住宅街。まつたけ幼稚園歩いて2分、門井球場も徒歩1分です。
駐車場は1台ですがここなら電車通勤なら2台はいらないでしょう。行田ではマストバイな一軒です。
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新規掲載物件のお知らせ

星川です。
今日はあいにくの空模様でした。気温はだいぶ高くなってきてもう長袖はつらい暑さになってきました。
5月も残りわずか、そろそろ梅雨入りの時期になりじめじめした暑さがやってきそうです。

それでは、物件紹介です。


★行田市持田「アソシア南條3番館」(2LDK)
★最寄駅:秩父鉄道持田駅 徒歩5分
 家賃:62,000円 共益費:込み 駐車場:1台付(2台目:3,000円)
0  >>>詳細はこちら


★行田市持田2丁目「SOLEIL 1」(2DK)
★最寄駅:秩父鉄道持田駅 徒歩15分
 家賃:55,000円 共益費:込み 駐車場:3,000円(2台目:3,000円)
0  >>>詳細はこちら


★行田市長野「パルモ桜ヶ丘」(2LDK)
★最寄駅:秩父鉄道東行田駅 徒歩7分
 家賃:68,000円 共益費:2,000円 駐車場:2台付
0  >>>詳細はこちら

◇HOME

活断層

行田の活断層地図です。
幸い活断層はないようですが関東平野北西縁断層帯に該当しないとは言い切れません。
直下型がくるとどうなるのでしょうか?
行田市役所の資料によると関東大震災で液状化、地割れがあり相当な人数が亡くなりましたが住宅が密集してなかったことと津波がなかったので人的にはあまり被害は出なかったようです。
知らずにいるのがいいのか知っていたほうがいいのかは知っていたほうがよいのでしょうが不動産に絶対はないのであまり、あれも心配これも心配ではどこにも住めなくなってしまいます。
行田はわりと災害が少ない場所ですので行田周辺で不動産をお探しでしたら田口不動産に御相談下さい。

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チラシが出ました!

行田・吹上の売土地売戸建売マンションなど売買不動産情報満載です。
全物件仲介です。
行田・吹上はやっぱり田口不動産できまりですね!
目玉は門井三丁目南道路3区画と持田の2区画です。
安い広いそして環境良好!
余談ですが壱里山で売り地が出る筈だったのですが出す前に買い手が付いてしまいました。
建物はどこで建ててもそんなに極端な違いは無いので本来は土地にウェイトを掛けるべきです。
おすすめ特選物件が満載です!
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施設賠償責任保険と地震保険に入りましょう。

アパートは建てれば後は油田のようにどんどんお金を生んでくれるという時代がありましたがアパートもあくまで耐久消費財です。
経年変化もありますし設備の劣化もあります。
 Q.ある日突然、アパートの看板が落ちて通行人の頭に当たってしまって重大な被害を受けてしまいました。
 A.建物の火災保険で賠償費用は出ません。
 Q.排水管や給水管の劣化や目詰まりで漏水してしまい入居者の家財に被害を与えてしまった場合建物の火災保険で賠償費用は出ません。
 A.また、漏水させた原因の入居者に過失がなければ給排水の設備に起因するものはやっぱり出ないんです。
一億円の施設賠償でも1500円程度ですから入りましょう。

もし、家財の損害が多い場合には間に入って示談する代理人が必要ですが不動産屋さんの領域ではないので保険屋さんに間に入って示談してもらう必要があります。
不動産屋さんはアッチの世界の人でないので譲らない相手を無理やり納得させるなんて出来ません。
保険に入っていないで揉めに揉めた場合は弁護士に間に入って示談してもらわないとなりません。
保険に入っていれば煩わしい交渉ごとに巻き込まれずに済みます。保険で解決するのですからね。

地震保険は火災保険の半額まで入れます。ここ2~3年は余震がありますから建物の耐震性に不安がある方は今のうち入っておきましょう。地震の被害があってからでは入れませんのであしからず。

ちなみに日本の原子力発電所は危険すぎて保険に入れなかったなんて噂を聞きますがもし、保険に入ってなければ損害賠償額は天文学的数字になります。

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測量していないのに面積が判っているという事 その二

前回は昔の測量>下手をすると太閤検地の時代か?の図面が違うというのを何か使用変更の予定もないのに費用をかけて測量してもしょうがないですね。
でも、最近でもそうなんですが役所の区画整理とか土地改良とかの事業では測量図面がないことが往々にあります。
測っていないのに面積が出るわけがないですから当然測っています。
暫らくは事業の成果として換地された所有者に一部、事業体に一部保存されます。
暫らくするとせっかく測量した図面を事業年度が変わったとか記帳の保存期間が過ぎると処分します。
平たく言うと捨ててしまうのです。その際に法務局に登録してくれればいいのですが、お役所体質というやつで必要であっても自分たちに必要でなければ関係ないのです。
「人事異動があって当時の担当者がいないから判らない。」など
どうしてそういうことになるのかと言えば
「もし、残っていて現況と相違がある場合に責任を取らなくては成らない。」
勿論、後々の交渉ごとも含めそうした測量に関しては一社の随意契約が普通です。
何かあった場合に矢面に立たせるためです。
我々が区画整理中の土地は分ける場合には必ずその業者に頼むのですが相場より費用が高いのです。
がっかりしますがこれって今起こっている原発事故の対応に良く似ていますね。
測量だったらまだいいですが日本のお役所に原発事故を任せるとこういうことになります。

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殿様気分を満喫!

物件の写真撮影をしています。
マンションなどでは低い階と高い階では眺めが違います。
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地震の影響が見られます。
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地震になると揺れるのが上層階ですがやっぱり眺めがいいですね。
被害はほとんどなかったようです。
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市内の町並みが見られます。
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東京スカイツリーは見えませんが
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古代蓮タワーは辛うじて見えます。
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お城も見えますよ。
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エクセル行田中央は行田市では一番高いマンションですから市内が一望できます。
何せ忍城より高いのです。
>>詳細はこちら<<

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測量していないのに面積が判っているという事 その一

最近、同業者のリア充のブログとかフェースブックを見ると複雑な気持ちになります。
こども欲しいです。
さて、登記所に行くと土地の登記がされています。
他にも会社や船舶なども登記されています。
当然、必ず土地の謄本があります。
土地の謄本には地番と所有者と地目、面積が入っています。
当然、謄本があれば公図もあります。
ちなみに、公図はこの辺にこの土地がこんな形でありますよという図面です。
地積測量図というのがあります。
土地の寸法が入っていて東西南北の外寸と場合によっては対角線の長さが入っています。
これがないと本当に面積があっているが判らないですし境界杭が入っていないとどこまでがそこの土地か判らないのです。
勿論、大昔からその土地の面積を承継していて全然違うということがあります。
縄伸び縄縮みというやつです。
昔は縄で検地をしていたのでおめこぼしで実際より狭く測られていたりということがありました。
土地を分けた場合に元の土地は面積を求めず分割した土地の寸法と面積だけ求めてそこから元の面積を引くということがあります。
いわゆる残地計算というものです。
あっているかどうか責任は持てません。多分、大体合っていますが昔の宿場町や城下町で区画整理していないところは本当の面積は判りません。それゆえ、土地の面積があっても寸法がないのです。
昔のことだからしょうがないですね。
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外壁塗装しています。

建物には定期的にメンテナンスが必要になります。
特に塗装で持たせている場合はそうです。
外壁が劣化していても直ちに影響がないのですが改修コストが高くなります。
田口不動産でも10年周期の外壁塗装を始めました。
梅雨前に終わらせます。
建物のメンテナンスをするように言っているところが雨漏りしていたらカッコ悪いですからね。
外壁塗装は手間仕事ですから塗料なんて薄めれば幾らでも材料費は下げられます。
また、ほとんど手間仕事ですから手抜きできます。
適当にやられても直ぐには判りませんからね。
知っている真面目な塗装屋さんがいればいいですがもしいなければご紹介いたします。
外壁は美観の問題で雨漏りは屋根や入り隅、立上がり部分、継ぎ手で見受けられます。
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05/15のツイートまとめ

taguti_fudosan

新しい動画をご覧ください. プラチナコート56番館 http://youtube.jp/watch?v=hRGzMDpXCqU
05-15 18:08

新しい動画をご覧ください. ファミール http://youtube.jp/watch?v=oDnb7wohlyg
05-15 18:07

新しい動画をご覧ください. フローラルコート http://youtube.jp/watch?v=qZJIMAsDdY0
05-15 18:05

 「不動産セミナー」は、誰でも自由に参加できる無料公開セミナーです。 この機会に、友人・知人をお誘い合わせの上、是非多くの方のご参加をお待ちしております。 聴講ご希望の方は5月21日(土)までに、当社までご連絡をお願い致します。席数に限りがありますのでお早めにご連絡下さい。
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第20回不動産セミナー開催のお知らせ日時 平成23年5月22日(日) 13:15~15:30(13時開場)場所 行田市商工センター (行田市忍2-1-8)《テーマ》 第1部「相続税法改正と不動産所有について」 第2部「賃貸経営の今後について」(主に空室対策)
05-15 09:45

どっちのもの?

土地には様々な境があります。
国境、県境、市境、町境、民地と官地の官民境、私有地同士の民民境などなど。
必ずだれかしらの所有となっております。
勿論、自分の持ち物のように使用することもできますが実際には官地でも市町村や県や国など管轄がそれぞれ違います。
海は国、河川も一般的に国です。山も多分国だったかな?
県は県道とか県立のものは県だったと思います。
用水路はどうなのでしょう?
ちょうど、行田市と吹上町の区画整理事業地の境で用水路がありどちらも自分のところの管轄であると主張されました。
こちらとしてはどっちでもいいからどっちかにして欲しい旨お話しました。
勿論、かならずどちらかのものですから行田市と鴻巣市で決めて欲しいものです。
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幟旗はいつも見ています。

田口不動産の入居者募集ののぼりは行田市・吹上町のアパートマンションで多く見られると思います。
ひらひらと風に舞っていますが破けたり色が褪せたり外れていたり、折れていたり、巻きついたり色々あります。
勿論、見つけ次第直しています。
ちなみに、道路際などで交通の邪魔にならないように気をつけています。
おや?入居者募集中の旗が外れています。
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回転頭が折れているのです。風が強いとこうなります。
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車の中の新品と交換
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また、元気良く風に舞っています。
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入居者さんが決まれば旗は外れるので早めに外したいのですが中々外れないのもあります。
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こねこ

オーナーズを持って地主さん宅に。
生まれたてホヤホヤのこねこが3匹。
手にのるくらい大きさは電話の受話器より小さいくらい。
上から読んでも下から読んでもこねこ。
ニャーじゃなくてミーって鳴きます。
とてつもなく可愛いです。
ポケットに入れてお持ち帰りしちゃいそうです。

動きも遅いのですぐ捕まえられます。
「フフフ子猫ちゃん逃げてもムダだぜ!」
とかいいながら追いかけると母親猫に威嚇されます。
ものすごい怒ってますから気をつけましょう。
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行田店と吹上店飾りつけが変わりました!

たったひとつの冴えたやり方

吹上の駅前の駐車場をお持ちの方にキャッシュフローの増大についての相談を受けました。
キャッシュフローつまり収入の増加についてですね。
現在満車で月に4万円程度になります。
ここから税金とか諸々が引かれるので実際は手残りは3万円程度ですね。
問題としましては狭小地なので多くの車が停められずせっかくの立地なのに勿体無いことは確かです。
元々駐輪場だったところを道路拡幅の用地買収で建屋を壊したわけです。
近所の変形地で時間貸しの駐輪場をやっていて結構入ってます。
時間貸しの駐輪場の業者さんに来てもらって見積をして貰いました。
駐輪場60台でフル稼働で月18万円となります。
ただし、設備で300万円位かかるのと管理運営維持コストで毎月1万円程度かかります。
2年も稼動させれば元が取れますからこれはこれでありかもしれません。
思ったように入らないかもしれませんし設備投資をするということは元手が必要です。
ところでもし10年間の借り上げになると4万円位。今と変わりません。しかも10年縛りがあり処分できません。
また、地主さんも年配なので10年というスパンは長いようでした。
事業の承継も出てくるので家族の同意も必要になってくると思います。
勿論、時間貸しでも充分採算にあうことは説明もしましたし、逆にデメリットもあることも説明しました。
検討されるということでした。

何もしない、選択をしないという選択も悪くはないですね。
アパート建てて子孫に禍根を残すということもままありますから。

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エアコンがない!

アパートの入居前にエアコンの動作確認をするとなぜかエアコンから風が出ない。
故障かなと思ってみるもまだ、3年とかしか経っていないの・・・
よくよくみても故障している様子もなくふと外を見ると何もない。
同時にあるはずのものがない。
エアコンの室外機がないんです。
ダクトを千切って持っていかれています。
住んでいないからかもしれませんが去年の今頃からなくなったエアコン盗難が増えています。
もっとも、室外機を鉄くず屋にでも売り飛ばしているのでしょうが残されたエアコン本体は室外機だけ販売しているわけではないので全部交換です。
盗まれるほうの身になってほしいですね。
そういうことをするのは日本人ではないと思いますがどうなんでしょうか?
警察に被害届けを出しても室外機はまず戻ってこないですし犯人も捕まらないでしょう。
室外機 盗難で検索してみたら他でもあるみたいですね。
なんだか1000円位で売れるらしいですね。
盗難防止の機材もあるようですがエアコンを新しく買い換えると10万円近くするので
室外機を盗むのはくれぐれもやめてほしいですね。
これから暑くなるので夏場は特にエアコンがないと生活に支障が出ます。

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アパートの要望苦情指導などなど

不動産の仕事をやっていますと色々な御依頼を受けます。
不動産屋さんの仕事ではないものも含まれます。
アパートの内からの場合と外の場合に大別されます。
そもそもにアパートというのはハードとして完結していないので様々な要望を受けます。
職業柄こういうことを言うのも何ですがアパートって地域社会とのスタンスがはっきりしていないことが原因だと思います。
企画、運営がしっかりしていれば問題が発生しない場はずですが大規模な物件には何かしら問題が発生します。

外からですとゴミの分別とか騒音とか路上駐車などですね。
路上駐車に関しては駐車場の確保や全面道路の広さ、アパートの入居ターゲットによって変わってきます。
近隣から苦情がでるのは古い1Rで駐車場を確保していない場合です。
不動産屋さんに苦情が来るのですが警察が民事不介入で事件でもなければ民地内のアパートの中は対応しませんが逆に道路上は警察の管轄なので通報して下さい。違法駐車で道路交通法違反です。
不動産屋さんに言っても解決にもなりません。出来るのは注意文書を翌日に配るくらいです。

ゴミに関しては明細でも残っていなければ誰が捨てたか判りませんので入居者に指導すると同時に清掃業者に依頼することになります。
ゴミを出しているところをいちいち監視するわけにはいきませんから入居者の自主性やモラルに頼るしかないのです。

ちなみに入居者同士は地域のコミュニティーの一員という意識はあまりないのでアパートのゴミ置場を自ら掃除するというのは望むべくもないです。結局美観を損なうことに耐えられない地域の人が善意で掃除するか不動産業者から家主へ清掃の依頼をするかどちらかになります。

音に関しては個人の捉え方によりますのでなんとも言えません。直接注意いただいても結構ですが傷害事件という事態になる前に御相談下さい。
勿論、どれも簡単に解決は出来ません。

アパートというのはハードとして完結していないというのはそういった問題を孕んでいる為です。
分譲マンションの場合は管理人がゴミを分別し、迷惑な住人には指導したり、来客用の駐車場があったりなかったりトラブルはすくないのですがアパートはそうした対策していないため運用コストがかかります。
アパート建築の際に運用コストまで考えている業者さんやコンサルタントってどれだけいらっしゃるのでしょうか?

結構、自治会のやることは多くてもし自治会がないと自治体の運営に支障が出ます。
ゴミ捨て場の維持管理は基本的に自治会ですし。
自治会にしろアパートの近隣の方にしろ地元の方なので我々も対応には配慮しております。
深刻かつ緊急の場合は現場に行くこともあります。
ただし、アパートの入居者の中から班長を選ぶということだけはお断りしております。
その方は仮住まいですぐ出て行ってしまうかもしれませんし自主的なったのでなければ誰にとっても不幸になります。

当社ではそうした面も含めて建築前に御相談をお受けしています。アパートマンションを建てる前に相談いただけますと助かります。時代の流れに逆らわず無理して建てないという選択肢もあります。

でも、建築前に相談ってほとんどないんですよね。

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母の日

 こんばんは。曽我  です。
昨夜は、帰宅したら夕飯とカーネイションがテーブルにありました。三女が「母の日」にと用意しました。



2011母の日 料理全体 2011母の日 カーネーション暗


 毎日作ってくれると助かるのにな~、と思いました 


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第20回不動産セミナー開催のお知らせ

第20回不動産セミナー開催のお知らせ
日時 平成23年5月22日(日) 13:15~15:30(13時開場)
場所 行田市商工センター (行田市忍2-1-8)
《テーマ》

 第1部「相続税法改正と不動産所有について」

 第2部「賃貸経営の今後について」(主に空室対策)

 「不動産セミナー」は、誰でも自由に参加できる無料公開セミナーです。
 この機会に、友人・知人をお誘い合わせの上、是非多くの方のご参加をお待ちしております。
 聴講ご希望の方は5月15日(日)までに、当社までご連絡をお願い致します。
席数に限りがありますのでお早めにご連絡下さい。
なお、昨年は、西山雄一先生による「二代目大家さん奮闘記」でした。
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東京スカイツリー

GWの間に東京に行きました。
アキバあたりをぶらつくのが好きなんですよね。
ジャンクパーツとか露店を覗くのがすき。
上野あたりからスカイツリー目指してぶらぶら歩いていきました。
途中雨が降ったりしましたがすごい大きいですね。
634mといえば50mの古代蓮タワーの10倍以上です。
勿論、一人で歩いていました。
チューハイ片手にブラリと・・・
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