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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

Owners 3月号出ました。

2012年 3月号コンテンツ
● 特集:「退去したくなる部屋」とは?「住みの良い部屋」の条件とは?
「長期入居したくなる部屋」のつくり方                   (P2~3)


ぜひ長く住んで欲しいですね。ポイントは収納とエクステリアですね。
● ここまで差がつく 生きた税務を考える
確定申告における「修繕費」と「資本的支出」の区分ポイント     (P4)

資本的支出はグレードアップ、経済的価値の向上がポイントです。
● 阿部一博の法律相談
「通常損耗の補修費用」を賃借人負担とするために必要なこととは? (P5)

特約しておけば大丈夫です。双方合意していることとその根拠がハッキリしていることがポイントです。
● 円満クレーム対応の秘訣
連載12 『経営不振による、家賃値下げ請求』                 (P4~5)

常識の範囲内で下げましょう。下げなければ出て行きます。その後にテナントがすぐ入るとは限りません。
● あの街この部屋  「秋川雅史」さん
一曲一曲、120%の力で歌う、それが自分のスタイル            (P6)

千の風になる前に孫の姿を見たい店長です。
● 大家さん登場 遊悠人
『短歌に魅せられて』                               (P7)

菅谷先生という102歳の方です。関東大震災の記憶をお持ちの方です。生き字引ですね。

● ありがとう大家さん                               (P7)

● わが店自慢の部屋
きめ細かなセキュリティと、リッチな空間が人気!
            設備も充実の単身者限定アパート         (P8)

鴻巣市鎌塚のフローラルコートです。
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局所的な放射線量の測定とその対応について

局所的な放射線量の測定とその対応について

市では、小・中学校、保育所、幼稚園の敷地で、局所的に放射線量が高いと予測される箇所の測定を行っています。
その結果、これまでに13施設の14箇所について市の除染基準を超えたため、除染を行いました。


児童館等の測定結果と対応(2月13日測定分)(PDF:102KB)

熊谷でも妻沼は線量が高いようです。
小さい子供ほど影響が大きいので気をつけて欲しいものです。
最近ガイガーカウンターを借りて売り地で測る人もいます。
心配な人には心配なのでしょうね。

忍城おもてなし甲冑隊が取材した行田市などの見どころスポットをご紹介いたします

忍城おもてなし甲冑隊が取材した行田市などの見どころスポットをご紹介いたします!
普通に紹介されています。
個人的にはもっとキャラ立てたほうが良いとは思いますがやりすぎ感が出ると嫌がる人がいるかもしれません。
田口不動産にはまだ来ていません。
行田ケーブルテレビで番組にしてやればいいのにと本当に思います。
断片的な写真でなく映像には意図しない色々なものが入り込みます。
映像なら楽しいことや様々なハプニングが飛び込んでくるかもしれませんね。

行田の新しい特産品です!

うどんと蕎麦です。
うどんはこの界隈ではよく食されますが蕎麦もやっていたのですね。
やはり蕎麦の方がちょっと高めです。
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米の粉のパスタです。
パスタソースも販売中です。
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横田酒造の日本橋です。
以前飲みましたがそれなりに美味しいお酒でした。
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お酒のお米といえば山田錦ですがさけ武蔵というのがあるのですね。
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地産地消で行田のまちを応援しましょう。
がんばれ農業!
がんばれ長谷川農園!

行田市長野地区地区計画について


名称
長野地区地区計画
位置
行田市長野5丁目の全部
面積
約26.4ha
土地区画整理事業により整備された工業地等について、社会経済情勢の変化に対応するとともに環境への影響に配慮し、建築物の適切かつきめ細やかな誘導を図り、土地利用において計画的に良好な環境を創出するため、長野5丁目については地区計画が定められています。(最終変更告示年月日:平成21年5月22日)

長野地区地区計画について


工業専用地域と準工業地域ですね。
産業としてはほしいですよね>工場。
工場が出来ると
法人税が入る
  ↓
固定資産税が入る
  ↓
雇用が生まれる
  ↓
そこに人が住む
  ↓
アパートを借りる
  ↓
家を建てる
いいことづくめです。
しかし、昨今の経済情勢では撤退する工場も多く地下に何が埋まっているか判らない。
永遠にその場所の産業となるわけではないのでよほど注意して天の利、地の利、人の利に合致した工場を造ってほしいですね。

不動産会社は自分達の営業エリアの経済が良くなることを望んでいます。

高いところが好き!

何とかと煙は高いところが好きと言いますが
斯く言う私もマンション買うなら4F以上と思っているのです。
3Fだと屋根と地平線が一致していますが4Fなら地平線まで見えます。
地平線が見えるということは方向によっては富士山が見えます。
さて中々賃貸物件では高層階はないのですが幾つかご紹介いたします。
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プラチナコート56番館  5Fは良いかもしれません。
フジハイツ 4F
メゾンラベンダー8番館 4F
レインボー行田 4F
シティホームズ行田弐番館 4F

若いんだからエレベータは要らないと考えるとそうかなと思います。
足腰が弱ってくると4Fあたりで脚が重くなってきてしまいます。
健康の為にも高層階に住んでみませんか?
私は4F以上はエレベータがないのはちょっと困ります。
足腰が弱っていないのですがエレベータはファミリー向けでは付加価値として必須だからです。

地区運営委員会行ってまいりました。

今月も残り5日です。
自分でも時間の流れの速さに戸惑っています。
火曜日に地区運営委員会に行ってきました。
水曜日もちょっとだけ仕事しています。
休みの日でも仕事のヤングエグゼクティブな私ですが午前中は打ちっ放しに行って参りました。
相変わらずゴルフ道は闇の中を模索中です。
誰か教えて下さい。
さて、地区運営委員会ではカーシェアリングと収益物件のリースバックについての説明がありました。
また、ERAのキャンペーンや商材の説明など。
メインは市況報告です。お互いの地域で何が良くて何が悪いか新しい動きは何かなどの意見交換会です。
懇親会になだれこみ、二次会、三次会と続きます。
大体、この後は大宮のモノマネパブに行きますね。その後カラオケパブです。
もっとも、飲んでいると仕事の話が段々どうでも良い話に移っていくのですがそこで終わりにするか
懇親を深め夜が明けるまで飲むかは本人次第。
大人なので程よく格好よく飲みましょう。

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売買契約書追加項目(反社会的勢力の排除)

かなり厳しい締め付けです。
違反した場合の違約金をどのように請求するか?
契約自由の原則は侵犯して良いのか?
疑問が残りますがともかく以下のように実施することが決まりました。
(反社会的勢力の排除)
第17条 売主及び買主は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する。
① 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員(以下総称して「反社会的勢力」という)ではないこと。
② 自らの役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう)が反社会的勢力ではないこと。
③ 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものでないこと。
④ 本物件の引き渡し及び売買代金の全額の支払いのいずれもが終了するまでの間に、自ら又は第三者を利用して、この契約に関して次の行為をしないこと。
ア 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
イ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
2 売主又は買主の一方について、次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告を要せずして、この契約を解除することができる。
ア 前項①又は②の確約に反する申告をしたことが判明した場合
イ 前項③の確約に反し契約をしたことが判明した場合
ウ 前項④の確約に反した行為をした場合
3 買主は、売主に対し、自ら又は第三者をして本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないことを確約する。
4 売主は、買主が前項に反した行為をした場合には、何らの催告を要せずして、この契約を解除することができる。
5 第2項又は前項の規定によりこの契約が解除された場合には、解除された者は、第16条第2項の規定にかかわらずその相手方に対し、違約金(損害賠償額の予定)として標記の違約金(G)(売買代金の20%相当額)を支払うものとする。この場合の違約金の支払いについては、第16条第3項に準ずるものとする。
6 第2項又は第4項の規定によりこの契約が解除された場合には、解除された者は、解除により生じる損害について、その相手方に対し一切の請求を行わない。
7 買主が第3項の規定に違反し、本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供したと認められる場合において、売主が第4項の規定によりこの契約を解除するときは、買主は、売主に対し、第5項の違約金に加え、標記(H)(売買代金の80%相当額)の違約罰を制裁金として支払うものとする。この場合第16条第4項の規定にかかわらず、買主は本物件の所有権移転登記の抹消登記手続き、及び本物件の返還をしなければならない。

ロフト、3点ユニット、一口コンロ物件

20年ほど前に私が学生時代には高嶺の花でした。
若さの象徴のような物件ですね。
なにせ、バブルがはじけて仕送りが多くなかったので風呂無し物件に住んでいました。
いつでも好きな時にお風呂に入りたいなと思いました。
今は家のお風呂とかあまり入りませんね。
スーパー銭湯とか行ってしまいます。
ちなみに現在は当時の賃料相場から二割程度下落しています。

さて、3点ユニット物件はビジネスホテルでも使われている水周りをコンパクトにすることによりあらゆるコストを下げます。
別にお風呂とトイレが一緒でも不自由はないですよね。
私も、10年ほど前にそういう物件に住んでいたので判ります。
この年になってロフト、3点ユニット、一口コンロ物件に住む気はないですが。
また、ロフトは狭い空間を広く利用する方法です。
一口コンロはお湯を沸かす程度で複数の料理は出来ません。
台所も狭いですし・・・
このタイプは荷物の少ない2~3年位の仮住まい人用なのでしばらく住むなら2DKとかが良いと思います。
広くて荷物が置けて便利です。

ただし、3点ユニット物件はトイレットペーパーがしっとりしてしまうのが欠点だと思います。
【田口不動産 吹上店】
鴻巣市吹上本町1-1-1
(TEL)048-549-1112
JR吹上駅徒歩1分
 
営業時間 9:00~17:30
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美味い話

先日、大手のコンテナストレージ業者が来店されました。
おたくでもコンテナビジネスを始めませんか?という話かなと思いました。
聞いてみるとコンテナのオーナーにならないかということです。
こちらが1000万円で買ったコンテナをコンテナストレージ業者が10年で年140万円でリースするそうです。
つまり10年間毎年140万円受け取る権利を1000万円で買えといっているのです。
年利14%です。良い話だと思いましたが最後には1円でコンテナストレージ業者に返品しなくてはならないそうです。
非常にうまいビジネスモデルだなと思いました。
コンテナストレージ業者は出所元値不明のコンテナを1000万円で売ってそこそこ賃料が入ってくれば
1000万円出資させて100万円+40万円配当を出すだけのビジネスです。
そのコンテナを塗りなおしてまたどこかで利用すれば良いのです。
なお、その賃料からも税金がかかりますから実際は140万円の手残りではなく銀行でお金を借りてやるのは危険です。
一点だけ良かったのは1000万円出資する方は減価償却が使えるので遊んでいる資金で購入して償却した動産のコンテナを贈与すれば相続税対策に有効です。ただし期限が来たら売り渡しさせられる欠点はありますが・・・ひょっとすると脱法行為のような気もします。
「こちらに売り込みをするのでなく御社が銀行からお金借りてやるのがいいんじゃないですか?」
といいますと
「今回出資しないということで他の方に権利が・・・」
などというフレーズ
もしこの業者さんが破産した場合にはそもそも1000万円戻ってこないので悪しからず。
そういえばどうなったのでしょうか?安愚楽牧場って

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無料相談

不動産の無料相談ってあります。
3日に1回位の割合で相談があります。
ちょっと気になったことを聞く程度の方がほとんど。
時間を拘束されるのですが大体短時間なので気にしません。
仕事になることであれば1時間でも相談は聞きますが。
しかし、弁護士や司法書士や行政書士など法家の法律相談は30分で5000円位かかります。
本来費用がかかる内容を無料相談で解決しようとする方が居ます。
先日来た人は契約した案件で税務署から指導されたとのこと。
一般取引価格より安く親族間で売買をしたことが贈与に当たるのではないかと。
その程度の内容でしたら行政書士とか司法書士でもいいと思うのですが
30分で5000円で弁護士に聞いたら不動産業者に価格を聞くようにとのこと。

いわゆる区画整理地で取引対象とならないような物件です。
区画整理地の何時になるか判らない未換地の評価なんて不動産業者に聞いても金額なんて出ません。
結構根掘り葉掘り聞かれるので不動産鑑定士に依頼しないと公的機関の納得する価格は出ないとお話しました。
よくよく聞いたら別の不動産屋さんで契約したそうです。
だったら土地の面積も何も全て知っている契約した不動産屋さんに相談するべきです。
贈与税がかからないように契約したいと言わなければ贈与税がかかったとしても契約の目的達成の条件と告知していないなら不親切であっても何の咎にもなりません。
やんわりと報酬を頂いた不動産業者に解決方法の相談をするように話しました。
その業者に聞いたら怒るかもしれないから私に聞いたそうです。
時計を見たら30分です。
ちょっと虫が良いというか相手の都合も考えるべきかなと思います。
不動産さんを活用するのは大変結構なのですが10分程度で終えていただきますと助かります。
ちなみに不動産コンサルティング技能士の資格を持っているので相談にコンサルティングフィーを貰うことが出来ますが報酬額の規定はありません。
水と安全と情報はタダではないのですが特に時間はタダではないのです。
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鴻巣市役所に行ってきました。

鴻巣市役所で何千の雛人形がお出迎えです。
物件調査で登庁。
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ピラミッドみたいですね。
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階段がひな壇になっています。
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写真をとる人は結構いるのですが一つ一つじっくり観る人は皆無。
雛人形は民芸品というよりは工業製品なので質は堅くなりましたが味わいとか風合いが減ってきたような気もします。
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保険の募集人受かりました。

保険の募集人の試験に受かりました。
持っている人からすると特段言うほどのことでもない受かって当然の試験なので
「フーン」という感じでしょう。
でも今回保険会社の人がテキストを持ってこなくて試験範囲がわからない状態で受けたので
かなり心配でした。
パソコンで入力して試験問題を答えるというのは初めてだったこともあり不慣れな状態でした。
幸い試験会場に少し早めに着たので少しテキストを読んでいました。
やった感想はちょっと難しかったです。
覚えていないものをほぼカンでやるのですから当然です。
幸いFP2級持っているのである程度の知識はあるのでなんとかなりましたが
受かって嬉しかったですね。
なにせ当社では誰も落ちたことのない試験に落ちたかと思ったのですから・・・
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行田駅周辺の分譲マンション情報!

当社で販売活動中の分譲マンションです。
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ライオンズマンションは業界最大手の大京の分譲マンションです。オートロックもついていて管理体制も良好です。個人的に結構好きですね。駅から3分でこの自然環境ですからライオンズマンション行田壱番館(2階部分)

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駅から近いこととコンパクトな間取りのため単身者か夫婦二人世帯にお奨めです。4階部分なので眺望良好!詳細はこちら>>シティホームズ行田壱番館(4階部分)

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同世代ではややグレードの高いマンションです。出来の悪い築浅マンションよりこちらのほうがいいと思っています。1Fですが土手で人通りが少ないので静かな生活が好きな人にお奨めです。グランドムール行田

現在、コスモ行田、ローヤルシティ行田の売却依頼を受けているところです。近日情報公開できると思います。
レインボー行田、サンポエジー行田、シティホームズ行田弐番館、行田西口ロイヤルコーポ、行田パークホームズは現在取り扱っておりませんがご希望の方がいらっしゃいましたら是非お問合せ下さい。

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みどりのぎょうだネットワーク

みどりのぎょうだネットワーク
水と緑に囲まれた行田を発見し紹介します。
ちなみに明日活動があるそうです。
行田は山こそ無いが歴史と自然にあふれた1800年前は関東の中心だった(と思われる)街です。
こうした地域の活動にはエールを送りたいと思います。

わたくしたちのまちは「浮城のまちぎょうだ」と呼ばれ、水辺の自然に恵まれたまちです。しかし、今その自然がどんどん失われてきています。
多くの生き物が暮らすまちは、人も暮らしやすいまちです。
わたくしたちは、行田らしい自然をみらいに残すために環境を保全し、地球温暖化防止に取り組み、行動することを誓いここに宣言いたします。

・ふるさとの緑を守るために、いのちの森づくりを進めます
・豊かな水辺をつくるために、川をきれいにします
・美しい田園風景を守るために、地産地消を推進します
・みらいの世代のために、限られた資源を大切にします
・自然に感謝し、地域の生き物とともにくらします

第2回【未来へ残したい行田の自然八景】ウオークが、来週末 2/19(日)に開催されます。

今回は忍城跡と水城公園です。

今秋公開となる映画「のぼうの城」の舞台となった「忍城」址と、
忍城外堀と忍沼の名残「水城公園」にある自然を観察&散策しませんか?

日  時 2012年 2/19(日)
集合場所 忍・行田公民館前(解散も同じ)
     http://www.tvg.ne.jp/osigyoda/
      〒361-0032 埼玉県行田市佐間1丁目22−11

集合時間 AM8:45 ※ 小雨程度なら実施
スタート 9:00 ※2時間程度 (11:30 終了予定)
参加費  無料 
服装等  徒歩での移動を予定しております。
     汚れてもよい服装、歩きやすい靴で、また雨の備えは各自でお願いします。

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フリーレント

鴻巣市北新宿のUNICUSの会議スペースが無料開放されています。
光熱費もタダ。
一ヶ月前までに連絡しないといけませんが地域活動の会合が無料で出来るのは素晴らしいことです。
会合の茶菓子はできればUNICUSで買って差し上げていただけると良いかと思われますが・・・
タダより高いものはないかもしれません。
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02/16のツイートまとめ

taguti_fudosan

新しい動画をご覧ください. ヴァンヴェール http://t.co/1Djk2KDg
02-16 18:17

どこでもドア

最近は聞かなくなりましたがどこのドアでも開く鍵があります。
ドラクエのさいごのかぎではないですがある建物全ての錠が開く鍵があります。
マスターキーと呼ばれ管理用の鍵になります。
ちなみに逆マスターキーというのもあります。
建物内の全ての鍵で特定の錠が開くようになっています。
マンションの共用玄関のオートロックはこれです。
マスターも逆マスターもどちらも鍵の特定コードを使用する事になります。
逆マスターはばれても大した問題はないのですがマスターがばれるとその建物全ての錠を交換しないといけません。
ちなみに逆マスターやマスターキーシステムを使っているアパートマンションはほとんどありません。
なぜかといいますと鍵とシリンダーを特定コードに合わせて作成しないといけないので時間がかかり急ぎの契約には利用できないからです。
複数の鍵を持たない便利さが逆マスターやマスターの唯一の良いところなのです。
いずれにしろ不動産会社にとってマスターキーシステムは管理運用がめんどうなので無くなっていくようです。
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不動産取引の慣行

不動産の契約に必ずついてくる文言があります。
民法その他関係法規および不動産取引の慣行に従い、売主および買主が誠意をもって協議し、定めるものとする。

不動産取引の慣行と言いますけど我々不動産会社においては当たり前でも一般の方にとってはあまり理解し得ないものもあります。
逆にお客さんが有利なケースもありどちらかというとお客さん(消費者)有利なようです。
契約直前までドタキャンが可能なこと。
旅行業界などでは日にちによって違約金を求められます。
物件引渡しには現金全額が支払われていることなどです。
リボ払いとか手形取引はありえません。
ちなみに登記という仕組みが存在する為、もし売主が引渡し前までになくなってしまった場合は遺産分割協議が決まらない限り引渡しできません。
不動産は持ち運びが出来ず名前も書けないため登記するしか本人を証明できません。
もっとも登記所が登記に公信力はないと言い切っているので当てにならないとも言えます。
また、購入者が引渡し前までになくなってしまった場合は相続人がそれを継承することになります。
前者は使わないものを売却するので異論はないかもしれませんが、もし買主の相続人にとって要らないものになってしまえば白紙解約でも良いと思いますがもし、建物を解体したり買主の希望により要した費用は相殺されるべきです。
賃貸契約の場合は貸主がなくなってしまった場合は相続人との間に契約続行です。借主が亡くなった場合は相続人が続行するか解約となります。
この前の地震で全壊した場合は即時解約ですが半壊した場合や小規模の不具合の場合、ケースバイケースのようです。
決まりがないことが多いので常識的に考えて妥当な線で落とします。

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賃貸経営を行うにあたり心がけること

バレンタインデーですね。
バレンタイン 本命も無く 義理も無し ・・・字余り
さて、賃貸経営において2通りのことを言われます。
肯定的なことと否定的なこと。
不動産を持つことに対し肯定的なことと否定的なこと。
賃貸経営に対し肯定的なことと否定的なこと。
不動産の特性によるものです。
建物の経済的耐応年数や自然災害のリスクなど不動産はその場所から動かせないため一生その不動産に束縛される可能性もあります。
原発で被災した土地は政府が買い取ると思われますがその土地に再び住むことは叶わないと思われます。
しかしロケーションを熟知していれば自然被害を防ぐことは可能です。
河川の近く、湾岸、埋立地などを避けることです。
また、経済情勢の変動などにより空室が多く出てしまう可能性もあります。
軽率かつ安易に賃貸経営を行う人もいますがはじめはうまくいくのですが途中で失敗します。
大学や工場のそばなどはもしかするとそこに通う人が減ると連動して空室も増えます。
賃貸経営に必要なのは借り手の必要とする地域が豊かになる活性化するような物件を提供するべきなのです。
残念ながらそこまで考えている人は少ないのが実情です。
もし、賃貸経営を行うことに興味があるのであれば実際にそれを行っている人たちの集まりに入ることが良いと思います。
大家さん同士で勉強し意見交換をする団体があります。オブザーバーとしてそうした人たちの話を聞くことから始められてはいかがでしょうか?
何事も慣れます。始めなければ時間だけが過ぎてゆきます。
そして、早く収益物件を購入した人は時間が過ぎゆくと同時に資産が生まれます。
もし、自分に不幸が降り懸って仕事ができず給与が入らなかったとしても収益物件は経済的な安定を生みます。
不動産が安定を与えてくれることになります。
リスクを了解した上で肯定的になりたいものです。

売却物件、居抜き居酒屋

南氷洋埼玉県鴻巣市吹上富士見1丁目 730万円 / 6K 高崎線 「吹上」駅 徒歩9分
あなたも居酒屋のオーナーになりませんか?
その他にも飲食店や喫茶店、2階にギャラリーを設置するなど。
なお、デイサービスなどにも使えます。
駐車場はありませんが隣地は月額4500円で借りられます。
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宅建協会の研修に行ってきました!

去る2月7日に宅建協会の研修に行ってまいりました。
不動産業界は常に法改正があり、その対応の為に勉強しています。
建築基準法の法令に基づいた内容でした。
ほとんど知っていることだけだったので知識の再確認程度でした。
角地の角度は120度以内ということだけですね。
でも忘れているだけで宅建の試験で出たかもしれません。
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02/11のツイートまとめ

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本日はご来場ありがとうございました。明日もオープンハウスを行います。2/12(日)10:00~16:00 熊谷市久下「シティーホームズ行田(4階部分)」450万円http://t.co/oYh3dMNh
02-11 20:59

新聞折込チラシが出ました。行田・吹上売買不動産情報 http://t.co/5VnC70kA
02-11 14:32

新聞折込チラシが出ました!

新聞折込チラシが出ました!
新着物件価格改定物件も多数あります。
行田市を中心に、鴻巣市(旧吹上町)、熊谷市(行田駅周辺)の皆様のご家庭に届いているものと思われます。
オープンハウスも実施しております。
行田、吹上の不動産のことなら田口不動産にお任せ下さい。
無題
無題2
本日は行田市小見の中古戸建のオープンハウスを行います。
明日はシティホームズ行田壱番館4階部分のオープンハウスを行います。

02/10のツイートまとめ

taguti_fudosan

新しい動画をご覧ください. グランドソレーユ http://t.co/hm02Od8x
02-10 12:12

1000万円の年収を得るには

今現在で400万円の年収だとします。
大体、サラリーマンの平均年収は400万円位です。
もう400万円収入を増やすのに一室3万円で12世帯のワンルームを所有すると
3万円×12世帯=36万円/月
36万円×12月=432万円/年
となります。
もう200万円収入を増やすのに一室5万円で4世帯の2DKを所有すると
5万円×4世帯=20万円/月
20万円×12月=240万円/年
となります。
400万円+432万円+240万円=1072万円
年収1000万円を超えます。
元の信用力がそこそこあれば銀行からお金借りればいいのです。
店長さんなどは情報量が一般の人と違い優良な投資先の公開前の情報を知りうる立場です。
ノウハウも相場も判っているのでやる気になればいつでもやれます。
家賃収入を増やすことによりプロ野球選手並に意図的に年収をあげることが可能です。
勿論、現実には家賃はあくまで売上げでありそこから諸経費や空室による機会損失、リフォームや営繕費用などなどかかります。
実際は理想値として400万円の家賃収入があっても9割の入居で手残りは7割くらいだと思っていただいたほうが良いでしょう。
アパートメーカーと銀行は儲かっていますが地主さんのアパート経営は終わりが決まっていないので損も得もハッキリしません。
お金を借りてやっている場合は金利と元金の返済もあります。
でも、大家さんの会などの研修費用、会計用ノートパソコンなど経費計上ができます。
とりあえず一棟買いましょう。
色々勉強になります。
行田市周辺で収益物件をお探しなら田口不動産にお任せ下さい。

明日にオープンハウスします。埼玉県行田市大字小見 中古戸建

埼玉県行田市大字小見 1,280万円 4LDK 秩父鉄道本線 「東行田」駅 徒歩15分 面積 106.14㎡ 築年月 1996年3月
大和ハウス施工物件です。
2月11日 10時~16時になります。
人気の桜ヶ丘小・長野中学区です。
是非ご来場下さい。
埼玉県行田市大字小見 中古戸建
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当社の賃貸借契約書の条文

第1条(契約対象)別紙表記の通りとする。

第2条(契約期間)
賃貸借の契約期間は別紙表記の通りとする。

第3条(使用目的)
賃借人は、本契約を住居の目的で使用するものとし、他の用途に使用してはならない。

第4条(更新)
1. 賃借人は本契約を更新する場合は、契約期間満了の1ヶ月前までにその旨を賃貸人または管理会社に申
    し出なければならない。尚、何らかの申し出がない時には当該期間満了の当日をもって契約解除となり、
賃借人は当該物件を明け渡すものとする。
2. 契約が更新される場合は、合意更新・法定更新どちらの場合にも賃貸人が提示する条件変更などを承諾
    するものとする。
3.賃借人は更新の際、合意更新・法定更新どちらの場合にも前契約規定の更新料・更新事務手数料を賃貸
人又は仲介業者に支払うものとする。
4.更新の際の襖の張替、畳の表替、壁紙・ジュータンの貼替等をする場合は、賃借人の負担とする。
    
第5条(賃料等)
1. 賃料・共益費・その他付加使用料等を(以下賃料等という)はそれぞれ別紙表記金額とし、賃借人は
毎月の表記支払期日までにその翌月分を賃貸人の指定する方法にて賃貸人に支払うものとする。
2. 1ヶ月に満たない賃料等はその月の実日数により日割計算とする。

第6条(賃料等の改定)
  賃料等が公租公課・諸物価の著しい変動により、近隣賃料等と比較して不相当となった場合、賃貸人・
  賃借人は協議の上これを改定することができる。

第7条(遅延損害金)
  賃借人が賃料等の支払を怠った場合、賃借人は遅延した1ヶ月毎に一律1,000円の請求手数料と遅延賃料
等に対しその支払期日の翌日を起算日として日歩0.04%の割合による遅延損害金を賃貸人に支払わなけれ
ばならない。

第8条(敷金)
1. 賃借人は敷金として別紙表記金額を本契約締結時に賃貸人に預託するものとする。但し、敷金に利息は
付さないものとする。
2. 賃料が増額されたとき、賃借人は新賃料に基づく敷金と従前の敷金との差額(月数)を追加して賃貸人に
預託するものとする。
3. 賃借人は、敷金に関する返還請求権を第三者に譲渡したり債務の担保の用に供してはならない。
4. 賃借人は、本契約期間中敷金をもって賃料等その他本契約に基づく債務等の弁済に充当することができ
ない。尚、本契約を更新した場合には、敷金は引き継がれるものとする。
5. 本契約が終了したとき、賃貸人は賃借人が本物件を明け渡して本契約に基づく一切の債務を履行した後、
賃借人に敷金を返還するものとする。但し、損害金等があればこれを差引いて、賃借人にその残額を返
還するものとする。
    敷金返還が送金による場合の送金手数料は賃借人の負担とする。
6. 敷金返還の期日は、前項の明け渡しと債務履行後より1ヶ月以内とする。
    但し、損害金等が敷金の金額を上回る場合、賃借人は精算後15日以内に不足分を賃貸人に支払わなけれ
ばならない。

第9条(礼金)
  賃借人は、礼金として別紙表記月数を本契約締結時に賃貸人に支払うものとする。尚、礼金は本契約が
  終了しても返還されないものとする。

第10条(費用負担)
  次の費用は賃借人負担とする。
  ① 賃借人が本物件内で使用する電気・ガス・上下水道・電話等の使用料金。
 ② 賃借人が付設する電話・冷暖房関係等の自室内設備費用。
 ③ 町内会費等一世帯として負担する費用。
 ④ 賃料等を銀行に振込む際の振込み手数料。
 
第11条(修繕費の負担区分)
  本物件の主体部分に関する修繕等の費用は賃貸人負担とし、その他の部分に関する小修繕等の費用は賃
  借人負担とする。(設置されている照明器具の電球・蛍光管・グローランプ等の交換など)

第12条(善管注意義務)
   1. 賃借人は、本物件を善良なる管理者の注意をもって管理使用しなければならない。
  2. 賃借人は、賃貸人より本物件内に立入り点検する旨の申出があった時は、協力しなければならない。
  3.賃借人は、電気、ガス、水道、電話等の使用契約は、賃借人が入居時に直接契約するものとする。
   4.賃借人は、本物件が集合住宅のアパート.マンションである時は他の住戸の生活も十分配慮し、万一  
     損害やトラブルが生じた場合は、当事者の責任において協議の上解決すること。

第13条(通知義務)
  賃借人は、次の場合賃貸人に通知しなければならない。
  ① 勤務先・商号・電話番号・連絡先・居住者の増減(出生を除く)等の変更が生じた時。
 ② 連帯保証人の住所・電話番号の変更、保証能力が困難になる事態が生じた時、又は死亡した時。
 ③ 一ヶ月以上留守にする時。

第14条(承認事項)
賃借人が次の行為を行う場合、予め賃貸人の書面による承諾を得なければならない。
 ① 賃借人が賃貸借物件内外の修理・改造・模様替・除去・変更及び造作の新設その他原状を変更する場
  合や、あるいは金庫等の重量物(ピアノ・水槽)の搬入をするときは、賃貸人の書面による承諾を得
なければ着手できないものとし、これに要する費用は一切賃借人の負担とする。
   ② 前項の工事を賃借人が実施する場合は、その内容方法等につき、賃貸人と密に連絡を取り、その都度
 賃貸人の承認を得なければならない。
 ③ 住居・氏名を変更するとき(法人の場合、商号、本店所在地及び代表者の変更をするとき)は賃借人
は賃貸人に通知しなければならない。

第15条(禁止事項)
1. 賃借人は、本物件を営業行為等居住以外の目的に転用又は併用してはならない。
2. 賃借人は、本契約に基づく権利若しくは債権・債務を第三者に譲渡・肩代りさせてはならない。
又、本物件の全部又は一部を転貸(同居、共同使用等これらに準ずる一切の行為を含む)してはならな
い。
3. 賃借人は、爆発物・悪臭を放つ物・発火性危険物(石油ストーブ等)の本物件内への持込みをしてはな
らない。
4. 自動車、オートバイ、自転車等車両は所定の場所以外に駐車、駐輪をしてはならない。
5. 賃借人は、楽器演奏・音響製品等による近隣への音による迷惑行為、および動物等(犬・猫・家畜等)
の飼育(一時預かり、餌付け等含む)をしてはならない。
6.賃借人は、賃貸人が別途定める規則等に記載された禁止事項を尊守しなければならない。

第16条(損害賠償及び免責)
1. 賃借人およびその同居者・使用人・訪問者が故意又は過失により本物件および建物内諸施設に損害を与
えた場合、賃借人は直ちに賃貸人に通知するとともに、その損害のすべてを賃貸人に賠償しなければな
らない。
    又、上記において近隣その他第三者に損害を与えた場合は、賃借人がその一切を賠償しなければならな
い。
2. 賃貸人は、天災地変・火災・盗難・その他賃貸人の責任によらない理由で、賃借人が蒙った損害につい
てはその責任を負わない。

第17条(解約通知)
1. 賃貸借期間満了により更新を拒絶する場合、賃貸人は期間満了の6ヶ月前までに、賃借人は期間満了日
の1ヶ月前までに、相手方又は管理会社へ通知しなければならない。
2. 契約期間中に解約する場合、賃貸人は解約日の6ヶ月前までに、 賃借人は解約日の1ヶ月前までに、相
手方又は管理会社へ解約の申入れをしなければならない。又、賃借人はその予告にかえて解約時の賃料
等に対する1ヶ月分を解約金として賃貸人に支払い、即時解約することができる。
    賃借人からの解約通知日が明渡し日までに1ヶ月に満たない場合、通知日より1ヶ月分の賃料等を支払
うこととする。
  3. 賃借人が解約の申し入れをした場合、賃借人は賃貸人又は管理会社の承諾なくしてその解約を撤回する
ことはできない。

第18条(無催告解除および違約金の定め)
     賃借人が次のような行為を行った場合、賃貸人は催告その他何らの手続を要せず、直ちに本契約を解除
することができる。この場合、賃借人は違約金として賃料等の2倍相当額を賃貸人に支払い、何等異議
    なく本物件を直ちに明け渡さなければならない。
    又、賃貸人が被った損害がある場合、賃借人は違約金のほかにその他の損害賠償の義務を負うものとす
る。
  ① 賃借人が第15条(禁止事項)の各項目のいずれかに違反した時。
  ② 賃借人が身分・居住人員等その他入居申込書に虚偽の記載をした時。
  ③ 賃借人が賃料等の支払を1ヶ月以上怠った時。
  ④ 賃借人が賃料等の支払をしばしば遅延することにより、信頼関係を維持することが困難であると、賃貸
人が判断した時。
  ⑤ 賃借人が賃貸人に対し何等通知することなく1ヶ月以上留守にしたとき。(行方不明含む)
  ⑥ 賃借人が賃貸人に対し無断で本物件居住者を増加又は変更した時。(出生を除く)
  ⑦ 賃借人又はその同居者の行為が本物件内の共同生活の秩序を乱すものと認められる時。
  ⑧ 賃借人又はその同居者が覚醒剤使用・暴行・傷害脅迫・酒乱・精神障害等により近隣とトラブル又は警
察の介入を生じさせた時。
  ⑨ 賃借人又はその同居者が暴力団・暴走族・その他暴力的集団の構成員又これらに準ずるものと判明した
時。
  ⑩ 賃借人が成年被後見人/被保佐人/破産の宣告・強制執行・銀行取引き停止・刑事事件等その他著しく社会
的信用を失墜した時。

第19条(契約の消滅)
  1. 本物件が天災地変等その他の正当な理由と認められる事態により、建物の全部又は一部が滅失毀損し、
本契約の継続が不可能な状態になった時、ならびに都市計画その他法令により収用等の事態に至った時
本契約は自動的に消滅する。
  2. 前項の場合、賃借人は賃貸人に対し移転料・立退き料等の請求をしてはならない。
   尚、賃借人は第20条第2項(明渡しの原状回復)の義務は負わない。
  3. 賃借人又は入居者が賃貸人・管理会社に何等の通告もなく本物件を引き払い、又は退去したと賃貸人に
おいて認められた時、本契約はその時点にて消滅する。

第20条(明け渡し)
  1. 本契約が期間満了、解約、解除、その他の事由により消滅したときは、賃借人は設置した造作、その他
の設備及び賃借人所有の物品を自己の費用を持って収去し、電気・ガス・水道等の公共料金を精算し、
賃貸人又は管理会社の立合いの上、明渡さなければならない。
    明渡し後に公共料金等の未納があった場合、賃貸人は敷金よりこれを立て替え精算できることとする。
  2. 賃借人は本物件を明渡す際に原状に復さなければならない。原状回復の基準は第21条(原状回復の修理
基準)に準ずるものとし、費用は賃借人の負担とする。尚、賃貸人は賃借人に返還すべき敷金等より控
除することができるものとする。    
  3. 賃借人は、明け渡しに際して移転料・立退き料の請求、並びに付加した造作物等についての買取り請求
をしてはならない。
  4. 本契約が終了したにもかかわらず賃借人が本物件から退去しない時、賃借人は不当居住による賠償金と
して契約終了時から明け渡しに至るまでの間、賃料等の倍額相当の損害金を賃貸人に支払わなければな
らない。
  5. 賃借人が明け渡し後本物件内に物品を残置した場合、賃貸人は賃借人がこれらの所有権を放棄したもの
として任意に処分することができるものとし、これに係る費用を賃借人に請求できるものとする。
  6. 賃借人が第18条5項の理由により契約が解除された場合、残置した物品の処置は前項同様とする。


第21条(原状回復の修理基準)
  1. 原状回復は自然損耗分を除き賃貸人指定の専門業者による襖・クロス等の損傷の修理または張替、
    畳・障子の張替(特約による)をする。
  2. 次にあげる事例は<経年経過><自然損耗>とは認められず、全額賃借人負担となりますので、ご注意下さ
い。
  ① 賃借人の故意・過失による汚損、破損
  ② タバコの喫煙による壁や天井のクロスの汚損
  ③ 重量物の設置による床材のへこみ 
  ④ 落書き、ビス、釘などによる穴
  ⑤ 壁や天井のクロスにカビを生やした時
  ⑥ 換気扇等の油汚れや清掃不備による損傷
  3. 床・天井・壁・建具・網戸及び枠等の交換、張替は原則1本、1組または1面単位とする。  

第22条(立入検査)
    賃貸人および賃借人の指定したものは、次の場合事前通知なしに本物件に立入り、適時措置をすること
 ができるものとする。
  ① 保安・防火・救護等緊急の時。
  ② 賃借人が正当な理由なく室内設備機器点検を拒否した時。
  ③ 賃借人が第18条(無催告解除)のいずれかに違反した時。
   この場合、本物件を立入り検査した上で鍵を交換し、賃借人が本物件内に立入ることを禁止することが
できるものとする。

第23条(鍵の管理交換費用)
  1. 賃借人は、鍵を紛失した時は直ちに賃貸人に連絡しなければならない。
この場合、鍵器具一式を交換する費用を賃借人が負担するものとする。
  2. 賃借人は、退去時に契約時点で借用した鍵(複製した鍵含む)をすべて返却するものとする。

第24条(連帯保証人)
  1. 連帯保証人は、賃貸人に対し賃借人の本契約から生じる全ての債務を連帯して保証するものであり、賃
    借人は連帯保証人が解約、解除、明渡し等の権限を行使したことにつき、連帯保証人・賃貸人および関係
者に対して、不服の申し立てまたは損害賠償その他の請求をしないものとする。
  2. 本契約期間中に、連帯保証人が欠けるに至った時、又は連帯保証人として適当でないと賃貸人が判断し
た場合、賃借人は本契約を解約するか直ちに新たな連帯保証人を指定して賃貸人の承認を得なければな
らない。
  3. 連帯保証人は、本契約が更新された場合においても引続き連帯保証人の責を負うものとし、新たな連帯
保証人の選出のない限りその地位を放棄することはできない。

第25条(同居者の義務等)
1.賃借人または連帯保証人が債務の不履行もしくは当事者能力を失った場合、同居者にその能力がある時
は、賃借人または連帯保証人に代わってその債務を履行するものとする。
  2. 同居者は賃借人または連帯保証人が2週間以上所在不明になった場合は、判明した日から1ヶ月以内に
退去しなければならない。
  3. 本契約の終了後、同居者が本物件を不法占拠した場合、賃借人または連帯保証人は自己の責をもって同
居者を退去させなければならない。

第26条(法人契約)
  1. 賃借人が法人の場合、入居者を連帯保証人とした契約とする。但し、賃貸人または管理会社が必要と認
めた時は入居者以外の連帯保証人の選任を求めることができる。
  2. 賃借人が法人の場合、入居者は賃借人が指定したものに限定されるものとし、入居者が退室した時、賃
借人方を退職した時は、当然本契約は解除されるものとする。
    但し、賃貸人または管理会社の事前承諾のある場合に限り、所定手続きの上入居者を変更することがで
きる事とする。

第27条(紛争の解決)
  本契約に定め無き事項又は疑義が生じた事項は、関係法規若しくは慣習に従い、誠実に協議の上解決す
るものとする。

第28条(合意管轄)
  万一紛争が生じた時は、本物件の所在地を管轄する簡易裁判所を第一審の裁判所とする。

特約条項
(保険の加入)
  賃借人は本物件の入居に際し、賃貸人の指定する借家賠償保険に加入しなければならない。
    
個人情報の取り扱いについて
  1.個人情報に関連する法令等の遵守お客様の個人情報は、「個人情報の保護に関する法律」及び関連法令は
    個人より、ガイドラインその他の規範を遵守し、適切に取り扱います。
  2.個人情報の収集、利用、提供お客様の個人情報は、適切な方法で収集し、利用目的の範囲内で利用すると
    ともに、特別の事情がないかぎり、お客様の同意なく第三者に開示、提供しません。
  3.個人情報の適正管理お客様の個人情報は、漏洩、紛失、改ざん等を防止するため、必要な対策を講じて、
    適正に管理します。
  4.個人情報の委託お客様の個人情報に関する取扱を外部に委託する場合は、適正な取扱を確保するための契
    約を締結したうえで、委託先を監督します。
  5.個人情報の開示、訂正、削除お客様が個人情報の開示、訂正、削除を希望される場合は、所定の窓口でお
    受けして、合理的な範囲で対応します。
  6.コンプライアンス プログラムの維持、改善お客様の個人情報が適正に運用されるために、個人情報に関
    するコンプライアンス プログラムを作成し、役員、従業員に周知徹底させるとともに、継続的に点検、
    改善します。
内容については後日説明していきます。

ERAのCMやるそうです。

ERAのCMやるそうです。
来る3月13日に22時からです。
店長さんはこの番組を見るのでしょうか?
それは良い質問ですね。
多分見るつもりです。
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賃貸経営について

これからのデフレ社会で収入の上昇が見込めない場合にどうするか考えてみると
まず、収入のデフレスパイラルではなくインフレスパイラルを起こす必要があります。
株やFX投資など配当などのインカムゲインではなくキャピタルゲインを求めていて
基本的に損をしていることのほうが多いので賃貸「経営」は収入を増やすには良い方法だと思われます。
もし、500万円あれば自宅を買うか投資物件を買うかで運命が分かれます。
もし自宅を買うのであれば30年間ローンを組むことになります。
幸せな家庭の基盤を買うわけですからそれはそれでありです。
ちなみに私は住まいは必要としますが家庭がないので幸せの基盤を取得する必要がありません。
投資物件を買うのであればインフレスパイラルのスタートになります。
まず、購入資金を調達することからはじめます。(これが一番大事です。いざ物件が出ても買えないのは前提として無しです。)銀行から借りるのでも信用力がない人は全額貸してくれるわけではないので手持ちの資金も必要になります。
そして幾らまで資金を出せるか(借りられるか)を定めて物件を探します。
当然、売りに出されるアパートなんて築浅で販売価格が安くて高い家賃が取れて住環境が良い訳はありません。
大体、空室が沢山合って内装がボロボロで家賃も大して取れません。
購入する際には必ずリフォームにどれだけかかるか積算してください。
また、その他の諸経費もなんだかんだいってかかります。
そして信頼できる客付け能力のある不動産会社に依頼することも大事です。
<つづく>

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