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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。ほぼ、毎日更新です。

なめかわ温泉 かわらの湯 長期休館のお知らせ

なめかわの日帰り入浴施設が6月の中旬にメンテナンス休業ということで2日程休むはずだったのですが休業期間延期のお知らせがHPでありました。
しかも半年程度になる可能性があるとの事。
この施設は熊谷の花湯が出来るまでは最新の設備であり小さい子供が騒いでいないで、のんびりラグジュアリーな雰囲気でとても好きでした。
人気漫画の最新刊が置いてあったり、ポケモンGOのジムがあったりと月一回くらいは行っていました。
しかしながらローリューを廃止したり(その後復活)、ゲームセンターみたいなおみくじゲームが設置されたり定休日(定休日自体はいいのです)が出来たりしてややおかしくなったのかなと思いました。
数か月にわたって休業する場合の維持費もさることながら一番の問題は従業員の雇用をどうするかということです。
施設の運営(閉鎖)ができないため解雇という形で雇用調整をすることは簡単ですが復活する際にノウハウのあった従業員が他の仕事をしてしまって帰ってこないと新たに募集をして社員教育からやりなおさないといけません。
また、他に流れたお客さんを取り戻すのも簡単ではありません。
古代蓮物語も2010年に一時休業でなんだかんだで6年ほど閉鎖していました。
従業員も入れ替わりましたしお客さんも他に固定しました。
しかし施設的に新しくなったわけでも強みがあるわけでもなく平日はかなり空いています。
花湯など平日の昼頃でもほぼ駐車場は満車ですからそこからお客さんを取り返すのは大変です。
かわらの湯は回数券もまるまる2冊残ってますし一日も早く再開してほしいものです。
また、せっかくなら施設のグレードアップもしてもらえるといいなと思います。
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レオパレス その4

不具合が発見されると車などリコール修理がなされますし電化製品など火災の原因になる場合には回収されます。
しかしながらアパ-トの場合にはすでに住んでいる人がいて修理する場合でも居住しながらとなるため難しくなります。
吹上にある古いレオパレスが老朽化のために解体立退きになりますがまだ建てて30年経っていないのです。
普通は新築して30年ですぐアパートを壊すことなどありえません。違法建築で解体されるわけですが30年経っていないとするとローンが残っているはずです。
こうしたことがあった後ですからオーナーも再度レオパレスで建てないと思いますが
もしレオパレスで再建築するとしたら今度違法建築が発覚した場合には残念ではなく当然のこととして同情できません。
学習していないわけですから。
レオパレスもこうした不誠実なことをすると永続的に事業を続けることが困難になります。
創業者は上場してしまえば株主としての範囲内での責任となるでしょう。
中小企業のように会社の連帯債務者になっているわけではありません。
容赦ない賃料の値下げなどの過去の行いを鑑みるに私財を投げうってオーナーの損害を補填するとはとうてい思えません。
大東建託も創業者は全て株を処分していますから企業としての健全性を四季報や帝国データバンクなどでも確認してからアパート建築はするべきだと思います。
何千万円の投資をして経営をするわけですから騙されても誰かが救済をするわけではありませんし子々孫々を苦しめることにもなりかねません。
「大東建託は倒産することはないし倒産した場合には国が救済する」とおっしゃっていた大東建託のオーナーさんがいらっしゃいましたが少し前にお亡くなりになりました。
本人は大東建託の行く末を見ることなくですが相続人は建ててから30年後の行く末をローンの承継人として直視することになります。
本来相続税を払う際に売却するための土地を全部大東建託で建ててしまって残しておかなかったので相続人は相続税の延納をしてますしそもそも家賃の値下げにより銀行への返済が厳しくなっています。
それでは何のためにアパートの建築をしたのか判りません。

レオパレス違法建築についての続き

6月11日の賃貸住宅新聞に大手の社宅代行業者がレオパレス物件の紹介を控えるとの記事があります。
界壁がないと問題の対象物件は現実に違法建築なので風評被害ではないのですがそれ以外のレオパレスについては
違法建築かもしれませんし違法建築でないかもしれません。
これだけ大掛かりに手抜き工事をしたのですから対象物件以降が違法建築でないという保証はありません。
レオパレスというだけで入居者がつかなくなってしまうかもしれません。
レオパレスの調査がいつになるか判りませんがローンの返済は毎月しなければなりません。
レオパレスというだけで忌避されるようになるとローンの返済をしなくてはいけないオーナーは借上げの実績が下がってしまいます。
不法行為ですから損害賠償請求をするべきですが返済の原資はレオパレスに依存していますのであまり強く出られません。
オーナーは事業主ですから入居者のように消費者として救済されるわけではありません。
さらに違法建築の712棟はレオパレスがサブリースを解約していますが本来的には違法建築だからこそサブリースは続けるべきですし解約されても違法建築ですから入居者募集が出来ません。
相続税対策や安定的な収入源を提供するはずがメルトダウンした原発のようにオーナーに災厄をもたらしているとしたら痛ましい限りです。
上場企業でありながら短期的な利益のために瑕疵を埋め込む志の低さにはただただ唖然とします。

賃貸住宅フェア 2018行ってきました。

賃貸住宅フェアが開催されている東京ビッグサイト行ってきました。
コミケの聖地でありますがそっち系では行った記憶はありません。
賃貸住宅フェアは参加するのは3回目だと思います。
前に行ったのは2004年と2010年ですね。
2004年は不動産業者の為の商材ばかりでしたが2010年には賃貸経営者(家主)対象がすこしづつ増えていました。
2018年の今回は賃貸経営者(家主)対象というか不動産を中心とした資産活用が半分くらいになっており不動産会社対象というより実際に貸す側にダイレクトに様々な商材を販売しています。
2010頃はいわゆる情報商材とよばれるノウハウが売られていましたが今回は株や相続、保険、法律相談(月額サービス)なども含まれています。
正直いまして賃貸不動産フェアというものがその周辺のビジネスを巻き込み得体の知れないものに変わっています。
多くのオーナーさんはこういうイベントがあること自体知らなかった(興味がなかった)り、都内に出向くのを面倒がったりしますが遠方からの参加者も多く小型のスーツケースを転がしている人もいました。
今はやりの言葉で言うなら賃貸経営ガチ勢という感じですし、これだけ熱心であれば成功する可能性はかなり高まります。
不動産賃貸「経営」をしているという意識があるかないかですが多くの不動産賃貸「経営」者は土地があるのでアパートメーカーにお任せでなんとなく受動的にやっている方が多いからだと思います。そうした方々は賃貸経営エンジョイ勢というわけではなく、賃貸住宅フェアに来ていて家主の会に入っている人たちは本気で賃貸経営を興味をもってやっておりエンジョイ勢でありガチ勢なわけです。
我々もそうですがやはり自らどん欲に知識を吸収していかないと時代に取り残されていくと思います。

ふるさと納税と不動産の税金と

官製通販の呼び声の高いふるさと納税ですが私も最近やっています。
ノートパソコンとか楽器をもらいましたが使っていません。
普段使える食べるもの(プロテイン)とか洋服(スポーツウェア)とかにしています。
ふるさと納税の仕組みとしては所得税と住民税から一定の割合で寄付金控除されたうえで返礼品がもらえます。
ちなみに不動産の税金関係で言いますと住宅ローン減税を使うとふるさと納税は減額されますが使えないことはありません。
住宅ローン減税のある方では、あまりふるさと納税を活用できないと思います。
一方で不動産を売った場合に売却益が出るとふるさと納税の対象になります。
ここ30年に不動産を買った人はほぼ(売却損があり)売却益はありませんが先祖代々の土地を売った場合には利用できます。
購入金額が判らない場合には売却価格の5%が取得費となりますので1000万円で売った場合には経費とあわせて控除すると
利益は900万円ほどになります。そこから所得税15%と住民税5%が控除されます。
180万円の所得税と住民税が対象です。
なお、税金は他の所得と連動しているので税務署に確認してからふるさと納税を行いましょう。
限度額を超えると純粋な寄付になります。
故郷の行田を離れて相続などで行田市の不動産を売却した場合に行田市にふるさと納税するのも良いと思います。
土偶や埴輪(人間サイズ)もありますが大きいいやつは置き場所に困りますから陸王のモデルになった足袋シューズなど試してみるのもいいと思います。
行田市ふるさと納税のご案内
ちなみに鴻巣市では7段飾りのデラックススペシャルひな人形(300万円)とかありますが私の姪っ子1歳はお内裏様とお雛様がペアのつつましいやつを飾っています。
今の日本の住宅には床の間や仏壇を設置する場所がなくなっていますので大きなひな人形はひたすら邪魔なのです。
今の家族像は核家族ではありますが団塊世代の後は仏壇や位牌はどこにいくのでしょうか?
実家を解体する場合でも位牌と神棚はお持ち帰りいただくようにしております。

レオパレス違法建築の件

6月4日の賃貸住宅新聞によると915棟のうち184棟を調べて168棟が界壁がなかったとのことでした。
つまり10棟あるうちで1棟しか界壁がないのですから基本的に界壁がないのです。
落ち度(過失)というより不法行為ではないかと思います。
これは姉歯事件と比べ物にならない戦後日本の建築業界最大級のスキャンダルです。
役所がちゃんと見ていなかったのかといいますと役所も申請主義で図面の審査はしても現地調査は基本的にしませんのでこうなります。
日本社会は取引相手の信用と善意を基準に行動しますから悪意がある相手には脆弱性を突かれます。
遮音性がないというのを前回問題にしましたが耐火構造にして界壁を造らないと陶芸やパン焼き窯のように建物内部全体に火がまわります。
QOL(生活の質)以前の問題で車で山道を走るのにブレーキが付いていないようなものです。
エアコンやパワステがないとかいうレベルではなく登りはいいけれど降りられないのです。.
住宅としての性能を有していないわけですからそもそも入居者の募集はできませんし速やかに退去させないといけません。
しかしながら10棟あるうちで1棟しか界壁を造らないのにリコール修理をきちんとやるのかというと信用しづらいところです。
建築基準法の要件を満たさない杜撰な補修をされる可能性があります。
いずれにしてもレオパレスがつぶれてしまうと補修も家賃保証も受けられませんので建築してしまうと施主は弱いのです。
残念ですが銀行の負債と違法建築物件だけが残ります。
ANAとは違いますので国なり銀行が救済することはありません。
私がオーナーやオーナーの家族でしたら不安で夜も眠れなくなってしまうでしょう。
国土交通省も厳しく指導して頂きたいと思います。

レオパレス物件に建築基準法違反の疑い

造りがまるっきり飯場なので個人的にはそういうこともあるかなという感想です。
ネットでレオパレス伝説というくらい尋常でない音抜けは界壁に断熱材が入っていないとかいうレベルで言われていました。
どんな安普請でも建築基準法違反ですから普通やりません。
遮音や防音は壁や床や天井の中で見た目に影響しない部分ですから手(コスト)を抜くには一番やりやすいところです。
しかしながら間取りや室内設備の新しさよりQOL(生活の質)に直結する部分です。
屋根裏がつながっているというのは一戸建てで家族で住んでいるわけでないのでありえない話です。
専門学校の建築学科の一年生が課題でやったなら判りますが建築士が建築確認を取ったうえで意図的に小屋裏の界壁をなくしたと考えられませんので施工時の図面や部材になかったという過失ではなく故意の疑いが高いと思われます。
コストカットをするのでもわざわざそこはカットしないようなところをカットするのであり得ない話ですがレオパレスなのでそういうこともあるかなという感想です。
当然検査もしていないでしょうしそもそも現場監督は何を監督していたのか判りませんね。
勿論、現場監督が個人的に界壁を省略させるはずもないのでやはり会社の責任なのです。
日大アメフト問題もそうですが過失によるものではなく故意によるものである場合には極めて印象が悪くなります。
日大の選手も必要以上にしっかり謝られるとそれ以上に叩くのは大人げないと思いますからむしろ同情されています。
どちらも上の指示でやったことは明白なので無駄に体面を保つように取り繕うと余計に印象が悪くなりますので早めに素直に謝ってしなった方が良いと思います。
あまり大きく取り上げられていないのはマスコミのスポンサーになっているからなのですが無駄にタレントを使ってTVCM打つんだったらもうちょっとちゃんとした建物にした方が後々の信用につながります。
もっともそこまで会社があればの話ですが...
株式会社レオパレス21 当社施工物件における界壁工事の不備について

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