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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。ほぼ、毎日更新です。

物件が決まる方法

賃貸物件のオーナーチェンジが昔と比べて増えています。
買われる方はなぜ売りに出したのかを理解されている場合と収益利回りだけで考えている方がおられます。
なぜ売りに出したのかを理解されている方は自分はどうやってそれを運営するかを考えていますが
収益利回りだけで考えている人はその利回りにたどり着く道筋が見えていません。
売りに出されている利回りは理想値ですので砂漠の蜃気楼のようなものです。
そこまで容易にたどり着くと思ったら違っていたということもありえます。
実際はもっと利回りが悪いのが普通です。
あくまで経営ですので不動産業者への他力本願ではなかなか利回りは上がりません。
まず、自ら現地を見て他の物件と比較してみることをお勧めします。
先日、温泉施設のお話をしましたが建てればどんどんお客さんがきて儲かる時代がありましたが現在は商業施設の建設には綿密な市場調査が行われます。
いけるとなればやりますが無理に出店することはありません。
セブンイレブンは土地を除いて店舗をつくるのに5000万円かかるそうですが年間3億円平均売り上げがあるそうです。
10%が利益とすると2年弱で回収できることになりますがどこでも建てるわけではなく審査基準があり、駄目だとなれば容易に撤退します。
専業大家さんはリスクとリターンを認知しているものです。
認識しているということはそうしたことを自分でコントロールできるかどうかも理解しているのです。
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花湯スパリゾートの料金があがります。

12月から花湯スパリゾートの料金があがります。
毎週どこかの温泉施設に行っている私にとっては多少影響はあります。
980円から1250円に300円弱あがりますが正直いいましてお客さんはそんなに減らないと思います。
減るのは10%強くらいでしょうから値上げをするのは売上的にとても良いのです。
その分他の施設に流れてくれればお互いWIN-WINになります。
他の施設と比べて全ての面で充実しているので毎日行くわけではありませんからよりサービスの良いところにいくのが当然です。
花湯も飲食とか他のところでお客さんがお金を落としてくれれば値上げをする必要はないのですがそもそも平日でも入場制限するくらいなのでお客さんとしても快適にすごせますしお店もオペレーションが減りますのでお互いWIN-WINになります。
この施設に限らずなのですが客単価を上げるというのはどのビジネスでも大事なことです。
どれだけ付帯商品を売れるかが客単価を上げるのには重要なポイントになります。
ゴルフ場では食事をしてもらって色々なものを買ってもらうようになっています。
花湯も付帯商品がさほど売れていないようですので飲食をしてくれたりマッサージとかお土産とかそこでお金を落としてもらう工夫が必要です。
極端な話60分の10000円のマッサージを受けてくれるなら入場料はタダでもいいのですし次回の入場券を付けてもいいのです。
一方で花湯から流れてくるお客さんを取り込むことも他の施設は考えないといけないと思います。
行田の温泉施設などは食事時でないタイミングでは飲食の販売をしていなかったりします。
売れていないから営業時間を減らす。営業していないし繁盛していないから買わないという負のスパイラルでしてV字回復は困難です。
食事つきセット販売にしたり回数券を購入してもらって将来の来店を確定させるなどありますが現在どこもやっているので売り上げの特効薬ではなくなってきています。
温泉施設ではWIFIはどこも使えるようになっていますし漫画を置いてあったりします。
長居をしてもらうことによって駐車場が埋まっているので人気があるなと思わせるのです。
現在パチンコ屋なども同じように長居してもらって集客しています。
稼働率を上げるためにどうするかというのはどの業種でも大事なことです。
我々不動産賃貸においては古い物件ができることというと限られていますができる限り多くの事をやって稼働率を上げないといけません。

不動産登記に関する問題と景観に関する問題

下記のサイトにおいて古くなって世帯数が少ないマンションにおいて相続放棄されてしまうと
その区分所有者を特定できなくなり裁判費用と長い時間をかけて解決しないといけないという問題が書かれています。
鴻巣市内や行田市内でもエレベーターのない5階建ての物件などは非常に安価で売りに出しています。
熊谷市内でも築50年近く経過しているマンションがすでに所有者が櫛の歯が抜けたような状態になっています。

マンションだけの問題ではなく山奥の限界集落でも空家や環境の維持管理は住民が行うことが基本にあります。
なぜそういうことになってしまったのかというと景観の維持に関しての規制が日本にはほとんどないからなのです。
ヨーロッパなど建物の色や形状、庭の植栽に至るまで街並みを意識して規制しています。

焼野原の中でバラックを建てて戦後復興を行った世代の方には頭が下がりますが景観に関しては無視されてしまいました。
ショッピングモールの中の駐車場のように色も形もバラバラな住宅が全体として濁った色合いの街並みをつくっています。
需要と供給と経済性で文明や風土を軽んじて不動産を取り扱った結果なのです。
しかしながらいまさら破壊された街並みを復興するのは不可能なのです。

先だって行田市の観光課の方々とディスカッションがありましたが行田市は街並みに関して規制をしてこなかったために
歴史遺産が分断された状態になっており景観として成立していません。
日本全体で今まで古い建物を壊し経済的な事情を優先して景観にそぐわない建物を自由に建てていました。
何が景観にそぐわないのかに関しても誰も声を上げることもなく個人の財産利用の自由を規制することに消極的だったのです。
その件について意見を述べることもできましたが次世代に生かせない今更どうにもならない話だったので言いませんでした。
日本遺産の足袋蔵も距離が短くても川越のように一段の景観となっていたら観光客が集まったかもしれません。
人口増加時代には思いもよりませんでしたが戦後に建てられた建物群が形成した街並みが
守るべき景観ではないために経済的な賞味期限を過ぎた不動産が捨てられるようになったのです。

相続人がいない。日本が近く「ゴーストマンション」だらけになる日

行田市 防災に関するハザードマップ

行田市の防災マップ情報です。
映画のぼうの城のような津波のような災害はありえないのですが
致命的な災害は起こっていないのですがちょくちょくあるのが道路冠水や床下浸水です。
ほぼ平坦な地形ですが多少の高低差があるために雨水が排水処理能力を超えて溜まってしまうことがあります。
数時間後には排水されてなくなっているのですが車の中に水が入ったりすることもありえます。

住まいの条件として駅から近いとか日当たりが良いとか色々ありますが昔は災害に強いというのがまず大事だったのです。
高台にあるとか川から遠いとかそうしたものをないがしろにしてきましたが昨今は災害が多いですので
こうした情報に目を通しておくのも大切だと思います。
行田市 防災に関するハザードマップ

既存住宅瑕疵保証

当社ではJIO(日本住宅保証検査機構)の既存住宅瑕疵保証の会員登録を行いました。
当社で仲介する物件はJIOによる建物状況調査を行うことができます。
資本金の多さと支店営業所の多さでJIOを選びました。
すでに検査と保険の実行を行っております。
建物の規模によりますが検査費用におよそ3万円程度かかりますが検査に合格すると
既存住宅瑕疵瑕疵保証に加入(およそ3万円程度かかります)することができます。
雨漏りや床の傾きなど建物の致命的な問題をあるのかないのかを第三者によって明示されます。
売主にとっては問題のない建物であるというお墨付きを得ることになりますし買主にとって安心して購入することができます。
安い買い物ではありませんので心配して買うというのは避けたいものです。
売主または買主どちらでも検査を請求することができますので是非ご相談ください。
田口不動産 既存住宅瑕疵瑕疵保証

既存住宅瑕疵保証

10 20 30 70 80 90

TBSラジオを聴いています。
過払い請求で有名な「10!20!30!」が同じ女性の声で「今度は70!80!90!」とアナウンスしていました。
今まで多大な広告費を払って認知度を高めていたのにそれを捨てるのはおかしいと思いまして調べてみたら納得しました。
要は過払い金請求の法律行為の中で脱法行為またはコンプライアンスに逸脱が見られて業務停止や懲戒処分に該当するような事態を回避するために名義を変えたわけです。
難関試験を合格した法律家であれば清く正しいことを期待することは当然ですが残念ながらそのすべてがそうではありません。
過払い金請求というのはとても簡単な業務で儲かるのでCMをやっているところが多いのです。
不動産業界も敷金の返還請求が次の矛先になるのではないかと言われていた時期があります。
しかしながら現在は敷金も5~10万円程度ですし場合によっては敷金0の物件も多数あります。
法律家に頼んでも逆に敷金を依頼費用が超過してしまいます。
次のターゲットは薬害肝炎や交通事故や遺産の取り分などになっているようです。

鉄棒を登れました

46歳6ヵ月にて先日、古代蓮の里公園に鉄棒がありましたので試しに登ってみたら登れました。
柔道やレスリング選手がロープを腕の力だけで登るように腕の力だけでやってみました。
週に2回の10REPX7の懸垂と週に一回の75kgの13REP×8のハーフデッドリフトをやっていましたが思ったより登れたのでびっくりしています。
たぶんロープも腕だけで登れます。
出来なかったことができるようになると嬉しくなります。
マッスルアップとヒューマンフラッグもできたらいいなと思います。

いくらですか?

飛び込みでざっくりしたお話をされるかたが時々いらっしゃいます。
「大体このへんで築30年超で間取りこれくらいでいくらですか?」と言われるので
「面積はどれだけありますか、70㎡ですか?80㎡ですか?90㎡ですか?」と聞いても判らないとの事。
「築年数や面積、室内状況が判らないとお答えできませんよ」とお答えします。
ひょっとしたらそうした情報はあるけれど教えたくないのかもしれませんが「セダンで4ドアで10年落ちで車格や排気量は判らないですし走行距離も整備状況も判らない」というのと同じで答えようがありません。
すごく適当に言うこともできますが職業倫理的にそうもいきません。
もし不動産屋さんに価格について聞くならばそうした具体的にものさしになるものを用意しましょう。
どうしてもなければ毎年、市役所から送られてくる税金の納付書の表題部に面積などの情報が書かれているのでご持参ください。
都内の一等地ならいざしらず北埼玉の個人の所有している居住用不動産の評価というのは大体決まっています。
所在や所有者を特定される情報を開示してもその情報を乱用することはありません。
赤の他人が所有者のふりをすることがあるくらいですから価格が二桁や三桁ちがう都内の一等地でしたら怖いかもしれませんね。

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