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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

なぜ賃貸投資をしたがるのか?

不動産屋さんの立場からいいますと不動産は「立地がすべて」なので賃貸物件が収益を生むか生まないかというのは上物でどうにかなるものではありません。
六本木ヒルズの家賃500万円のペントハウスと同じものを行田のあたりで造ってもニーズがありませんので1/30くらいしか家賃がもらえません。
そもそも六本木ヒルズでは毎月カレンダーが捲れると数十億円の家賃が入ってきますが建てるのに約三千億円かかっています。
何パーセントで資金調達をして毎年いくら維持費をかけていくら管理費をかけて手残りがいくら残るというのは300万円の再建築不可の狭小賃貸住宅でも同じです。
決定的に違うのが規模と需要の差です。
需要が100倍違う物件の差は価格が100倍の差ではありません。
需要が10で供給が1のものと需要が1で供給が10のものですと前者の価格は需要1供給1のものと比べて10倍にはならないのですが後者は1/10どころか1/100でも買い手が付きません。
需要側は買える値段というのがあり収益還元価格から限界がありますが、手放したい人が多いものは価格に限界がないのです。
行田市内の調整区域の家の建たない農地など1000㎡で相場は20~50万円程度ですが買い手が見つかることは稀です。
タダでもいらないと言われます。
投資効率を上げて利回りを大きく見せるために敷地いっぱいに建築しようとします。
勿論、建築会社は建築費が大きくなり利益になりますから当然なのですが需要が少ないところで規模を大きくすると破綻の規模が大きくなります。
車社会の北関東で敷地建蔽率いっぱいに建てた部屋数も駐車場をとれないレオパレスなどはリスクが高いのです。
さて、不動産賃貸の利回りというのは「理想値」であり予想される最高の結果を提示しています。
賃貸物件を販売する営業は理想値のレーンからはみ出さないように話をします。
登山でいえば高尾山並みに整備されていて絶対遭難し無さそうな印象を植え付けます。
確かに賃貸経営が3年で終わるのであればお気楽に考えてもいいのですが賃貸経営は30年ですからヒマラヤに上るのと同じです。
また、高山には下山用のロープウェイもありませんので登ったはいいが下りてこれないということもあります。
全体像を把握しないでガイドに任せれば大丈夫ですよ、ピクニックと同じで重い荷物も持たないし訓練しなくてもだれでも簡単に登れますよというように話します。
賃貸経営の際に成功するのは立地であり立地が悪ければその差を埋めるためのサービスというコストを投入しなければいけません。
また、建物の経年劣化に連動する賃料の下落も立地によって下落幅が異なります。
さて、成功する可能性が高いのは初期投資(建築費)と維持管理費に対しできるだけ高い賃料が取れる立地と綿密な計画に基づく運営なのです。
地価の低い立地では建築費に対して受け取れる賃料が低いため利ザヤが小さく空室リスクと賃料の下落が高まります。
宮古島のような空室率0%の地域、都心の一等地のような3%程度の地域と北関東の30%の地域では家賃の下落曲線が異なります。
そうした(リスク)問題を無視(させて)していますが他人に勧められて投資をするというのはやはり注意力に問題があると思います。
そんなに儲かるならこの道数十年の不動産会社の社長がやっているわけですから・・・
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TATERU、宅建業法に基づく7日間の業務停止命令

少し前に書きましたがかぼちゃの馬車でも行われたのが融資資料の改ざんです。
本来借りられない人にお金を借りさせるということで銀行に対する融資の詐取と借り手が賃貸投資に失敗したときの永続的な負債の返済に追い込ませるということでやってはいけない行為です。
契約成績が必要なので改ざんした営業担当者もある意味追い込まれてやったのでしょうがそもそもそんな仕事辞めてしまえばいいのではないかと思います。
物件の担保価値が低い、収益性が悪い、与信力が低いという中で銀行としてはお金を貸すにあたり物件が駄目だろうが事業計画が出鱈目だろうが本人に返済能力があればお金は貸せます。
一種国家公務員や開業医や勤務医でも外科医などであれば本人の与信力の範囲内であれば貸せます。
しかしながらそれほどでもない方々ですと与信力に下駄を履かせるために預金の明細の末尾に「0」を増やすのです。
最近は画像加工(偽造)技術が著しく高くなっており誰でもカジュアルに自分の望む結果を創ることができます。
勿論かぼちゃの馬車のように初めから騙して破産させるつもりですと違いますが賃貸投資というのは新築時には大体順風満帆なのでだれも損しませんが5年10年したときに逆ザヤになったときに発覚します。
常々思うのですが自宅を建てるときは現地を見に行ったり現場作業員に差し入れを入れたりするのに賃貸物件の建築においてはそういうことをする人をほとんど見ません。
自分はお客さんあり、物件に住むわけではないので関心が無いためだと思います。
賃貸管理というものがあるために面倒ごとを外部委託できるので賃貸経営というものがわからずに始める方が多いのではないでしょうか。
物件選定もおまかせ融資もおまかせ賃貸管理もおまかせですと悪意のある相手に手玉に取られることになります。
TATERUに7日間の業務停止命令 融資資料改ざん

法令に違反していなければなんでも建てて良いというわけではありません。

土地に固着した建物はその場所に立つ樹木ようなものだと思います。
日本は建築規制が非常に緩いので近隣住民にとって好ましくないものでも建てることができます。
本来的には地区計画などで建てられるものを規制するべきなのです。
高級住宅街が高級たる所以は住環境が守られていて好ましくない建物が建ったり招かれざる人々が立ち入らないからなのです。
高級住宅街でも過激なカルト教団や反社会的勢力のアジトがやってきたら高級住宅街ではなくなってしまいます。
豊島区で小規模面積の1R賃貸マンションが規制されましたがいくらニーズがあるからと言って住環境をや住民の質を低下させるような建築物というのはセイタカアワダチソウのようなもので結果的に地域の為にならないのです。
質の悪い賃貸物件というのは建物の質が悪いというのではなく周辺住環境に悪影響を及ぼすもののことです。
夜に路駐したり大声を出したりゴミ出しをきちんとしなかったり何を糧に生活しているのかわからない風体がだらしない人やあるいは好ましくない職業や組織の構成員らしい人が不特定多数で頻繁に入れ替わる物件の事です。
勿論建物の質が悪いと入居者がそうした人たちの比率が高くなりがちですし結果的にちゃんと家賃を払って周囲にトラブルを起こさないような入居者に選ばれなくなります。
こうしたものが建築されるのは規制がされていないと同時に施主や建築会社が賃料をいかに多く得るかということを優先し周辺の住環境を鑑みないからです。
もちろん、田んぼの真ん中の自宅の隣に建てるのであれば不利益を受ける覚悟があるのでしょうが自宅から離れた住宅地にそうした建物を建てるというのは近隣住民からしたら迷惑なのです。
しかも建てられたら今後恐らく30年以上得体のしれない隣人が頻繁に入れ替わることになります。
また、そうした場所で凄惨な事件や事故が発生したら隣接する自宅の資産価値も落ちてしまいます。

10年ほど前の事ですが土地の売却を依頼されていた時にアパート建築目的で購入希望がありましたが売主にその方の建てているアパートの質について説明したところ隣接して自宅を新築した方に恨まれるのでその方に売却するのをお断りされました。
その方にはそうした物件は将来的に経営が困難になるので建てることを再考していただくようお話ししました。
結局他の土地でアパートを建てたのですが質が悪く空室が多くなり賃料が下がり売却されることになったようです。

勿論、憩いと交流の場になるような物件であれば地域にとってプラスになりますが目先の「おカネ(利回り)」だけしか考えないオーナーにとっては地域貢献は二の次だったりしますが結果的に賃貸経営の破綻を早めます。

投資と投機と経営

元本保証(絶対安全)の国債金利が応募者利回りで0.213%です。
金利が安すぎてこの月以降は募集されていないのですがちょっと考えて頂きたいのですが元本保証でこれより高い利回りで募集するならば一般の投資(投機)家から募集コストをかけて資金を募るのではなく金融機関から資金を引っ張ってきたほうが儲かります。
端的に言って元本保証のある投資案件は詐欺である可能性が高いのです。
薬効キノコだったり和牛だったり利回りの良い投資案件が経営として健全で将来性も高ければ金融機関から融資を受けられます。
まとも投資案件でないからこそTVCMを打ったりするわけでCMを100万人見たとして情報リテラシーが低い人が0.1%いれば1000人から100万円引っ張ってこれれば10億円になります。
さらに新規会員紹介マージンの受けられるネズミ講システムがついていれば詐欺の間違いがないと言えます。
投資(投機)をするに際し安全、利回りが良いということが求められますがリスクとリターンは相反するものなので相場から逸脱したリスクとリターンのバランスはそこに瑕疵が存在していると考えなくてはなりません。
通帳だけ見ていればいいなんてことはないのです。
賃貸投資と賃貸経営は同じものではなく自ら経営または労働することによりその見返りが賃料となります。
当然ながら元本保証はありませんが努力次第で利回りが上下します。
一連の不動産投資詐欺にあっている人たちに関してあまり同情できないのは責任を放棄して楽をして安全に果実が得られる勘違いされているからです。
騙されたのちに所有物件に愛着もないですしその後募集活動を自ら行ったり現地の掃除をすることもしないでしょう。
利回りが高く安全な投資案件があるとしたらアラブの石油王並みのコネクションと資金がなければやってきません。
権力者は決断も早く規制緩和や官公庁への圧力なども見込めるからです。
リゾート開発や鉄道敷設に付随した都市開発などはその例になるでしょう。
一般人から小口のお金を集めて正攻法で規制緩和の陳情をするなどしていたらいつになっても開発できません。
都合の良い投資というのは存在しないのですがなぜ騙されるかというと成功したと称する人が募集をするからなのです。
そこには様々な理由付けがなされ(エセ)科学的な根拠や統計データなどの都合の良い切り取りがあり社会的な意義や将来性など警戒心のハードルを下げる取り組みがされています。
根底には「将来不安を解消したい」という宗教に地続きの精神的問題があるのだと思います。
しかしながらあくまでその救済の対象が他力本願な「おカネ儲け」であるところが俗っぽくて騙されてもあまり同情できないのです。
信じたい気持ちが先に立って欺瞞の落とし穴を飛び越えて自ら騙されに行っているのではないでしょうか。
信者と書いて儲けですから信じる者は騙されるとしても自分で理解しないで信じた報いなのです。
繰り返しますが元本保証で高利回りは詐欺なのです。
平成28年
名称及び記号
利付国庫債券(10年)(第341回)
募集期間
平成28年1月8日 ~ 1月27日
表面利率 (注)
年0.3%(税引後 年0.239055%)
応募者利回り (注)
年0.213%(税引後 年0.152%)
募集の価格
額面金額100円につき100円84銭
申込み単位
額面金額で最低5万円から5万円単位
1回の申込み当たりの上限額
額面金額で1億円
発行日
平成28年2月8日
購入時にお支払いいただく
初回の利子の調整額
説明はこちら
額面金額100円につき 0.0410958円
50日分(初回の利払日の6ヶ月前から発行日までの期間)
利払日
毎年6月20日及び12月20日(年2回)
償還期限
平成37年12月20日
償還金額
額面金額100円につき100円

消費者と事業者

不動産を購入するのは事業者と消費者に分かれます。
不動産を売却するのも事業者と消費者に分かれます。
我々宅地建物取引業者としてはどちらもお客様ですがスタンスは変わります。
一番大きな違いはそこに自分が住むか住まないかなので不動産を購入する消費者にはできるだけ納得して頂くように考えています。
自分で住むわけですから何でもいいという事ではないのです。
一方で事業者は収益事業ですので判断材料は提示しますがそこから先はご自分で考えて頂くほかありません。
自分で住むわけではないので収益性があるのかないのかは株を買うのとは違い事業者のスキルや行動量によります。
株でしたら多少安かったり高かったりしますが同じものは買えますが不動産に同じものはありません。
賃貸経営をするにあたって、まず悪くはない程度の物件を買う事です。
実際にやってみないと分らないことばかりですし経験値が0のままです。
スライム倒してレベル上げするのと同じでまずはやらにとはじまりません。
買うか買わないかやるかやらないか即答できなければないのと同じです。
同じ物件を再度検討する機会は基本的にありません。
リスクなく不動産賃貸業を早くスキルアップする方法があります。
不動産会社の賃貸営業になることです。
他人の物件の儲かる儲からないというのが週40時間学ぶ機会があります。
どうしても物件購入に踏み出せないのであれば不動産賃貸の仕事を3年やれば片手間に賃貸ビジネスをやる数十倍のボリュームで学習する機会が得られます。

登記簿から見えるもの

ある程度この仕事をやっていると登記簿から見えてくるものがあります。
先だって営業エリア内で飛び込みでアパートの斡旋を依頼に来られたのですが所有者であることを確認できる資料をお持ちにならなかったのでお送りいただいたのを見ましたら4.3%の借り入れが付いています。
あのかぼちゃの馬車で有名なスルガ銀行が4.5%ですからけっこうな高金利です。
当社の営業エリアの地主さんのアパートローンは大体1%前後です。

金利が高いのは
①物件の収益性が低い(利回りが高いが入居が難しい)
②物件の担保価値が低い(古い、コスト高、敷地の形状が悪い)
③購入者の属性が悪い(実績が少ない、本業の与信力が低い)
など貸倒リスクが高いと判断されるからです。

下記の3つのうち2つ以上該当しないとアパート「経営」で利益を上げることは難しいでしょう。
①即買い付けを入れる決断力と潤沢な資金
②優良な物件を紹介されるコネクションつくり
③休日は遊びに行かずにアパートの草むしりをして深夜の入居者からの相談にもすぐに出るサービス精神
500万円以下の安い戸建てを問合せされる方のほとんどが内見しても決断しませんしその後もマメに不動産屋さんに連絡しません。
賃貸経営をする人は自宅を探す消費者でなく業者なので格安の物件を紹介してほしいなら業者としての対応しないといけませんし即決できないなら他の投資をするべきです。
実際には格安物件というのは不動産業者が自ら買ったり付き合いのある契約後に後腐れのない同業者に売却します。
さて、図面を見ると半分くらい空いてますから入居率が2/3くらいいかないと返済できないでしょうが空室を埋めることにゲーム感覚の喜びを感じる方もいらっしゃいます。
通帳を眺めるだけの退屈な時間よりハイレバレッジで灼け付くような焦燥感を味わうのが好きな人もいます。
地主が築後30年以上経って賃貸経営継続を諦めた物件ですから難易度はHardモードなわけです。
入居がないと自分の資産を食いつぶしてきますから死にもの狂いで頑張らざるを得ません。
でも、そういう境遇でないと必死になりづらいし負荷が大きいほど成長が著しくなります。
どうやったら入居者が付くか、コストを抑えられるか、入居期間を長くさせられるかなど寝ても覚めても考えることになります。
読んでいるかわかりませんが菓子折りをお持ちいただいたのでその分のアドバイスとさせていただきます。

遺産の預貯金払い出し可能に 7月から、上限150万円

相続財産は共有物ですから全員の承諾(遺産分割協議)が整わないと処分できないのです。
しかしながら現実的に被相続人が財産を掌握している場合にはこうした問題が起こることは容易に想定されますので今更な法改正ではあります。
総資産が4000万円に満たない場合には相続税はほとんどかかりませんが相続を取り仕切る人物が様々な支払いを行う際に預貯金がないと資金ショートすることがあります。
実際は葬儀会社などの支払いを多少先延ばしすることになるのです。
相続税の支払いの際には不動産の売却をすることになるのですが測量や諸々の手続きから売却先を探し残代金の受け取りまで相続税の支払い期限まで大体において時間が足りません。
まず、亡くなってすぐ動くのではなく49日くらいでしょうか、落ち着いてから財産目録を作りますが時間がかかります。
どこに何があるかわからないですし集めているうちに数カ月、その財産のどれをだれが受け取るのか決めるのに数カ月、支払い税額が確定して何を売却するか決めて、仮測量して面積を出して確定測量の依頼と買い手探しをしているとすぐ10ヶ月かかります。
測量費用などはお金が入ってきてからの後払いですし何とかなるのですが相続税は延納するかどこかで立替てもらうことになります。
財産目録も、遺産分割も、測量も生前にすべて被相続人がやっておくことができたのですが終活する人は少ないもので相続人が苦労することになるのを何度も見てきます。

ソースは朝日新聞
 亡くなった人の相続預貯金を遺産分割前でもおろせる払戻制度が、7月に始まる。故人のお金は遺産分割の対象になるため、口座が凍結されてしまう。葬儀代の支払いなどに使えず、困る遺族もいた。約40年ぶりの相続法見直しで、150万円を上限に使い道を問わずにお金を引き出せる。
 改正相続法は2018年に成立し、法務省が今年7月施行に向けて上限額など制度の詳細を詰めてきた。全国銀行協会も、手続きや必要書類の告知を始めた。
 故人(被相続人)の口座は、銀行が死去を知った時点で凍結される。お金をおろすには、預貯金などの遺産分割協議を遺族間で終えて、必要書類を出すのが原則だ。協議が長引くと、遺族が生活費や葬儀代の支払いに困る事態もあった。
 新たな払戻制度だと、被相続人の口座残高の3分の1の範囲で、相続人は自らの法定相続分をおろせる。

フィルムコミッション

フィルムコミッションで自治体の知名度を上げようという取り組みがなされています。
映画においてロケーションは大事でして絵になる空間は常に探されています。
ストリートビューなどで昔より探しやすくなりましたが、
30年ほど前に流行った不条理漫画の「伝染るんです」において
「ツーリングで熊谷みたいな何にもないところに行きたい」などと言われてしまっています。
当時は合併した江南エリアなどありませんでしたし利根川と荒川に挟まれた熊谷あたりは平地ばかりで何もなく風景が平たんで起伏がありません。
熊谷行田鴻巣は丘陵も湖もなく川幅日本一と言っても息をのむような圧巻の広大な流れがあるわけでもありません。
忍城も30年前に造ったわけですから昔からあるモニュメントではありません。
しかも大体田んぼが多く商店街も中途半端に古くて新しいものも混じっています。
統一感がないショッピングセンターの駐車場のような街並みになってしまっています。
これは日本中景観条例のない地域のほぼすべてが該当しますが景色に魅力がないのです。
どこにでもあるような日常の風景でそこを選ぶ理由がないのです。
さびれた温泉街などはほぼ完全に昭和の街並みを動態保存しているので風景に味があります。
逆に熊谷は大学のグライダー部の漫画や行田は市内の高校に通う女子高生を題材にした漫画というのがありますが現実の風景に対する美的強度への信頼がないために成立しているのかもしれません。
漫画の背景は省略や誇張ができるのでごまかしやすいのです。
ちなみに鴻巣市は漫画の題材にされてはいない模様です。
鴻巣といえば免許センターしかありませんのでむずかしいでしょう。
鴻巣市フィルムコミッション
熊谷フィルムコミッション
※行田市は制作中の様子

離婚して財産をもらったとき

世界のたけしが離婚をして200億円を慰謝料として支払うそうです。
相場としては半分はもらえますが財産ほぼ全てという事なので贈与税の対象になるはずです。
離婚は結婚の10倍大変だそうですから愛し合っていた二人の感情が憎しみに変わるというのは残念なことです。
お子さんとお母さんがアパートを借りに来られるケースも多いです。
そうした事例は多くて慣れていることなので隠さなくても大丈夫です。
私の周りでも感覚的に1/3~1/4くらいが離婚していますね。
結婚していなければ離婚することはないですから実際はもっと多いかもしれませんし少ないのかもしれません。

ちなみに不動産の場合には慰謝料として選択は少ないようです。
抵当権が付いていて外せなかったり、一緒に住んでいた空間が嫌だったりいろいろな理由があります。
共有してローンがある場合には離婚はしても完済するか死が二人を分かつまで「縁」というか「絆」が切れなかったりします。
債務者である配偶者に持分を買い取ってもらうか贈与するかです。
癌は万が一でなく二分の一というようにそうしたことを考えた際には共有ローンにしないほうが良いと思います。
国税庁のHPによると以下の通り。
No.4414 離婚して財産をもらったとき

[平成30年4月1日現在法令等]
 離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはありません。これは、相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。
 ただし、次のいずれかに当てはまる場合には贈与税がかかります。
1 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合
 この場合は、その多過ぎる部分に贈与税がかかることになります。
2 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
 この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。
(相基通9-8、所基通33-1の4)

参考: 関連コード

3114 離婚して土地建物などを渡したとき
 国税に関するご相談は、国税局電話相談センター等で行っていますので、税についての相談窓口をご覧になって、電話相談をご利用ください。

いつでも何度でも

「007は二度死ぬ」という映画がありましたが不動産においては一度騙された人は何度も騙される傾向にあります。
向こうからやってくる儲け話は基本的に危険性(リスク)が高いのです。
私は必ず「出口はどうなるのか?」を確認するようにしています。
北埼玉のあたりで30年ほど前に那須の山林を購入した方々が結構たくさんいらっしゃいまして
「御用邸もあるし軽井沢みたいになるよ、今買わないと高くて買えなくなるよ、宅地化されたら(されるとは言っていない)売却益がすごいことになるよ」と言われて山林をお買いになられたのです。
当時の不動産バブルから考えると多少致し方ないとは思いますがそれは投機(射幸心)からくる失敗なので住宅購入の際の不動産業者の不実告知とは違います。
情報弱者である消費者の被害ではなくお金儲けの失敗です。
ちなみにその話を持ち掛けたのはマンション分譲で有名な誰もが知っている会社です。
普通はそんな素晴らしい儲け話を大して付き合いのない人に教えませんし自分で銀行からお金を借りて儲けます。
時は流れて30年後くらいに「その土地を買いたい」という話が舞い込みます。
そのためには境界杭がはっきりしないので境界の確認費用がかかるとか樹木の伐採費用がかかるので先にやってほしいと言われます。
その費用を振り込んだら連絡がなくなったとかはまだいいほうで原野の買主は買い替えがあるのでと言いくるめられて他の山林原野の買取もさせられることがあります。
もちろん所有している原野は売れません。
マイナスポジションの人は損を取り返したい願望があるので何もない人より騙されやすいのです。
アパート投資でだまされる人も同様でかぼちゃの馬車の投資話も同様です。
現地を見る、現物を見るということを怠り架空の数字だけ見ているからそうなるのです。
民間企業が定期金利より高い利回りで元本保証を言い出したら詐欺だと考えるべきなのですがだまされる人は都合よく解釈します。
一歩間違えば一生モノの負債になる投資を安易に決めるわけですから自分から騙されにいっていると言えましょう。
数千万円から数億円のマイナスポジションに陥っているわけですからそこを救済するような話があればそこに飛びつきます。
しかしながら救済すると見せかけてさらにお金を毟られるというウシジマくんみたいな展開が待っていたりします。
中学高校で大して仲が良くなかった人が連絡がきて会いたいというと大体新興宗教の勧誘かマルチ商法の勧誘だったりしますので丁重にお断りしています。
逆に言えば本当に仲がいい人や自分の身内にはそうした怪しい儲け話はしないものです。

なめかわ温泉かわらの湯 休業から1年

 そもそも改修している様子もなかったので古代蓮物語と同様に年単位の休業だろうなと感づいていました。
やはり熊谷にできた花湯の影響が大きかったのだろうと思います。
これはどの業界でも同じことが起きるので致し方ないと思います。
先週花湯に行ってきましたが前より少しお客さんが減っているような気がします。
駐車場やマッサージチェアがやや空いていました。
私も飽きたというか汗をかくだけですと蔵の湯に行ったほうが短時間にできます。
蔵の湯も経営者が何度か変わっているそうですし羽生の湯ったり苑も経営者が来年変わるそうです。
短期間に施設のレベルアップ改修をしても仕方ないと思います。
昔ながらの生活に必要な地域の銭湯ではないので休みの日に来るような場所ですから蔵の湯のようにロウリュウを頻繁にやったりイベントをやったりソフト(サービス)面での対応をしたほうがいいと思います。
蔵の湯の場合には短時間で汗をかかせるのでお客さんの回転が良いのです。
多分2~3時間くらいのはずです。
花湯は4~5時間を想定していますからひょっとすると蔵の湯のほうが利益率が高いかもしれません。
また、蔵の湯の場合には毎日夕方来る常連さんが多いのも強みだと思います。
いずれにしろスーパー銭湯は固定費が大きいのでリピーターを増やすのと滞留時間が長くなるのであればそこでお金を落としてもらう仕組みがないとジリ貧になってしまいます。

フラット35 不正融資

1ヶ月ほど前ですがフラット35 不正融資がニュースになっていました。
住宅(自宅購入)ローンのはずなのに賃貸投資目的物件にローンを組むというものです。
フラットに限らず昔から横行しておりますので今更な感じです。
例えば吹上本町に10年ほど前に建てられた分譲マンションであまりに売れ行きが悪くて投資物件として賃貸目的ローンを組ませて3~5件くらい競売にかかっていました。
確かに低金利で新築時には高い家賃を稼げますが築年数が古くなると逆ザヤになる時限爆弾みたいなものです。
驚くべきことに3~5年くらいで競売にかかっていましたから意外と利回りが悪かったのですが分譲マンションの営業は売れればなんでもいいので他の借金もおまとめしたりモラルもなにもありませんでした。
金融機関も見て見ぬふりをしていたのか判りませんが他の金融機関で通らない方でもフラットで通ったりしましたので予見されたことでした。
地面師ではだまされる側というものが存在しましたがローンの改ざんにおいては業者も買主も共犯関係ですから金融機関が被害者であると言いたいところですがスルガ銀行の件もありますから全員悪人のアウトレイジ状態な可能性もあります。

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不動産業界未経験者や異業種からの転職者も大歓迎!
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雇用形態 正社員
仕事内容 リフォーム工事の家主への提案、現地確認、リフォーム業者のスケジュール調整、小修繕(電球交換等)、PC入力、書類作成等
給与 月給200,000円~
勤務地 埼玉県行田市壱里山町28-8交通
アクセス JR「行田」駅より徒歩4分
勤務曜日・時間 9:00~18:00
資格・経験年齢・経験不問、要普通免許
休日・休暇週休2日(火曜日・水曜日)、年末年始、GW、夏季
※年間休日116日+有給休暇待遇昇給年1回、賞与年2回、社会保険完備、交通費規定内支給、退職金制度有、
各種資格手当有、車通勤可
お電話でのご応募もお待ちしております。
面接時には履歴書(写真貼付)をご持参下さい。連絡先住所埼玉県行田市壱里山町28-8採用担当採用係

読書感想 地面師 他人の土地を売り飛ばす闇の詐欺集団 森 功

地面師というのは昔からある詐欺で方法はなりすましと公文書偽造なのである。
近年都心の土地が異常に上昇しカネになる土地を巡ってデベロッパーとブローカーそしてブローカーに偽装した地面師が渾然一体となって
蠢いている。
この本自体は幾つかの事例をオムニバス形式で淡々とした筆致で記述(レポート)しており地面師事件というものを縦覧したものであると言える。
しかしながら1つの事案あたり40~50頁およそ2万字程度でまとめられているので物足りなさを感じざるを得ない。
進行中の事件であるものの五反田の事件にしろ積水ハウスの社内のチェックがあまりに杜撰で内通者がいたのではないかと言われているが何もわからない。

地面師たちは法の網を潜り抜けると同時にその盲点も的確についており事件が発覚したとしても容易には逮捕起訴されない。
所有者になりすましをする役者の選定でも自分たちに罪をかぶらないように巧妙に行っている。
何度も何度も同じ地面師がいろいろな事件で登場する。
問題なのはこうした地面師たちが現在も一般市民と同じように大手を振って歩いているという事である。
警察も民事に関しては腰が重く出頭した地面師グループを即日保釈してしまったり裁判でも証拠不十分で起訴を免れたり
法律が結果的に地面師たちを助けてしまっている。
起訴されて実刑になっても数年で出てくるのと損害賠償請求がされても詐取したカネは溶けてしまっていて帰ってこない。
モンスターを野放しにしているようなものでこのような集団にかかったら我々不動産業者でも簡単に食い物にされてしまう。
こうした登記制度の穴をいつまでも埋めない限りこれからも地面師は活動を鎮静化することはない。

さらに恐ろしいのが現職の弁護士や司法書士が地面師に利用され場合によっては自らが彼らの構成員であるという事である。
暴力団の被害を訴えた警察官が実はその暴力団の構成員だったというようなものである。
もっと恐ろしいのが繰り返し地面師として活動している司法書士が幾度かの業務停止をされても除名もされず司法書士会のHPに名前が載っているのである。

法律は社会的弱者である国民を守るものではなく法律を熟知し利用した犯罪者を法律が守るということを理解しなければならない。

一方でこれだけの犯罪をする大物地面師たちの生い立ちや考え方や生きざまについて興味が尽きないのである。
もっとデティールや地面師たちの内幕を描くと読み応えのあるピカレスク犯罪小説になるのではないかと思われる。

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