FC2ブログ
行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

あと3ヶ月

11月まであと3ヶ月となりました。
2019年の11月にはロサンゼルスにアンドロイドが地球に戻ってくることになっていましたがそのリーダー格のルドガーハウアーが先日亡くなりました。
1982年で想像されていた世界というのは1960年代のいわゆる科学技術による明るい世界をベースにポストアポカリプスをレイヤーしていて既に存在しているものの寄せ集めを斬新な見せ方をしているが美しくも普遍的だったのです。
1980年代は五島勉のノストラダムスの大予言にあったような世界の破滅やその後の世界でのサバイバル物語が随分流行りました。
アニメとか漫画とかジュブナイル小説など10代の思春期の私も良く鑑賞していました。

さて、ブレードランナー2049の世界でもスマートフォンなどコンピューターやAIによる技術発展とは別の時間軸となっていました。
装置の発明や発展により物語が成立しなくなることもあります。
「男はつらいよ」の寅さんが携帯電話を持っていたらすれ違いは起こりません。
車も空を飛んでいませんし人造人間も発明されませんでしたし40年前の人間が今の世界を見たら案外つまらないと思うか20世紀末に世界の終末が来ていなかったことにほっとしているかもしれません。
未来を追い抜くというのはなんとも不思議な感じです。
スポンサーサイト



賃貸住宅フェア2019 in東京

今年も賃貸住宅フェアが開催されます。
私は去年行きました。
行ったほうが良いと思いますしお誘いしますがほとんどの方は行かないですね。
毎年行く必要があるかは別として定期的に行かないとトレンドが判らないと思います。
入居者ニーズを理解することは入居率も上がり家賃の下落も抑えられます。
入居者もより快適で条件の良い物件に住めるのでWIN-WINだと思います。
30日と31日にあります。下記リンクから確認ください。
今までのトレンドはオーナー向けでしたが今年は不動産業者のAI化とRPAのようです。
RPAの件は去年はほとんどありませんでしたが今年のトピックとなっています。
毎年内容がかなり変わります。
我々が思うより業界の変化が激しいようです。
賃貸住宅フェア2019 in東京

パプリカ

法務局に行くとNHKが流れているのでぼんやり眺めていたらオリンピックテーマソングの「パプリカ」のMVが流れていました。
ゴルフ練習場に行くと有線で時々流れているのでいい曲だなと思っていましたが検索してみると米津玄師でした。
こういう曲も作るのだと感心しましたが知っている曲が結構米津作曲で驚きました。
オリンピックで国威発揚とかいうのではなく子供時代の思い出のようなオリンピックとは関係ないような曲だと思いました。
でも聞いているうちに東日本大震災復興ソング「花は咲く」のアンサーソングなんだなと思いました。
パプリカの花の花言葉は「君を忘れない」で君とは今はもういない人たちのことなのだと思います。
曲もいいですけど詩も良いですよね、谷川俊太郎かと思いました。
才能は年齢に関係ないのだなと思います。

2年ぶりに次念序に行ってきました。

鴻巣市役所に提出されている書類の訂正のために昼頃行ってきたのですが担当部署は不在だったので久しぶりに次念序に行ってきました。
季節限定新商品の汁なし担々麵800円というのが目につきましたのでトライしました。
年々胃が弱くなっている気がしますがいままで大盛がいけてたので大盛+100円です。
12時30分過ぎですが並びも少なく着座から間がないうちに着丼でした。
ゴマと山椒の濃厚な味でそれはそれでおいしいなと思いました。
しかしながら三口目までの感想です。
それ以降は味がしつこくて修行のような状態でした。
もう食べなくていいかなと思いました。
ひょっとすると年のせいで胃が弱くなっているからかもしれませんね。

契約書

吉本興業がタレントとの間に契約書を取り交わしていなかったということが露見されました。
契約書というのは「民法その他関係法規および商慣習にしたがうこと」と「契約自由の原則」と「優越的地位の乱用の禁止」をお互いに納得した上で文書に残すということです。
基本的にはもめ事があった場合にそのように処理をするということでレールから離れなければ必要にならないのですが例外が発生した場合に契約書がないと力関係で解決されてしまいます。
契約書がないというのは「芸能界の独自のルールで対応」し「問題が発生した場合は力関係で解決」と「文書にこのこすと問題がある」ということなのです。
立場の弱いタレントを契約書を取り交わさないで拘束するというのは労働基準監督署が調査したら相当の是正勧告が求められます。
人事も総務も顧問弁護士も顧問社労士もいないのではないかと思います。
雇用保険も社保も入れていないのではないかと思います。
多分タレントさんは吉本から「業務委託」されていて従業員ではないとしか考えられませんし6000人からのタレントに対し契約の管理をしていなかったわけですから闇営業も表営業もそもそもに会社側が避難するのがどうかしています。
「吉本のAというタレント」ということでなく単純に「Aというタレント」が営業していたなら何の問題もないのです。
スポーツ選手がチームユニホームを着ないでCMでたら所属チームに上納金を払うようなものです。
吉本の看板を使っていなければ関係ないのですが競業禁止の取り決めがあったのは想像に難くありません。
社長の「テープ回してないやろな」とか「連帯責任で全員クビ」とか裏社会の主従関係そのものですしコンプライアンスといいう言葉を無視した闇のような会社ではないかと思われます。

サ道

サ道という漫画があってテレ東のドラマにもなっていてサウナ好きにはよくあるよねというネタが満載でクスッとします。
年間100日はスーパー銭湯に行っていますから年末年始GW 夏季休業も含めほとんど休みの日は行っています。
週2回は行っていますし行かないとストレスが残っている気がしますのでアルコール依存症ならぬサウナ依存症なのです。
午前中にゴルフ練習場に行って練習した後にスーパー銭湯に行っています。
休みの日の優先順位はスーパー銭湯>ゴルフ練習>その他です。
スーパー銭湯に行くのは主に岩盤浴とサウナのために行っています。
ほとんどお湯に入りません。
思うのですがここ10年で1000回くらい行っていますがサウナに入っている顔は知っているけど名も知らない常連さんたちはおなかポッコリで痩せていませんし健康そうではありません。
大体私も5年くらい前はぼちぼちおなか出ていましたが痩せたのは毎週30キロジョギングしているからでサウナのおかげではありません。
サウナでヨガをやっても痩せません。
私がスーパー銭湯(サウナ)に入るのは、サウナのあとに水風呂に入るためと、岩盤浴に入った後に新聞雑誌を読んだりしてぼんやりするためなのです。
特に蔵の湯に行くのはロウリュウのために行っているので急激な温度の上昇で汗をかくのが辛い物を食べて汗をかくのに似ていると思います。
辛い物を食べて冷たいビールを飲むように熱いサウナに入って水風呂に入っています。
同時に思うのですがビールがおいしいというのは舌で感じるのではなく冷たくて炭酸が入っているので急激に脳につながる動脈が冷やされて気持ちいいのをおいしいと錯覚しているのだと思います。
水風呂では一気に全身の体温が冷えるのでとても気持ちいいのです。
ぬるくて炭酸が抜けていればどんな高級ビールでも不味いですし冷たくて炭酸が入っていれば味が付いてなくてもおいしく感じます。
毎回アロマの効能を説明してくれるのはいいのですがアロマオイルにはビタミンやその他成分は一切入っていないので目に良いとか整腸作用があるとか言われても効果があるわけではないのですが聞いているとそんな気になるから不思議です。
健康になった気になるというのがサウナの効能ではないかと思います。
晩酌のビールもおいしいですしね

ホットヨガ

湯楽の里熊谷店につづき花湯スパリゾート、蔵の湯もホットヨガが始まります。
世紀末にロウリュウという熱波がサウナ界を席巻し20年がたちますが近年ホットヨガが勃興しつつあります。
サウナ=痩せる ヨガ=痩せる サウナ×ヨガ=すごく痩せるというイメージがあるようです。
サウナに入って体重が2キロ落ちたのは体内の水抜きをしただけですので水を飲めば元に戻ります。
サウナは発汗機能が活発になるので多少痩せやすくなるかもしれませんが脂肪は燃焼していませんし筋量も増えていません。
ヨガもストレッチで柔軟性が増して内蔵の位置が上がったり姿勢が良くなったりしますが脂肪は燃焼していませんし筋量も増えていません。
そもそも運動強度はラジオ体操以下なので長時間やっても無意味です。
岩盤浴のクールルームに置いてある女性誌に楽して痩せることばかり書いてありますので痩せた気分になるというのが大事なのだと思います。
痩せたいという女性にはスクワットとジョギングを進めるのですが大体筋肉が付くとか膝が悪いとかいわれます。
女性はテストステロンが男性の1/10しかないですし自重のスクワットでそんなに簡単に筋肉が付くのはミオスタチン関連筋肥大質で1億人に一人の筋肉エリートですしジョギングができないくらい膝が壊れるほどの相撲やラグビーアメフトみたいなコンタクトスポーツをやっていたのか気になるところです。
荷重トレーニングは運動強度が高いので時間が短く済みますしbig3は大きい筋肉をまとめて鍛えるので効率がいいのです。
私も週3回のジョギング、ベンチプレス、ハーフデッドリフト、懸垂、パラレルスクワット、バーベルランジをやっていますがそんなに筋肉は付いていません。
痩せるのであればビリーズブートキャンプがお勧めです。有酸素運動と筋トレが合わさっていますしブックオフで1000円くらい出せば買えるはずです。
リフレッシュ目的なら良いのですがくれぐれもホットヨガで痩せるということを期待しないほうが良いと思います。

ドミナント戦略 

5~10年ほど前にローソンが随分出店しましたが行田市内で3店舗無くなりました。
行田市佐間と行田市門井町1丁目は閉店で行田市宮本は更地です。
ローソンに限らずコンビニは20店出店して10店閉めるようなことをやっていますのであれだけ出店したら当然閉めるところが出てくるのは当然です。
ドミナント戦略というのは個別の点同士をつなげて線にし面にするので密度が高いほどドミナントは有利なのです。
閉店する行田エコスも半径2キロくらいのところにベルク3店舗に囲まれていますし最寄りから20キロくらい離れていますからベルクは有利なのですがエコスはとても不利なのです。
配送車のルートおよび配送センターから離れていると効率よく配送ができません。
一方でドミナントの中でも採算が悪いことがわかると拠点から外します。
農作物でも多めに蒔いて出来の悪い芽は摘んでいきます。
定期借地で20年たって閉めるなら仕方ないですが3年くらいで返されると不安になります。
やる前からつぶれても仕方ないと思っている側と長期安定的に収益を生んでくれるとおもっている側では認識に相違があります。
地主にとっては1/1ですがコンビニ大手にとっては1/10000くらいなのです。
建物の負債はないようにしてもらえるのだと思いますが(負債も抱えるとなると・・・)建物を譲渡されるとなると贈与税も払わないといけませんし10年くらいはローソンでなくても構わないのでローソンが責任をもって他のテナントを入れておいて欲しいものです。
セブンイレブンなども優越的立場を利用した契約でFCオーナーに苛烈な条件を強いていますから大手だから大丈夫と思うより大手だからこそよく確認しないと大変なことになるかもしれません。
初期投資が発生するか、撤退されたときどうなるのか、負債があるのか、次の利用方法はどうなのか考えて調べないといけないようです。

さよなら エコス

行田の街中のエコスが21日に閉店します。
商工会議所の会合の後にたまに明日の食材を買いにいっていましたが当時も20時過ぎですと5人くらいしかお客さんがいませんでした。
お惣菜も40%OFFまでで結構売れ残っていました。
高くもなく安くもなく特徴がなかったのですがなんといっても場所が悪かった印象があります。
また、住宅街にあった関係かもしれませんが照明が暗かったのも令和の時代なのに昭和にタイムスリップした気分になりました。
クリーニングの取次が閉まってから何年もテナント応募がありましたが借り手は付きませんでした。
普通、スーパーマーケットは幹線道路から直接アクセスできる立地が多いのですが住宅街の中にあり駐車場もほとんど停まっていませんでした。
第二第三駐車場も近年車が停まってなかったのですから集客できていなかったのだと思います。
エコスも2002年に城西のダイエーがなくなって一時期は市民の生活の為に活躍したわけですが周囲は勢いのあるベルク、ヤオコーなど市内に何店舗も有ったり大型店のベイシアなどチェーン店が出店攻勢をかけてシェアをとっていますからなおのこと厳しかったのです。
もう一つが埼玉県の東南に集まっているエコスのドミナント戦略から離れていたのでよほど儲かっていなければ閉められても仕方ないのです。
ちなみに再募集賃料は月額300万円です。あの場所で300万円の賃料が払えるのが何があるのか考えてしまいます。
300万円の賃料以外にも人件費や運営費を考えると小売りは大変だと思います。
近所のドラッグストアのセイムスも再募集賃料は月額80万円です。
金額もさることながら集客が厳しい場所ですから事務所とか作業所向きだと思います。

北埼玉について その2

昔の街並みは車で移動すると面倒なのですが歩いたり自転車に乗るといろいろな発見があり風景が飽きなくて良かったりします。
私も市内をジョギングするのが結構好きです。
そもそも行田の街中というのは関東平野の2大トラフィックである利根川と荒川の両方がもっとも接近し人力または風力で海から遡上できる限界点であり高速道路のジャンクションのような最高の場所だったのです。
穀倉地帯にあり平坦で人や牛馬や船がとても移動しやすかったのです。
十万石というのは規模として政令指定都市のようなものだったのです。
東日本最大の古墳群があったのも交易のしやすさから古代人も要所としていたからなのです。
当然関東平野の北の要所ですから戦略上の拠点にもなります。
攻められ奪われないよう城塞を造られるのですが城塞は責められないようにするため街道から離れて内部の通り抜けをわざと悪く作っています。
これが城下町が発展しない原因と言われています。
広かったり急に狭くなったり道路が鉤の手や袋小路が見られ自動車での移動が難しいのです。
区画整理公地整理が進まず発展しません。
先に書いたように文明開化後にすぐに城下町の解体をしたのはいままでの生活習慣や文明のありかたでは充分だったのが産業革命によって全くダメになってしまったことに即座に対応したためでそれ自体は慧眼といえるでしょう。
内燃機関と電気によって帆船と牛馬と太陽の光や飛脚が蒸気機関(内燃機関)の汽車や自動車と電灯と電信に取って代わられたのです。
入り組んだ城塞は埋め立てて官公庁をつくり足袋工場を近代化したのです。そのため行田市民はとても潤沢な資産を持っていて埼玉県内の金融機関の多くが行田発祥であったり県内の埼玉りそな銀行で預金残高で行田支店が預金残高が最も多かったのです。
利根川と荒川を使って物流は行われていませんし城下町というのは落とされないように工夫を凝らしていますから今の文明には合わないのです。
近代化には成功したのですが国内で工業を行わなくなってきて足袋のニーズも減少し生産をスリッパに変えていったのですが時代に合わなくなっていきました。
産業革命に乗って発展したもののモータリゼーションの発展に対応できなくなったことと穀倉地帯であっても米作が経済力の象徴でもなくなっていったことも要因だと思われます。
戦後経済が盛んだった余力(遺産)で進んでいったのが徐々に失速していったのです。
鴻巣の場合は熊谷や行田のような余力が少ない分、余計に経済活動の失速が大きかったりします。
鴻巣は吹上宿と鴻巣宿自体が小さいため観光及び商業工業的な下地がないのです。
今の現状は当時は時代に対応した先人の判断から我々世代が時代に対応できていないからであり未来への宿題でもあると思います。
幕末の城郭や街並みを遺産として残していないからといっても当時は時代の急激な変化の中で生きていかねばならなかったので仕方ないのです。

北埼玉について その1

行田当たりの家族は最近は休日は羽生イオンに行くのがちょっとしたハレなのですが私が子供のころは熊谷のダイエーでした。
以下が埼玉県のよさそうな観光地だそうです。
北埼玉の行田周辺であるのは深谷シネマでどちらかというと秩父のほうが観光地としては上なのです。
古墳とか忍城城下町とかはありません。
まず、行田の街中は城下町らしさが全然ないのです。何百年も続いた商店とか足袋の街でも足袋専門店があるわけでもないのです。
古墳群も住宅があるそばにあるので景観として見るべきものはないのです。
勿論ある程度年齢が上がってくるとまったりのんびりとしていて住みやすいのですがわざわざ来て観るほどのものはないのです。
多分観光地として残すという文化的な観点がなかったのとある時期まで商工業がとても良かったのも古い景観を残すより経済活動を優先したためだと思います。今昔マップ on the webを見ますと明治のころにからすでに城跡をどんどん埋め立てて街並みが変わっているのが判ります。
忍城今昔地図を見ると形が歪ですが中心地ではあるものの行政機関兼城塞(軍事拠点)としての関東屈指の広さがありましたが学校や公共機関が設立されるにあたり堀を埋めて元の形状をほぼ判らない状況にしているため城下町と言われてもピンとこないのです。
お城の堀の外周はぐるっとまわると2キロ以上あります。
北埼玉で人が集まりやすいのは幹線道路にアクセスのよい広大な商業施設であって駅ではないのです。
熊谷駅、行田駅、吹上駅、北鴻巣駅、鴻巣駅とみても駅前は人通りがあるものの駅から少し離れると人は歩いていません。
駅に行くことが目的であり駅前に行くことが目的ではありませんし駅から降りたら帰るだけなのです。
新幹線も停まる熊谷駅も200ḿも離れると人通りはありませんし行田駅前も40年前のほうが建物が多く商店もありました。
吹上駅前は商業施設はほとんどありません。北鴻巣も西口を再開発した際の駅前のテナント施設はほとんど空きの状態ですし鴻巣駅の駅ビルは採算割れ。
なぜそうなったかについては次回お話ししたいと思います。
行きたくなること間違いなし!埼玉県の“おすすめ観光スポット”17選
1. 東武動物公園 / 宮代町
2. 埼玉県立近代美術館 / さいたま市
3. 三峯神社 / 秩父市
4. 武蔵丘陵森林公園(むさしきょうりゅうしんりんこうえん) / 滑川町
5. 鉄道博物館 / さいたま市
6. 名栗(なぐり)湖周辺/ 飯能市
7. 深谷シネマ / 深谷市
8. 首都圏外郭放水路 / 春日部市
9. Corot / 所沢市
10. 大宮公園小動物園 / さいたま市
11. 三井アウトレットパーク入間 / 入間市
12. おふろcafe utatane / さいたま市
13. 小江戸 川越 / 川越市
14. ジョンソンタウン / 入間市
15. あけぼの子どもの森公園 / 飯能市
16. 川越氷川神社 / 川越市
17. 長瀞ライン下り / 秩父市

読書感想 ホモデウス

現在RPAと呼ばれる自動入力により世の中的に事務作業の無人化が進んでいます。
同じように様々な分析や解析などもAIでできないと言われていましたが人間を超えるスコアを叩き出しています。
シンギュラリティが来る頃には人間しかできない仕事というのがほとんどなくなるだろうと言われております。
医者弁護士税理士も人間より精度が高く我々不動産営業なども不要になるとも考えられています。
人間はこうしたいこうなりたいという理想(欲望)があると倫理的に問題があってもそれを行わずにいられないのです。
永遠に若くいたい(不老不死)は秦の始皇帝のころからの人類永遠のテーマですが科学が未熟な時代は神という形而上の概念に願い場合によっては死後の世界の約束をもって問題をすり替えて対処していましたが科学(AI)が発達することにより可能になりつつあるということです。
AIを利用することにより未然に病気を発見し処置し、場合によっては遺伝子を組み換えたりすることもできます。
AIを駆使する一握りの支配階層とその他の無用階層とよばれる社会の中で意味をなさない人々に分かれると予想されています。
その際に問題なのが「人間の判断より正しい答えをAIが出力するがなぜそうした答えを出したのか人間は判らない」ということです。
AIが将棋や囲碁でも人間より強くなっているのですがなぜその手を打ったのか人間同士なら理由付けがありますがAIは人間の発想で処理していないので理解ができないのです。
スマートフォンのように便利であるが仕組みがわからないものは現在にも無数にあります。
人間は理解するよりも効能を求めますし倫理的な問題があっても可能であればそれを実行します。
SNSで若い女性がなりたい自分にデフォルメしたりするように現実に改造可能であればそうするようになります。
その中には自分のクローンを作ったり子供を遺伝子検査をしたり、場合によっては病気に強い心身の強靭な遺伝子の組み換えが可能であればそれを行わずにはいられないのです。
日本のように法律や道徳に厳格な国と中国のように実利優先の国があれば研究は日本ではなく中国で行われるだけでクローンや遺伝子組み換えを妨げることはできないのです。
ネットゲームで無課金で細々やっている人々と運営側にありチートツールがアイテムを作成し無尽蔵にステータス数値を上げると同時にゲームの規約そのものも操作する人々には歴然とした差が発生しますがゲームと違いAIを駆使して支配階層になる人々が無課金勢とまじわることはないのです。
今までは一般の人々のマンパワーが国家や組織の運営に必要であったために産業革命以降に社会参加システムが発生して運営されてきましたがAIがあらゆる分野で人間より正しく迅速に休むことなく処理するようになると人間を動員する必要がないので民主主義が不要になると考えられています。
また、人間の感情や個別の判断は曖昧で移ろいやすいものであてにならないしそれが当人にとって正しいかも根拠がないという言説は衝撃的でしたしあらゆるものが観測されデータ化され本人の判断より正しいAIの判断にゆだねることになるというのはヒューマニズムの崩壊であり無用階層にならないようにならねばならないでしょう。
読了後、これから社会に出る子供は大変だとつくづく思いました。
ホモデウス

なぜ古くなると家の値段が下がるのか

木造建物は経済耐用年数と法定耐用年数があります。
きちんとメンテナンスをしていればほぼ無限に持つのですが実際はそうでもありません。
古い車も法律で車検がありメンテナンスを義務化されていますが住宅はメンテナンスが義務ではないのです。
車は他人を轢く可能性がありますが住宅はメンテナンスをしなくても自分が困る事態にはなっても他人に迷惑はかかりません。
また、旧車は骨董品としての価値がありさほど乗らなくても価値が出ます。
一方で建物において(主に住宅)は一部の歴史的建造物でなければ利便性が問われます。
断熱性能や設備の性能など実際に利用されますので古さを楽しむということはあまりありません。
日本では竈で炊事をしている家庭は0.01%もないはずです。
さらに日本の場合に文化的かつ生活様式が著しく変わってしまっていて昔の間取りが現在の生活様式に合わないのです。
40年前の間取りは北側に台所で廊下を隔てて和室が二つ続いていて、奥の和室には仏壇が、手前の和室には床の間がありました。30年前にはキッチンとダイニングがになり和室が1つになり床の間は残りましたが仏間はなくなりました。また、2階にトイレが付いて3部屋になりました。
20年前にはキッチンとリビングダイニングが一体になり和室から床の間が消えました。また、2階に和室がなくなりました。
今、40年前の建物を直そうとしても2階にトイレがなく2階に二間しかなく、水回りや居間の位置が悪く耐震性も悪いため建替えたほうが早かったりします。
車は何台も持っている人もいますが家は1つあれば十分ですし耐久性や利便性を考えると耐久消費財として考えられています。
車も10年経つと維持費が高くなるので買い換えますが家は古くなったら壊すことになります。
建物が狭く拡張性がないことも間取りや用途変更に向かない原因の一つだと思います。
中古の物件を再利用するという文化もないために取り壊しせざるを得ないのです。
また、壊すのにも費用が掛かり維持費も高くなるため空家が増えているのです。
東山魁夷の言葉で「古い家のない町は 想い出のない人と同じである。」というのを朝日新聞のGLOBEで建築家カール・ベンクスのインタビューを読んだのを思い出しました。
建物単体で価値を見出されるというよりは街並みとして価値があるかということだと思います。
世界遺産の白川郷のように一体として御伽噺の時代にタイムスリップしたような街並みと比べて行田市の足袋蔵のように点在していると街並みとしての強度が弱いので人の手が入らず虫に喰われた古い樹木のように朽廃してゆくのです。

出口のない建物

ホテルカリフォルニアという歌詞の中に入ることはできても出ることはできないというフレーズがあります。
昨今、賃貸物件を売却に出していて買主の融資が付かないということが発生しています。
原因にはスルガ銀行や西武信用金庫の収益物件の不正融資の問題があります。
もう一つが今まで担保評価が低くても融資が出ていたのが厳しくなったということです。
買ったはいいけれど出口がないという事です。
新築であれば30年という時間が社会情勢を変える可能性があります。
購入した物件が築30年くらいですと老朽化とレントロールの下落などがあります。
そもそも元所有者が所有していてもこれから先、うまみがないと判断して売却したわけですから
① 出口のない中でどのように利益(インカムゲイン)を上げていくか
② 退去させて解体するのはいつごろにするのか(アスベストや地中埋設物のリスクもあります)
③ 土地の売却益(キャピタルゲイン)はどれだけ望めそうか
④ ①~③で返済までして利益が出るのか
相当の経営手腕が必要となりますし途中下車ができませんから忍耐力も必要となるでしょう。
資金に余裕があるならば融資を受けないで、経営難で返済の困難になった物件を安く買うこともできるわけです。

名づけ

知り合いの入居者のにお子さんが生まれて名前がりょうまくんだそうです。
竜馬かと思いましたが涼真だそうです。
竹内涼真君から採ったのは容易に想像できます。
陸王でも準主役だった高身長のイケメンです。
涼真くんがお年頃になった時には本家の涼真君は結構なおじさんになっているでしょうしひょっとすると俳優ではない別の仕事をしているかもしれません。
比較されることはないでしょう。
芸能人にあやかった名前というのが結構ありますよね。
一方で芸能人の芸名というのは年齢や時代背景を表していますので中高年老年まで使われることは考えられていません。
ひょっとすると今風の名前も30年後には古い感じになっているかもしれません。
アパートマンションの名前も時代背景を表していますが人生100年時代と違って30年程度の耐久性で十分ですからおしゃれでかっこいい名前になりがちです。
ちなみにマンションというのは本来豪邸という意味ですからワンルームマンションというのは言葉として矛盾しています。
日本のアパートとマンションはどちらもアパートメントなのです。

情報にお金を払うということ

物件にはとても多くの情報があります。
建物であれば築年数、修繕履歴、トラブル事故履歴、その他多くの情報があります。
しかしながら不動産の取引と関係のない情報がありますので情報を加工しまとめる必要があります。
最低限、宅地建物取引業において説明しないといけない情報というのが重要事項説明(宅地建物取引業法35条書面)です。
契約要件として説明は足りますが、これだけですと「知らなかった聞いていない」と説明義務違反でトラブルになる場合がます。
いわゆる申し送り、告知事項になります。
事件事故があったとか当然告知しますが基本的には
「説明しましたよね?後で苦情申し立てしないでくださいね。」
という文言です。
これは大体当たり前のことが書かれています。
「将来隣地に家が建って陽当りが悪くなっても売主の責任でも不動産屋の責任でもありません。」
日照権や環境に関する問題など責任を負うことができませんがそういうことで苦情を申し立てられる可能性があるのです。
一方で理想の不動産取得に関しての契約目的の適合情報というのがあります。
あなたの希望(ニーズ)に適合している情報は契約に進むにあたり足りていないのでそれを提供しますというもの。
インスペクション(建物状況調査)というのは建物の不具合などを調査し開示するものです。
これ自体は良い仕組みであり当社でもJIOの瑕疵保険に加入できるようになっています。
しかしながら土地に関しては「完璧な環境は存在しない」ため粗を探せばいくらでも探せます。
契約するしないにかかわらず情報を提供されたいのであればその情報にアクセスするためにコストを払う必要があります。
その物件を公正な立場の専門家に調査してもらうのか、その専門家に対価を支払うのかということ。
アメリカではインスペクションは買主が業者に依頼して行うのですが日本では消費者志向が強くまだまだ浸透しないようです。
賃貸経営において購入を検討している物件やアパートメーカーの会社情報や提示されているレントロールについて専門家に調査してもらうべきだと思いますが業者が自分をだますはずがないという性善説に基づいている人が多くいます。
自分でレントロールの数値や物件について選別できないのであれば調査や鑑定を利害関係のない専門家に依頼するべきだと思います。
そこのところは重要事項説明書にも告知書にも関係ありません。
特約条項に「将来の収入を保証するものではありません」と書かれています。
そこは不動産そのものの問題とは関係ないのです。
提示された利回りが確保できなくても業者は責任を取りませんし「投資」や「経営」リスクとリターンは自分の物です。確実なのは毎月必ず支払いがある30年のローンだけなのです。
時々「そこの部分」を聞きに来る方がいらっしゃいますが発言に責任が持てませんので答えないようにしています。
不動産コンサルティングマスターを持っていますのでコンサルティングの費用を頂ければやりますが
「お金を取るならいらない。」ということであれば大して必要な情報ではないということなのです。
無題

次世代の賃貸

下記リンク先にある草加のハラッパ団地は没交渉の現代において、「次世代」の賃貸というよりあえて積極的に触れ合いを持つ「本来」の賃貸(所有者でない生活者の集落)というようなコンセプトだと思います。
ハコというハードだけを提供すればいいというのではなくソフトの入れ物としてのハードとして様々なソフトを組み込めるというのはすばらしい取り組みです。
ソフトというのは少しの物的コストと手間から成り立っています。
手間のコストはお金がかからないですが労力がかかります。
その労力に対し喜びを感じる人が所有者であれば入居者にとって幸いだと思います。
本来は賃貸経営を通じて社会貢献や地域貢献や潤いのある生活をプロデュースするのであれば地域の人たちも応援したくなります。
敷地が広いからそこで収益性を上げるために駐車場を増やしたり建物を増やしたりするのではなく憩いの場としての余白を設け入居者と地域の人たちの描くカンヴァスであり器にするという発想は敷地目いっぱいに安普請の1Rを造ることよりはだれのためにとっても良いことだと思います。
居住スペースとしての無機質な建物を提供するのではなく、ふれあいのある生命感あふれる大樹に集うのは理想形の一つだと思います。
家主も賃貸経営を面白いものだと感じ、いくつもの試みをしていることがよく判ります。
これから賃貸物件を経営するのであればこうした考え方を持っていれば物件が古くなってもコミュニケーションの場としての年数がワインやウィスキーの年数のようなビンテージになり(家賃は上がりませんが)優良なコミュニティーが継続できると思いますが、賃貸を「収益」だけで考えるとしたら物件が古くなると入居者が減り家賃が入ってこなくなるでしょう。
自分らしい「これからの暮らし方」ハラッパ団地

スプレッドシート(プランニング)

賃貸用住宅でも自己用住宅のどちらも建物(場合によっては土地も)を購入して家賃をとるか、居住費にあてるかの違いはありますが数十年の間、建物を維持していくことに変わりはありません。
返済がある場合と現金で支払う場合との違いもありますがお金がどれだけ残るのかを把握する必要があります。
そこでEXCELなどの表計算ソフト(スプレッドシート)を使い収支計算(プランニング)書を作成するわけですが残念ながらこの計算を業者が出したものを見て判断されている方か多いのです。
インターネットにEXCELの収支計算のサンプルがありますので自分で入力してみて収支が合うか合わないかを考えるべきです。
現金で自己用住宅を建てるのであれば維持費だけ考えればいいのですが賃貸経営は黒字でないといけません。
業者の計算結果は「作為」が潜入していますので計算式そのものを自ら検証するべきです。
相場観が無かったり必要な支出項目がわからなければ勉強するべきですし収入というのは黄色く囲んだ理想値を超えることはないのです。
また、支出もまだまだ多くありますし年を追うごとに金額も多くなります。
登山や航海でいえばどのルートを通って、燃料や食料など必要なものがどれだけ判らずに出発するようなものです。
賃貸経営では基本的にお金があれば即時調達できますが、逆に言いますとお金がなければ致命的なものもあります。
自分で入力することにより、どれだけキャッシュフローを増やしていく必要があるか分かります。
出来合いの収支表のサンプルはありますがまずは自ら必要項目を入力してみて、その後で差分を埋めたほうが勉強になると思います。
まず、自分の目で見て考えて理解することが大事です。
自分には向かないなと思えばやらなければいいのです。
大体、賃貸経営で失敗している人は支出データの項目が少なくてマイナス要因を無視しています。
相場や社会システムを考慮せず自分に都合の良い計算をしているわけです。
囲碁将棋でいうところの勝手読みです。
田口不動産 賃貸経営 2019

田口不動産 賃貸経営 2019

情報の質と量の差

売主さんや賃貸経営者(投資家)と不動産業者との差は情報の質と量の差があると思います。
俯瞰で物を見ると言いますが全体像と時間の流れをどれだけ理解しているかが違うと思います。
いくらで売れるか?いくらで貸せるか?決まるまでどれだけかかるか?何が足りないか?
相場観がありますので短時間に判断ができます。
売主さんは相場より高く売却価格を設定し、経営者(投資家)はレントロールに楽観的な傾向にあります。
自分の物件しか知らないしこのエリアの過去の市場や相場と現在がどうなのかほぼ情報がないのです。
また、不動産業者は基本的に所有者ではないので客観的で冷静に判断します。
不動産業者を説得すれば希望の金額で売却出来たり部屋が決まるということはないのですが説伏しようとする方がいらっしゃいますが、時間の無駄です、自分の意見と相違があれば他の不動産業者に変えましょう。
決めるのはお客さんなのでお客さんから見てその条件で決めたい魅力があるかどうかですし、その物件がこの地域において第三者にどう評価されるかは長い経験により地元の不動産業者は把握しているのでできるだけ意見を聞いたほうが良いのです。
勿論、所有者の言い値で販売活動をしますが売却期間が長引き成約価格が下がりします。
早く決まったほうが良いのですが安すぎると相場が下落しますし仲介報酬も下がりますので相場より低廉に査定することはほとんどありません。
借り入れがない方はいいのですが借り入れをした方ですと「この金額より低いと逆ザヤにになるからなんとか決めて欲しい。」と説伏しますが別の投資で補填するか仕事をがんばるかして気持ちを切り替えたほうが良いと思います。
説伏して決まるなら日本中どこも満室なのです。
情報量の格差があるので不動産業者が情報弱者を言いくるめるのは容易く不動産投資案件で損をする方が後を絶たないのです。

FC2カウンター

プロフィール

行田市・吹上町の田口不動産

Author:行田市・吹上町の田口不動産
ようこそ田口不動産のブログへ
行田市・吹上町・賃貸・へようこそ!行田・吹上を中心に地域密着で賃貸アパート・マンション、土地・建物の売買なら田口不動産へ

カレンダー

06 | 2019/07 | 08
- 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 - - -

Twitter

 

カテゴリ

最新記事

検索フォーム