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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

防災と不動産

人の記憶は薄まっていきます。
胸が張り裂ける悲しい出来事も忘却していくことで痛みが徐々に和らいで生きていけます。
8年半前の震災の凄惨な出来事も時間が少しずつ記憶から薄まっていきました。
震災当時は湾岸エリアのタワーマンションなど敬遠されていましたが高層ビルやタワーマンションが建ち続けています。
利便性優先でスピード重視で長期的な展望のないの時代のため国家100年の計などと本当に考える為政者はいなくなりました。
基本的に災害にまきこまれないから便利なほうが良いということなのでしょうが昔から為政者は高台に住んでいたのは考え方が根本的に違うのです。
昔の戦国武将は妥協や調整はあったにしろ民草も一族郎党の運命もかかっているので命がけでやっていました。
また、建築も利便性やデザインを優先するのではなく災害に対する強靭さや攻め込まれたときの守りやすさも含めて数百年先でも利用できるような耐久性を持たせています。
400年経っても信玄堤は防災に役立っています。
日本の神社仏閣や海外の教会も何百年もながくレガシーとして残っていますが今回の新国立競技場も含め最近のデザインの奇抜さを優先した建物や工作物は50年後にはメンテナンスとかろくに考えられていませんのでほとんどが無くなっているでしょう。
昔は何か不手際や不手際がなくても立場によっては処分されましたのでいい加減な適当な対応はできません。
責任は給与の10%減額を10カ月とかではなく切腹や打首で取らされることもありますので20歳前後の昔の志士が素晴らしい功績を残しているのは覚悟や真剣さの違いではないかと思います。
我々は明日死ぬとは夢にも思っていませんし80歳くらいまで生きるつもりですから覚悟や真剣さに関しては人類の歴史上もっとも浅いのです。
福島第一の件もだれも責任を取りませんでしたしどのような責任の取り方が妥当というものもありません。
災害に強い土地というのは昔から人が住んでいる土地なのです。
新しく開発された場所というのはなんらかの理由があって人が住んでいなかった土地なのです。
民主主義で物事を決めるというのはフェア(公平)なやりかただと思います。
国会議員も選挙で選ばれていますから妥協に妥協を重ねています。
重要な決断というのは誰かが損をすることがありますが全ての人が不利益を被らない世界というのはありえないのです。
景観が悪くなるから堤防のかさ上げを反対する気持ちは判りますがたとえ住民のほとんどが反対したとしても予想される災害によっては強制的に進められるべきなのです。
ケネディ暗殺事件の情報公開は2039年となっていますが1963年から76年後には当時の関係者はこの世にはいないからだそうです。
原発建設は建設から40年後の子孫が何とかするでしょうという楽観的な無責任さですが水害と違って最悪の場合には10万年後まで広範囲(北半球)に人が住めなくなりますので隕石が直撃した場合を除き不動産と災害という点では一切の妥協をするべきではないのです。
海に近いとか土地が確保しやすいとか住人の反対が少ないといった理由ではなく原発はすべての災害に最も強い10万年に一度の災害もないような場所に建てるべきなのです。
そうした場所がないなら建てるべきではないのです。
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インターネット 不動産界隈

不動産関連のインターネットサイトというのは綺麗事と建前に包装されています。
安心して騙されるために社会貢献だとか選ばれたエグゼクティブとか富裕層へのエキスプレスパスだとか結婚式の出欠用のような立派な封筒で送られてきます。
また、不労所得によりそれを実現したと称する人たちのSNSの生活は自らの夢と重なります。
全宅ツイというサイトで「不動産投資の実績のない貴方のところにわざわざ向こうからやってくる不動産は全部・・」という忌憚のない箴言(しんげん)があります。
悲喜こもごも面白おかしくシニカルに不動産界隈の事を書かれてますがその内容は大体事実なのです。
2ちゃんねるなどのように匿名という仮面があるからこそ仮面の下を赤裸々に語れるということもあります。
後日まとめて書きますが4億円程度の資産を持っていた地主がランドセットやL社やT社でアパートを建てたりロードサイドの事業用地を購入して8億円の資産と11億円の有利子負債にしてしまい相続人全員が相続放棄した案件があります。
私も生前その方に忠告したのですが自分の都合のいい話しか聞きませんでした。
確かに相続税は払わずに済みましたが銀行は3億円の不良債権となり相続税も国庫に納められず生家も含めてあらゆる資産が承継がされなくなってしまい全ての関係者が損をするという結果になりましたがアパートメーカーと実勢価格以上で売り抜けた不動産会社などは美味い汁を吸ったわけです。
骨の髄までしゃぶられたということになりました。
そうした負の部分は語られることはありませんが投資話の成功者は多数の屍の上に立っているわけです。
日本中の全ての人がアパートを持っていたとして全ての部屋に家賃(入居者)が入って収支がプラスになることはないということを理解できない、理解したくない人たちに向けて今日も綺麗事と建前に包装された招待状は送られてきます。

既得権益

先日参議院選挙の補選がありました。
下馬評通りの結果で特筆することはありません。
激甚災害が毎年のように起きて県や国とのパイプがある元知事に対抗馬の「NHKをぶっ壊す」というワンイシューで埼玉県の国会議員として戦うのは厳しいものがあります。
確かにNHKがテレビを開始した時代と状況が違い、言わんとすることも納得できる部分はあります。
既得権益というのは一旦、聖域となると既得権益を守るためにあらゆる活動を行い既得権益を拡大する傾向にあります。
NHKも芸能人を使った民法のような番組をやったりイデオロギー的に疑問がある番組を創ったりネット広告で番宣をしたり職員の給与が高額だったり7000億円近くかけて社屋を建て替えようとしていますが国会で争点になることはありません。
ニュースと子供教育番組だけやって受信料が運営に必要な分ならそれほど糾弾されることもないと思います。
全国的な規模ではワンイシューでも伝わる部分はあります。
既得権益といいますと思い出すのが水利組合というものがあります。
水路の管理補修や農業用水の利用のためとなっていますが地域毎に農地から毎年賦課金を徴収しています。
水路が潰されて水が来ないところでも徴収したり地域が重なる部分があっても二重でとったり脱退するときに決済金を取ったりして納得しづらいところはあります。
国土や県道や市道のように河川や水路によって管轄はバラバラですし目的が違います。
勿論、水路は農業灌漑のためで水防のためではありませんので時々氾濫します。
氾濫すると道路冠水して水が退けた後にゴミが散乱します。

IT重説

IT重説というのは「対面で同じ空間で宅地建物取引業法35条書面(重要事項説明書)を書面を交付して説明をする」ということを今の時世に合わせてスピードと効率化を重視してビデオ電話機能で遠隔地から説明をするということを言います。
生産性向上のために社会実験も含め先進の不動産会社は実行しています。
一方で行政はトラブルがないかということに関し及び腰ですが、そもそも物件を見ていない取引士が説明をするわけですから法令や一般的なこと以外は質問されても答えられませんし答えません。
私だってどの書面も読むことはできますが書面の内容が間違っているかもわかりませんし説明を求められても間違っているかもしれませんから答えません。そもそも、書面を造った人がどの程度のスキルと調査をしたかもわかりません。

重要事項説明書が本当に大事なことなのかというと私は実情と乖離していると思います。
昔の不動産取引があまりにも説明をしなさ過ぎたため最低限この内容は説明することとされた事項なのです。
しかし契約者にとって聞いておいておかなければまずい不利益になることがあるのかないのかどの程度不利益を被るのかを理解してもらうことが真の重要な事柄ですから書面の字面を読むだけだったら誰でもできますし本来は資格もいりません。
シンプルに契約目的不適合なことがなにか明示せずに保険の約款のように膨大な書面を交付すると不利な内容も読まずに契約者が署名することになります。
専門用語で難しく書くことはできますが説明したことには変わりませんが理解させかを求められていません。
みなさんはネットの約款の同意事項の6000文字34ページを全部読んでから同意されていますか?
日本の法律は100年以上前の社会情勢や慣習を基にしていて現在の実情と合っていません。
こうした社会基準や法令や商慣習が大きく転換している時こそ運用を考えて法整備をするべきだと思います。

雨上がりの朝

霧の朝に散歩していたら銀色にクモの巣が輝いていました。
金木犀の香りは秋を感じさせますね。
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田口不動産 IN ものつくり大学 碧蓮祭り 2019

今年も田口不動産はものつくり大学食堂前で出展してます。
今年はHMD(ヘッドマウントディスプレイ)でVR体験ができます。
田口不動産 IN ものつくり大学 碧蓮祭り 2019
田口不動産 IN ものつくり大学 碧蓮祭り 2019
田口不動産 IN ものつくり大学 碧蓮祭り 2019
キャンパスランチ、普通のマーボチャーハン、値段も普通です。
前はハンバーグミックスフライサラダデザート付きだったのが公租公課、経済情勢の変動、諸物価高騰の事情によりこうなりました。
おなじ値段で台湾料理屋の王府とか金龍とかあたりのほうが小さい杏仁豆腐が付いて盛りが多いかもしれません。
田口不動産 IN ものつくり大学 碧蓮祭り 2019
10年前のキャンパスランチ 580円 消費税は5%
田口不動産 IN ものつくり大学 碧蓮祭り 2019

マンション分譲の悪意

マンションが新築分譲されるときがマンションの一番魅力的な状態です。
新しくて綺麗なのですが10年後20年後にはいろいろなものが変質していきます。
30年後にそうなるということが販売業者も判っていますが告知されません。
あれから30年というきみまろ漫談ではないですが不具合や問題が発生します。
販売業者は悪意(知っていて)告知をしないことがあるのです。
まずは管理費修繕積立金ですが10年後に2~3倍、20年後には3~4倍、30年後には4~5倍に上がります。
人間も18歳の人間は医療費もかかりませんが年配になると持病を2つ3つ持っていてたくさんの薬を飲むようになります。
はじめのうちは3000円程度の修繕積立金が築30年くらいになると15000円くらいになります。
もう一つが機械式駐車場です。
はじめは無料1台付きだったのがランニングコストが高くて1台月額6000円くらいになり最後には維持できなくなって解体廃止します。
機械式駐車場は行田より地価の高いエリアでも廃止されています。
行田吹上エリアでは建築費が高くなるため地下階に電気室が設置されることはありませんが地価が高い場合に地下階に電気室を設けられた場合に電動シャッターや防水板の設置をしないのも悪意になります。
おそらく電動シャッターを設置しても数十~百万円程度のコストアップですが数ヶ月ブラックアウトして給排水が機能しなくなり事故物件として忌避されるようになります。
販売会社は売り抜けているため全く損失はありませんが所有者は資産価値の相当の暴落になります。
めったに起こらないけれど30年もすると1回位起こるかもしれない致命的な問題を回避するためのコストを削ります。
当社の近くにも以前管理していた築後30年経っている半地下物件がありますが道路冠水のたびに何度も浸水してエレベーターが故障していますし床上浸水が発生してます。
防水板を設置するにしても集中豪雨がありますので人力で設置するというのは運用に瑕疵がありますので電動で自動的に作動させるか台風前に設置して出入りできないようにする必要があります。
管理会社が休業中にゲリラ豪雨が直撃してしまうとやはり冠水してしまいます。
どうしても地階にライフライン施設を設置するのであれば入口を2階や3階からにして地上から出入りできないようにするなど考えるべきです。

ちなみに年収300万円からの注文住宅というキャッチフレーズのハウスメーカーには外壁塗装や設備の更新費用はランニングコストとして入っていません。
そこまで入れると建てられませんので将来的に収入を上げて頂くしかないわけです。
10年後には年収3割くらいあがっているでしょ(多分)、という未来の自分が解決するのではないかという楽天的な一歩間違えると年金問題のような危険性を孕んでいます。
そのころには子供の教育費が嵩んで年収5割くらいあがっていないと間に合わなくなるかもしれません。

今日も雨が降っています。

朝から1時間に30ミリの激しい雨が降りました、ピークは、過ぎましたが台風の被害状況が判らないまま、対策がなされないままです。
自然災害はいつ来るか判りませんし来てからどうするか決めてもできることが限られます。
さすがに先々週の台風よりは量が少ないですが被害を受けている所は復旧改善されないままです。
以前満タンになってからダムの放流をするのはいかがなものかと言いましたがダムって取水口が上部にあるのであらかじめ放流ができないそうです。
河川の水は連鎖して海へ殺到し日常の風景を圧殺します。
津波も怖いですが台風は十人すべてが逃げることが基本的に不可能に近いということが露呈しました。
もし、東日本大震災と同じ地震が起きたら津波は等しく家や森や人を飲み込んでいきます。
防ぐことはできないでしょう。
海岸を高さ数十メートルの要塞で囲うことは不可能です。
しかしながら発生から速やかに逃げることは可能です。
台風はどうでしょう。
荒川と利根川が氾濫し決壊したらどこへどうやって行けばいいのか判りません。
また、逃げた後の生活をどうするかも考えないといけません。
老人子供幼児妊婦それぞれにどれだけ避難生活をしていけるのかも重要です。

床上浸水の後に起きること

先だって書いた半地下のマンションではゲリラ豪雨により近くの水路が冠水して床上浸水となりました。
台風の前などふだんは土嚢を積むことにしていましたが突然のゲリラ豪雨がありました。
半地下駐車場の車も冠水で全損です。
津波にさらわれたり地震で建物が倒壊した場合にはもっと大変ですが対応はハードだったので社員ではなく私が行うことになったのですが数週間で白髪が分かるくらい増えました。
さて、床上浸水になると入居者は全員退去となります。
退去と言っても「契約が終わりで敷金精算しますよ。」ということにはなりません。
災害対策マニュアルがないですし行動指針もありません。
弁護士に相談したくても不在ですし保険会社もすぐの対応はしません。
まず、避難してもらって保険会社に連絡、現地の写真を沢山撮っておきます。
床上浸水すると冷蔵庫がひっくり返ります。
服も家財も家電も全損になります。
家主側の保険会社と借主側の保険会社それぞれに連絡して保険調査員が来て被害総額を出します。
さて、1週間後に家財を処分して空室になります。
水路の水ですから汚水雑排水ではありませんがどぶ臭いにおいが付いていますし建具にカビが生えています。
このままではカビが広がり貸しに出したら健康被害が発生する可能性があります。
全ての床を剥がして乾燥させて、壁や床を張替えて設備はすべて新装します。
フルリノベーションをかけることになりました。
その後、同じようなゲリラ豪雨や台風による床上浸水は度々発生するので所有者側で対策を取るか半地下部分は賃貸に出さないように依頼しました。
しかしながら家主とその代理人も収益のためにやっており対応はされませんでした。
管理しきれないのでこちらから管理契約を解除しましたが構造的に水害に弱い設計をしていると後付けで対策することは困難です。
なぜ、半地下にしたのかは建物の高さ制限をクリアして部屋数を増やすというお金儲けのためですから全うでないのです。

古代蓮物語 価格改定

10月の消費税改定により古代蓮物語の価格が改訂されました。
平日700円の祝日900円で岩盤浴が400円です。なお、子供450円です。
ここ数カ月行っていなかったので気づきませんでした。
価格を上げるのは良いのですが最新の広くてラグジュアリーな熊谷の花湯より安くないとお客さん来ないと思います。
しかも今日は祝日です。
今、人手が足りなくてお客さんが少ないほうが良いのであれば仕方ないのですがそんなことはないはずです。

しかも岩盤浴が9月から10月いっぱい設備故障のため利用できないそうです。
ここの岩盤浴は低温で汗が出ないのでスマホみている人がいますが通常2.3人で多くても5人くらいしかいないので注意されません。しかも近隣でも最大級の広さです。
再開時点で岩盤浴はやっていませんでしたし今の稼働率では閉めておいたほうが経営的には良いのかもしれません。
今、サウナヨガがブームになりそうな予感ですから岩盤浴でヨガレッスンとかしてみたらどうでしょうか?
スーパー銭湯としては競合他社がアドバンテージをとっているため近くの茂美の湯では大衆演劇をセットにしています。
今ある施設を稼働させてこそ次の展開があります。
古代蓮物語では厨房もほとんど稼働していないのでセルフのほうじ茶を飲みながらテーブル席で心置きなく試験勉強ができますがエルミ鴻巣のフードコートで勉強している中学生と同じで収益にはなりません。
私なら女性向けに飲食スペースを潰してカーブスのようなサーキットトレーニングやサウナヨガとデトックス商品販売などをセットにします。
そうするとマッサージとアカスリも稼働すると思います。
アパートの空室対策と一緒ですね。
しかしながら女性は雰囲気を大事にするのでエステっぽい店舗改装が必要になるかもしれません。
スーパー銭湯というカテゴリーでなくデトックスエステとかいう括りであれば10倍の料金を取ることも可能です。
化粧品の中身なんてタダみたいなものですが容器と売り場やブランドの雰囲気で値段が決まります。
客単価が高いと稼働率が低くても採算に合います。
そこまで徹底的にやるのは危険ですからとりあえず岩盤浴ヨガで様子見をしたほうが良いと思います。
入浴+岩盤浴ヨガ+デトックスウォーターセット1200円でどうでしょう。
今なら特別サービスで入浴+岩盤浴ヨガ+デトックスウォーター+フェイシャルエステ25分セット4000円でどうでしょう。
ほとんど稼働していないのですから女性専用マッサージチェア使い放題もつけましょう。
スーパー銭湯のエステはほぼ人件費ですから1日10本仕事があるのと1日3本しかないのとでは利益が違います。
ほとんどの銭湯のエステは稼働率は30%以下ですから70%くらいに稼働率を上げましょう。

ブログの読者数

読者数が増えましたと書こうかと思っていましたが大失速しました。
定(低)位置に戻りそうです。
多分、行田吹上で台風関連や防災関連の情報を知りたい方が閲覧したのだと思います。
読み続けたけれど時間を使うほどではないかなと離脱者が多くなったようです。
こういう場合に無理に面白いことを書こうとしても無駄です。

河川に関しては市役所の防災安全課などに聞いていただくのがベストです。
我々も物件調査で道路冠水履歴はそこで聞きます。
地元の人たちはその場所が冠水するかは知っていますし築40年くらいの建物が基礎高が高いのはそのためです。
繰り返しますが家を建てるときに盛土してください。
冠水したことは買主に告知しなくてはいけませんし黙っていると不実告知(事実不告知)となり契約違反に問われます。

道路と高さの差がない物件も販売していますから盛土をしていないから欠陥だというわけではないです。
道路冠水した場所の物件の販売活動も引き続きします。
私の住まいもカスリン台風で浸水した高さを基準に基礎が上がっています。
玄関への階段に手すりを付けるなり脇にスロープを付ければ良いのです。
行田市 田口不動産

地面の高さ

家を建てるときには盛土をしたほうがいいですよとお話ししますが切土するケースのほうが多いです。
昔の家を解体して土地を売買した後は建築時に土を削ります。
昨今の流行でしょうか高低差のないバリアフリーの家を建てる人が多いのです。
盛土を50cm余計にしたとしても大して工事費はかかりません。
むしろ切土して処分するほうが費用が掛かります。
50cm盛土していれば床下浸水を防げたかもしれません。
切土をして床下が浸水したために床を剥がして洗浄して床の張り直しが必要になってしまうしれません。
その工事費が保険で出るかどうかも判りません。
玄関と道路の高低差があればスロープを造るなりすればいいのです。
せいぜい20~30万円でできます。
しかしながら利便性と防災は相反しています。
どちらを取るかはその人の考えですが賃貸であれば利便性を優先してもいいかもしれません。
海や川のそばはアクセスが良いので交易に向いていますが災害には弱いのです。
安全は無料サービスではないですしリスクは自力救済しなくてはなりません。
下記のハザードマップを見ると荒川利根川が決壊したら2階建ての居宅は無事ではありません。
我々は大丈夫ですよと言いませんし、言ったところで責任は持てません。
昔の人は不便でも高台に城を造ったのはそういうことなのです。
また、神社が高台にあるのも洪水の際の避難場所にもなるからです。
とはいうものの盛土に関しては規制があり隣との高低差を3mもとることはできません。
利便性を取るか安全性を取るかですが大金持ちなら芦屋のような安全なところに行くのでしょうね。
行田市 防災に関するハザードマップ
鴻巣市浸水実績図(内水ハザードマップ)について
熊谷市防災(洪水・地震)ハザードマップ

宅地建物取引士試験の日です。

ゴルフ練習場によく来る知り合い(40代)が今年の宅建試験の申し込みをしたけれど受けないそうです。
端的に勉強時間が足りないので行っても受からないから行かないということです。
宅建試験の合格率は15~17%ですので6人に1人しか受からないと言われていますが上記のような人が多いので合格率が低くなっています。
25万人くらい応募して5万人くらいは受験しませんし、何割かは記念受験です。
司法書士試験など宅建の10倍くらいの勉強をしないと受からないのでそもそも気軽に受けないのでほぼ正味の受験者だと思います。
宅建は全く知らない人でも短期間勉強すればなんとかなりそうなところがミソです。
日本で一番持っている人が多い国家資格と言われています。
大学受験でA判定で落ちることはないのとおなじでギリギリ合格ラインですと努力が実らないこともありますが圧倒的な努力をしていれば落ちることはありません。
300時間で受かる資格と言われていますが問題の傾向の変化や様々なコンディションでは落ちることもあり得ます。
400時間勉強することで自分に自信が付くのです。
勉強しない(やれない)理由はたくさんありますが今年より勉強しない(やれない)理由は増えますから実際には年々ハードルがあがります。
ちなみに不動産屋さんに就職する場合にあればいいけどなくても平気な資格です。
何度も受験するくらいなら一回でとったほうが楽だと思います。
試験勉強で下記の3つがクリアできていれば受かったも同然です。
①勉強する習慣をつけること。→大体、途中でサボってしまい間に合わなくなります。
②勉強する環境を見つけること。→①とほぼ同じですが誘惑の多い環境を避けて集中できる環境で勉強すること。
③進捗状況を把握できるようにすること。→進捗が遅れているのか順調に行っているのか理解できないと挫折しやすいのです。
仕事帰りか仕事の前のどちらかで足りない分の勉強時間を確保するべきですがこれも勉強を継続する工夫をするべきです。
お勧めなのは人が少ない平日のスーパー銭湯でちょっとサウナと水風呂に入れば短時間で気分転換できますし意外と静かです。丸一日居ても大丈夫なのもメリットが大きいですね。
くれぐれも漫画コーナーでワンピースとかキングダムとかの巻数の多い漫画は手に取らないようにしましょう。
時間が奪われます。

カップルの部屋探し

昔、同棲時代という漫画がありまして未婚の男女が一緒に住むというのはただならぬ(訳あり)というふうに世間では取られていました。
余談ですがフォークソングが流行っていた時代の物語は大人と子供の狭間の不安定な葛藤の中で破滅的な悲劇が多かったような気がします。
同棲って20代前半のイメージですよね。
これが年齢が高くなると内縁関係という言葉になりますので別の意味になります。
さて、わたしが不動産業界に入ったのが17年くらい前です。
当時もまだ「同棲!?」という風潮はありました。
今ですと結婚前に一緒に住むというのはお試し(練習)というか「一緒に住んでみないと判らないこと」が判るので私は良いと思います。
結婚してからやっぱり性格が不一致だというのが判っても大変です。
結婚してすぐより子供ができると第二のライフスタイルの変化が生じ、そこでの離婚が多いようです。
我慢するのが良いのか区切りをつけるのがいいのか人の決断ですから良い悪いは言えないのですが年々増えています。
同棲のように子供ができた時の生活の変化への練習ができればいいのですが・・・
最近は子供ができると奥さんの実家のそばに引っ越す(家を買う)ケースが多いようです。
勤務時間の短縮より家庭内の平和のほうが大事なのです。
わたしのいとこなど都職員だったはずですが奥さんの実家方面の北海道に住んでいます。

賃貸経営の失敗の最大要因

賃貸経営の失敗の最大要因は自分で調べないことなのですがなぜ調べないのかは怠慢な場合と自分にとって都合の悪い情報が出ることが嫌なので調べないという場合です。
そうであってほしいから調べると不安になるので調べないということです。
人間ドックに行かないのは病気が見つかったら怖いので行かないという人がいます。
「信じたいことを信じる」「知りたくないから情報を入れない」というパターンです。 
賃貸物件を手に入れるというゴールに向かって問題に目をつぶるということになります。
今手に入れないと手に入らないという焦燥感や渇望感を煽られるのですがそれは盲信とよべます。
賃貸経営で不労所得を得たいがために儲かると(信)じたい(者)になってしまうのだとおもいます。
年収500万円からの賃貸経営が・・・とありますがランドセットで借り入れをすると年収と同額の月に30~40万円近い返済が発生してくるので理想値を大きく下回ると不労所得ではなく給料の何割かが数十年減額されたのと同じになります。
不祥事があった企業の役員報酬の減額もせいぜい数ヶ月です。
病気で災厄で神頼みをするのは気持ちは判りますし太古の昔からやっていますが金儲けの神様は「俗」なので代償として自らを生贄にすることになりかねませんし、よくよく見ると疫病神だったということもあります。

超高層物件の脆弱性

武蔵小杉のタワーマンションが台風により被災しています。
建物がタワーマンション(超高層)であるが故の脆弱性です。
地下階は建物の容積率に含まないという建築基準法のルールにより経済的効率を優先して地下階に電気室を設けたためあえなく冠水しました。
地上に電気室を設けていればこんなことにはならなかったのですが地上は分譲する住戸が減ります。
地下階は水の逃げ場がないため防水処理は万全を期していなければなりませんがそれでも地上に設置するより対応の難易度が上がります。
地階はポンプで水をくみ上げるとしても周りが冠水しているので排水する先がありません。
8年前の震災の時もタワーマンションが停電でエレベーターが動かなくなりましたが利便性が高いほど災害に弱いことを痛感します。
しかも変電機が独自仕様だったりすると部品も特注ですし泥水に漬かっていますからどこまで動作不良があるか調べるのも先になります。
地上30階で500段の階段を昇降するというのは普段から足腰を鍛えていないと下界に出ることすらできなくなります。
駅から遠くても車やタクシーを使えますがエレベーターが停まっているからといっておぶって昇り降りしてくれるサービスはありませんし、やるにはラグビーの代表クラスの体力が必要だと思います。
そもそもハザードマップを見て盛土して高台にして建築するか別棟に電気室をつくっておけばよかったと思います。
その分建築コストは上がりますが災害に弱いマンションであるというレッテルが張られると資産価値も下がります。

レオパレス21、施工不良新たに2800棟=9月末で2万6299棟に

レオパレスの記事が出るたびに書いていますのでレオパレスのことが好きなのかもしれません。
3万5178棟で2万6299棟施工不備ですから75%が不備なわけです。
施工不備のほうが普通ですので会社ぐるみであるのは明白です。
前にも言いましたが問題がなかったという25%の物件のほうも第三者により確認し直したほうがいいと思います。
また、創業社長交代の前と後でもどのように変わったのかも調査してほしいものです。
そもそも不正の始まりの創業者の元社長は入居者の共済金を不正に私的流用して退任しているのでそういう体質なのだと思います。
また、「レオパレスを建築基準法違反で捜査要望」 オーナーが東京地検に嘆願書というニュースが出ていますが「建築基準法の公訴時効は3年で成立」という見解では難しいと思います。
普通の感覚では数千万円以上の商品の不良を悪意を以て仕込んだわけですから不法行為責任による損害賠償請求案件だと思います。
 賃貸アパート大手レオパレス21は4日、物件の施工不良問題で、新たに2816棟で不備が判明したと発表した。不備のあった物件は8月末から拡大し、9月末で2万6299棟となった。同社は残る2377棟の調査を10月末までに終える予定。

氷河期世代の就職

大学に入るまで2年足踏みした結果、1997年新卒のわたしはギリギリ氷河期世代ではなかったのですがやりたい(業種)仕事もなかったのでフレックスで土日休みのソフト開発の会社に入りました。結果的に理詰めで物事を組み立て考えるということを身に着けたので良かったと思います。
接客とか営業とか向いていないと思っていましたから30才から不動産会社に転職しましたが大変でした。
40代になった時点で新しい業種で就職するというのは生まれ変わるくらいの覚悟がないと厳しいと思います。
NEW GAMEをLEVEL1から始めるとしても若い人と比べるとレベリングが遅いのです。
前の仕事のやり方の癖が抜けなかったり経験により固定観念ができていたり記憶力や体力は若いころと違います。
同じ業態で別の会社に変えても転業での転職は難しいのです。
氷河期世代で問題なのは仕事を転々としていたりスキルを身に着けていなかったり長い空白期間があったりすると鈍ってしまうことです。
消耗することは良くありませんが筋トレでも漸進性過負荷原則があり同じ負荷でやっていると筋力はアップしません。
余談ですが私もそれなりに負荷はかけていますが負荷が大きくなっていないので体力も体型もあまり変わりません。
仕事の内容が難しくなったり責任が重くなったりした経験値が蓄積されるのです。
時間は巻き戻せませんので年齢とキャリアのギャップを見られてしまうので希望の職種とのミスマッチが生じるのだと思います。
また職場で同じ年代(または下の年代)で大幅に先に進んでいたりするのを耐えられるかということも考えられます。
プライドが邪魔することも問題だと思います。
ところで、「氷河期世代の結婚」というふうに言い換えるといままでの話の内容が自分に向かってくるわけです。
就職している人の割合と結婚している人の割合を考えると結婚のほうが大変だと思います。
阿部寛みたいな結婚できない男というのは空想上の人物で温水洋一(失礼)みたいなおじさんのほうが一般的なのです。

試掘

建物を解体した場合に必ず試掘を行います。
試し掘りともいいまして建物が建っている下に何があるか判りません。
甕に入った大判小判であればいいのですが出てくるのはコンクリートやアスファルトの塊(通称ガラ)だったりします。
引渡をしてからガラが出てくると対応が大変なので引渡前に確認して出てきたら撤去します。
この物件はそうしたものは出てきませんでした。
1m程掘ると地下水が出てきます。
また粘土質の地層が出てきますが地盤は軟弱ですので行田は地盤改良は必要です。
ちなみに山ズリといわれる地盤改良がされていました。
2019 田口不動産 行田 吹上 土地 試掘
2019 田口不動産 行田 吹上 土地 試掘
2019 田口不動産 行田 吹上 土地 試掘
2019 田口不動産 行田 吹上 土地 試掘
2019 田口不動産 行田 吹上 土地 試掘
2019 田口不動産 行田 吹上 土地 試掘
2019 田口不動産 行田 吹上 土地 試掘
2019 田口不動産 行田 吹上 土地 試掘
2019 田口不動産 行田 吹上 土地 試掘
2019 田口不動産 行田 吹上 土地 試掘

台風一過

昨日は休業させて頂きました。
ご迷惑をおかけしております。
被害にあわれた方の一日も早い生活の安寧をお祈り申し上げます。
台風被害の対応は朝から順次しております。

当地はさほど影響が出なくて幸いでした。
昨日のニュースでは千葉の壊滅的な状況や昔の凄惨なニュース映像を流していました。
夜にはスマホに警報が頻繁に流れて荒川が決壊してしまうのではないかと緊張しました。
決壊すると行田市内は2階まで冠水する可能性があり業者目線でいいますと土地が売れなくなります。

政府や自治体も大丈夫ですと広報して決壊したとなると責任を問われますから悪いほうに予報するのは仕方ないのでしょう。
いつも思うのですがダムが台風で満水になってから放水するのではなく事前にある程度放水しておかないものでしょうか?
荒川上流河川事務所ホーム > リアルタイム情報 > ライブカメラ > 荒川:荒川大橋/熊谷市榎町 .
2019 台風19号 行田市 田口不動産
1983年ごろの台風の時には堤防の3m下まで濁流が来ていましたが今回はさほどでもないようです。
ちなみにこのあたりは堤防を2000年ごろにかさ上げしてあります。
2019 台風19号 行田市 田口不動産
2019 台風19号 行田市 田口不動産
2019 台風19号 行田市 田口不動産
水城公園の様子、カスリン台風の際にはこの橋のあたりも冠水しています。
2019 台風19号 行田市 田口不動産
2019 台風19号 行田市 田口不動産
たまたま運が良かっただけですので今回の台風の対策は忘れないうちにしたいと思います。

大東建託が賃貸住宅商品にCLT本格採用

4階建てをビルというか判りませんが大東建託の木造と現状の木造3階建ても映画「死亡遊戯」の塔のように中階段になっているので火事の時にどうするのか判りませんが防火構造はしっかりしているのではないでしょうか。
消防法の関係で袖廊下をつけられない敷地の狭小間口で中階段の建物は建築可能で
問題としては4階になると水道は直送では4階まで行かないので増圧ポンプをつけるか高架水槽をつけることになります。
木造ですとCO2削減ができるという環境面のメリットとコンクリートという水を混合させる品質の安定に注意が必要で施工に時間がかかる建材ではないので修正材ですので品質が管理しやすく施工が早くメリットも相当あります。
木質パネルの接着剤がどれくらいもつのかは気になりますが木造住宅扱いとなると償却年数が短く算定されますがその辺はメリットデメリットありますので状況に合わせて頂くようだと思います。
RC並みに防音がしっかりしているといいのですが建築時に界壁や床に遮音材を挟んだり床の剛性を高めたりすれば良いのです。
建ってから防音工事をしても応急対応にしかならないのでしっかり造ってほしいものです。
 大東建託(東京都港区)は、2019年10月からCLT工法による木造4階建て賃貸住宅「Forterb(フォルターブ)」の販売を開始した。フォルターブは建築基準法上の耐火建築物で、同社によればCLTを導入した賃貸住宅の商品化は国内初だという。プランはシングル向けの1K(専有面積27.34m2)と1DK(同33.89m2)が基本。ワンフロアに3戸、合計12戸を配置する。内装はCLTの木質感を活かしたデザインを採用。共用部分にはCLTの表面をそのまま見せる壁面を設けた。

 CLTとは、ひき板(ラミナ)を並べた後、繊維方向が直交するように積層接着した木質系材料で、建築の構造材のほか土木の構造材、家具などにも使用されている。13年に製造規格であるJAS(日本農林規格)が制定され、16年にCLT関連の建築基準法告示が施行されるなど利用環境は整いつつある。しかし、施工の難しさやコスト高などが障壁となり、本格的な普及には至っていない。
 大東建託では、15年からCLT工法を導入した賃貸住宅の商品化を目指し、建設コストの低減や耐火性能を確保するための技術開発に取り組んできた。19年春には、都市部の防火地域での導入を想定した実験棟(3階建て・全6戸)を建設。施工性や居住性を検証したうえで、今回の本格導入に踏み切った。

大東建託が賃貸住宅商品にCLT本格採用

行田市 副市長が新たに就任しました

女性副市長誕生です。
石井市長は副市長案件も学力調査結果の発表と給与半額も公約を実行しています。
女性が行政のトップに近い位置に来るのはとても良いことであると思います。
以前からの市職員からの市長という系譜になるかどうかは判りません。
勿論、そうした懸念がなさそうだということで石井市長が推挙したのでしょう。
忍信用組合のカフェなどだれも利用しないような施設は計画時点で民間目線だったらやりません。
補助金が出ているとはいえあれを移築するのに1億以上かけてしかも家賃を取らないで貸しています。
かんぽの宿をやっていた高度経済成長期はそれもありですが向かい風の時代には変革が求められるのです。

石川隆美氏が市議会の同意を得て、10月1日付けで市長から副市長に選任されました。
石川氏は、元行田市職員で副会計管理者、図書館長、生涯学習部次長などを歴任しました。

行田市 副市長が新たに就任しました

明日は臨時休業いたします。

関係各社・顧客様

皆様もご存知のとおり
明日の12日(土)は大型台風の影響により当社も臨時休業の対応となっております。
また詳細はお伝えさせて頂きますが台風の状況を考慮頂けたらと思います。
13日は営業予定ですので風害および雨漏り等につきましては業者手配を含め対応させて頂きます。
雨戸のあるお住まいの方は台風が来る前にできるだけ早く雨戸を閉めてください。
窓ガラスの飛散の可能性がありますので網入りガラスでない場合にはビニールテープやガムテープ等でX字に対策してください。
養生テープが剥がした後の清掃が楽ですのでお勧めです。
携帯電話の充電はしておいてください。
停電の可能性もあります。
何が起こるか判りませんので各自で予防対策をお願い致します。


雨が降ったり、風が強くなったりする前に、窓や雨戸はしっかりと閉め、必要に応じて補強する、側溝や排水溝は掃除して水はけをよくしておく、風で飛ばされそうなものは飛ばないように固定したり、家の中に格納したりするなど、家の外の備えをしておきましょう。雨や風が強くなってからでは、外での作業は危険です。

また、飛散防止フィルムを窓ガラスに張るなど、室内の安全対策も行いましょう。避難が必要になったときに備えて、非常持ち出し品の点検や避難場所の確認なども行っておきましょう。

非常持ち出し品の一例
リュックサックにまとめて、すぐに持ち出せるようにしておきましょう。
食料品など
飲料水、乾パンやクラッカー、レトルト食品、缶詰、粉ミルク、ほ乳びんなど
医薬品など
救急医薬品、常備薬、マスク、紙おむつ、生理用品など
貴重品、お金
現金(小銭も)、預金通帳、印鑑、健康保険証、身分証明書など
衣類
下着、タオル、寝袋、雨具、軍手、靴など
日用品
ナイフ、缶切り、鍋、水筒、懐中電灯、ラジオ、電池、ロープ、マッチやライター
使い捨てのカイロ、ティッシュ、筆記用具、ごみ袋など
その他
防災ずきんやヘルメット、予備の眼鏡、地図など
(参考:別ウインドウで開きます気象庁パンフレット「大雨や台風に備えて」)


政府広報オンライン 4.雨や風が強くなる前に、家屋の補強などの対策を

不動産の営業の難易度

現在は訪問販売は法律で制限されていますがいわゆる「押し売り」というのが昭和のころはありました。
いわゆるPUSH型(押し型)の営業の典型です。
事務所に軟禁して買わない理由を潰してハンコを押すまで返さないタイプもそれに該当します。
電話販売がそれに該当しますが勝手に人の時間を奪って滔々と説明をされるのは私は嫌いです。
営業は「何故買わないといけないのか」、「いますぐ買うべきなのか」説伏します。
欲しいと思っていないものを買わせるのですから営業する側もエネルギーが必要ですしされる側も抵抗しますのでエネルギーが必要です。

もう一つがPULL型(引き型)の営業です。
不動産の場合にはPULL型の営業になります。
PULL型の営業ではニーズのある人たちに広告します。
引き寄せて来てもらう時点で必要に迫られてきているので押し売りする必要がありません。
しっかりと要望を聞き取ることが大事なのですが信頼関係がないと教えて頂けない場合があります。
訳アリの方もいらしゃいますし知らない人に個人情報は教えたくないものです。
勿論、動機や要望や優先順位など聞き取れないと適切な物件紹介ができません。
それでも不動産の営業はPUSH型の営業でないので消耗しないですしプレッシャーも低いと思います。
わたしなどPUSH型(押し型)の営業はできませんし売れる売れないの差が激しくて途中でやめてしまうと思います。
ちなみに「4人合わせて年収8000万円」のマンション営業や「アパート建築営業」はPUSH型でニーズのないところに売り込みに行きます。
高田元社長のTV通販はメディアとしてはPUSH型ですが買うメリットを丁寧に説明しニーズを堀リ起こしていますし最後は視聴者に委ねていますのでPUSHPULL型なのかもしれません。

NHK 過熱する不動産投資に異変!賃貸住宅ビジネスの深層

儲かるからと言われて心が動いた時点で自己責任です。
申し訳ないのですがそんなにうまみがあるなら赤の他人に教えないで自分でやりますよね。
銀行も本人の与信力(財産及び支払い能力)でお金を貸しているので物件や賃貸経営計画で貸しているのではないことを理解しないといけません。
貸した銀行が悪いというのも話が違います。
本来は自己資金でやるべきで繁華街やリゾート地でなければ最低でも抵当権のついていない土地は自分で用意するべきなのです。
立地、土地の価格、土地の形状、建物価格、建物の間取り、賃貸市場、空室率、契約条件、法律などのいくつかの気を付ければ判る落とし穴に全部落ちてハンコを押しているわけですから一人で住んでいるお年寄りが騙されて先物取引や株取引をやらされたのとは違います。
賃貸経営で一番大事なロケーションをおすすめセットで買うなんてどうかしています。
現地に行きましたか?
周辺の賃貸物件を見て回りましたか?
地元の不動産屋に簡単な菓子でももって話を聞きに行きましたか?
そんなこともしないで騙されたと言っても同情できません。
そういえばレオパレスの創業者が現在やっている会社のMDIもランドセット方式ですが詳細は判りません。
三菱地所の丸の内のビルは自己所有です。

人口減少社会に突入した日本、しかしその一方で、全国で賃貸マンションやアパートの建設が相次いでいる。急増の大きな理由が「ランドセット」と呼ばれる投資手法の広がりだ。これまで賃貸アパートのオーナーの多くは、元々所有している土地にアパートを建て、管理していたが、この「ランドセット」ではランド=土地と建物をゼロから購入し、賃貸経営をするというもの。土地を持たない人にもチャンスが広がる一方、オーナーの多くが多額の借金をして経営に乗り出すため、リスクも大きくなり、赤字に苦しむオーナーも増えている。そして取材を進めると、ランドセットが増える背景には、低金利時代に融資先を求める金融機関の存在があった。資産を増やしたいオーナー、貸出先を求める金融機関、そして賃貸住宅メーカー、3者の思惑により広がる「賃貸住宅ビジネス」の活況。その現状とリスクについて、考える。 10月9日放送

IoT・AIを活用した「未来の団地」

URも設立当時の賃貸物件の少ない時代は社会的意義がありましたが今は民業圧迫でしかありません。
独立行政法人は自らの組織を維持することが目的化する為に運営され今も賃貸物件を建てています。
しかしながら民間と違い金儲けだけの賃貸物件ではなく将来的な企画提案もするのが良いところ。
IOTを利用した物件に比較的安価にコンバージョンできるのは良い知らせだと思います。
独居老人が確実に増えるでしょうから在宅でもできるだけ介護者の手を借りずに生活できるようになるというのは確実に求められます。
ただし、数十台の監視カメラやセンサーにより何をしているか丸わかりですのでプライバシーとか一切ない監視社会として一歩間違えれば1984なデストピアになりかねません。
全国に約1,500の団地を有する(独)都市再生機構(UR都市機構)が、2030年の未来を見据えた「Open Smart UR」構想を打ち立てた。IoT・AIを活用し、「スマートな住環境」を目指すというものだ。その実現に向け、このほど「ヌーヴェル赤羽台」(東京都北区)団地内にスタートアップモデル住戸を設置、報道陣に公開した。

◆昭和30年代後半と2030年の住まいを比較

 同団地は、JR「赤羽」駅徒歩10分に位置。1962年(昭和37年)に入居が始まった、55棟・3,373戸の大規模団地で、区画面積は10.2ha(創建時)。2000年から建替事業に着手しており、現在はほとんどが「ヌーヴェル赤羽台」として建て替えられている。

IoT・AIを活用したモデル住戸。3Kを1LDKに間取り変更している 1962年頃の姿を再現した住戸

 モデル住戸は、44号棟・1階、三角形平面の階段室の周囲に各階3住戸が放射状に配置された「スターハウス」内にある。比較検討するため、103号室を昭和30年代後半の建設当初を再現した住戸に、102号室をスタートアップモデル住戸としている。

 まずは103号室。この住戸は、1964年の東京オリンピックを目前に控えた62年頃の姿を再現した、畳敷きで押し入れのある3Kの和室。「KJ(1960年にスタートした公共住宅部品規格制度)部品」のステンレス流し台や台所換気ファン、スチールサッシなどを設置。浴室は内釜式木製の浴槽と、レトロ感たっぷりだ。一方で、当時“三種の神器”といわれていた白黒テレビ、洗濯機、冷蔵庫といった家庭電化製品や、電気炊飯器、蛍光灯などを備えている。

当時使用されていた内釜式木製浴槽 時代を感じさせるステンレス流し台や電気炊飯器が置かれたキッチン

◆「住む=サービスを受ける」という「HaaS」コンセプト

 一方、102号室ではIoT・AIを使ってどんな実証実験を行なっているのか。

 同機構は「Open Smart UR」の実現に向け、「INIAD cHUB(東洋大学情報連携学部 学術実業連携機構)」(以下、「INIAD」)と連携し、2018年1月、「Open Smart UR研究会」を立ち上げた。同研究会では、「HaaS」(Housing as a Service)の考えを取り入れ、少し先の未来における住まい方のビジョンを検討している。
 「HaaS」とは、クラウドコンピューティングの世界で使われる「IaaS」や「SaaS」に似せて説明した言葉。多くの分野で「サービス」に還元されることを示すのに「~aaS」と使われるようになっているが、「HaaS」も同様。URクラウドから「サービス」を提供し、物理的住戸を超えた「住む=サービスを受ける」住まいにしていこうというものだ。

さまざまなサービスメニューがテレビ大のタッチパネル型ホームモニターに集約されている ほぼ無風・無音で室内を快適な温度に保つ放射連暖房パネル仕様の天井

 「HaaS」のコンセプトを具現化した102号室内には、見守りカメラや環境センサー、サーモイメージセンサー、マイク、深度カメラなど合計42個のセンサーを設置。各種センサーからのデータをもとに、「人が倒れた」といった異常事態などをAIが判断する。トラブルの早期発見や不審者の通報、防犯対策にもつなげる。
 また、買い物代行やクリーニング、宅配便サービスや地域のレストラン情報、天気・交通の運行状況などのデータを集約した、テレビ大のタッチパネル型ホームモニターを設置。IoTスイッチ一つで、すべてのサービスが受けられる仕組みとなっている。

 「IoT住宅の実現に必要なのは、メーカーの垣根を越えてさまざまな機器がAPIでつながること。サービスを提供してくれる企業、例えばAmazonとGoogleがURのAPIと仲間になれば、“Alexa”や“Google Home”いずれのAIスピーカーでも利用できます。より多くのサービスとの連携が、IoT住宅実現への近道です」と、「Open Smart UR研究会」会長の坂村 健氏は話す。

冷蔵庫に足りないものがひと目で分かり、適切な時間に受け取れるよう自動発注させることも可能 ヒートショックを防いだり、快適な温度の湯を溜めるといったメッセージも出せる

 高齢者や障害者など多様な住まい手の要望に合わせ、受けたいサービスをカスタマイズすることも可能。例えば、ヒートショックの危険がある場合は、風呂場に「ヒートショックの可能性があるから入ってはいけない!」というメッセージを出すようにしたり、健康管理アドバイスを参考に食事メニューを決めると冷蔵庫に足りないものが表示され、さらに適切な時間に受け取れるよう自動発注させることもできる。

 「2020年から、小学生がプログラミングを学ぶ」(同氏)そうで、30年には普通の若者たちが住宅環境のプログラミングを当たり前に行なう時代になっているかもしれない。

◆通信技術の高度化により「未来の団地」が近くなる

 実は坂村氏、1989年に、天井全体が放射冷暖房パネル仕様の空調設備を備え、血圧を測ると病院にデータが送られる…といった「超未来住宅」を完成させていたそう。しかし、当時はバブル崩壊前でイケイケどんどんの時代。健康に気を使う人も少なかったそうで、「健康診断をする住宅なんて嫌だ」などと言われたこともあるとか。何より、同住宅では天井のパネルを設置するだけで、1億5,000万円ものコストがかかったというから驚きだ。

 「通信技術が高度化したおかげで、今回のモデル住戸に設置している放射冷暖房パネルのコストは十数万円程度しかかかっていません。モデル住戸は完成形ではなく、IoT・AIのさまざまな可能性を試す場です。技術的な検証を行ない、URとして目指すべき環境づくりの検討を進めていきます」(同氏)。
三角形の階段室の周囲に各階3つの住戸が放射状に配置された「スターハウス」
 同機構は、各種外部サービスとの連携を強化するべく、9月末までに民間企業にモデル住戸を公開、10月より一般に公開する。再現住戸とモデル住戸を設置した、団地内の「スターハウス」は建て替えることなくそのまま残し、技術検証や室内環境のカスタマイズを継続して行なっていく考えだ。ちなみに、この「スターハウス」は、登録有形文化財(建造物)に登録される予定となっている。

◆◆◆

 近い将来、ネットで購入した商品の受け取りを操作すると宅配センターからドローンが運んできてくれたり、電動のAIカーが行き先を告げると目的地まで連れて行ってくれたり、朝目覚める時間に合わせてIoTセンサーが最適な温度・湿度に整えてくれたり…といったことが当たり前になるのだろうか。
 IoT・AIの技術は日々進歩する。2030年、「未来の団地」がどう変わっているのか、少し先の話になるが楽しみにしたい。(I)


IoT・AIを活用した「未来の団地」

不動産の仕事

不動産は情報産業ですので情報を整理してまとめる能力が必要になります。
例えば土地を売りたいと相談を受けたら現地を見に行き状況を把握し問題を見つけて解決方法を考えます。
問題がないに越したことはないのですが古い土地というのはなんらかしら問題を内包しています。
わたしは問題発見能力は
「落ちてるゴミを拾えるか」
「物事を理解しようとしているか」
「質問ができるか」
ではないかと思っています。

ルームアドバイザー募集中

ルームアドバイザー(賃貸営業)を募集しています。
どんな仕事かと言いますと仕事の半分以上はお客様に来店していただくための仕掛けをたくさん創る仕事です。
来店いただいた時点で仕事の半分以上は終わりです。
「ネットに登録するための情報を集める、オーナーにリフォームや条件の提案をする。空室のコンディションを整える。
入居者募集の看板、幟(のぼり)を設置、ネットに空室情報を登録する。」がメインです。
営業といっても現在お部屋探しの平均来店店舗数は2を切っています。
基本的に来店成約率は50%以上です。
ネットが使えないお年寄りが一人でやっている不動産屋さんは掘り出し物件がたくさんありますが昔と違ってネットに98%の物件が載っていますのでお客様に来店した時点で決めるつもりなのです。
決まらないのは①ニーズの聞き取りができていない、②ニーズに合わない物件を無理に薦める③時期がまだ先 といった理由です。
営業というより予算や好みなどの要望を聞いて目当ての物件以外にも提案するアドバイザーやソムリエに近いと思います。
前職のノウハウが生かしやすいというのも不動産の仕事の特徴です。また、遠方に転勤がないというのも魅力だと思います。
求人PR 行田・吹上を中心に地域一番の情報量と実績を誇り、安心取引の不動産No.1サービスをモットーとしている『田口不動産』が、更なるお客様のニーズに対応すべく人材強化に取組みます。
経験・スキルは問いません。ノルマはありません。ぜひ当社で新しいスタートを☆
職種 ルームアドバイザー【正社員】
仕事内容 ルームアドバイザー 
来店したお客様のニーズに合った物件をご案内し、ご契約頂くお仕事です。

<仕事の流れ>
・来店したお客様の接客・案内(物件の見学)

・申し込み

・契約書等、契約に関わる書類一式の作成

・本契約

・鍵引渡し
勤務地 埼玉県行田市壱里山町28-8
交通アクセス JR高崎線「行田」駅より徒歩5分
給与 月給210,000円~260,000円(定額残業代30,000円含む)
(宅地建物取引士手当15,000円、FP他の資格手当もあり、歩合、諸手当有)

待遇 昇給年1回、賞与年2回、社会保険完備、交通費規定内支給、GW・夏期・年末年始休暇  年間休日116日 有給休暇あり
勤務時間 9:00~18:00(営業時間は17:30)

休日・休暇 毎週火曜日、水曜日 
資格 要普通免許
★接客・販売経験者尚可
★新しいチャレンジをしていきたい方、業界経験の有無を問わず、是非力を発揮して下さい。

【所在地】
行田店:〒361-0046 埼玉県行田市壱里山町28-8
TEL:048-556-0446、048-553-0446
FAX:048-553-0826

応募方法 お電話下さい。こちらより折り返しご連絡させて頂きます。
面接時は履歴書(写真貼付)をご持参下さい。
連絡先TEL 048-553-0446
受付先住所 〒361-0046 埼玉県行田市壱里山町28-8 担当 採用係  田口 ℡048-553-0446

マイクロソフト、スマホ再参入へ 折り畳み式、グーグルOS搭載

最近は不動産と関係ないことを書くことが多い気がします。
デジカメを世界で初めに創ったのはコダックでしたが「フィルムが売れなくなるから」という理由でフィルム販売を続けていたら時代に取り残され倒産してしまい「コダック・モーメント」という単語ができました。
マイクロソフトもPCのOSと業務ソフトで圧倒的なシェアを握っていましたがタブレットやスマホの波には取り残されました。
PCが売れなくなるから造らないということはなくゲーム機を作ったり新規分野にはどん欲に手を広げています。
今から20年前に液晶タブレットPCを作っていたのはマイクロソフトでWACOMのドローイングソフトとペンを利用していました。
しかしながら意外と手元が見えなくて操作性が悪く流行りませんでした。
その後も何度もWindowsフォンなど創っているのですが流行らず撤退しています。
原因はいろいろありますが指タッチ操作でエクセルなどの作業しませんのでWindowsなんていらないという点もあったと思います。
デバイスに最適化した環境が付いていなかったことが原因でしょう。
マイクロソフトも別に凋落しているわけではなくOS以外のクラウドや別の業務も発展しています。
20年前に検索エンジンでしかなかったGOOGLEがGAFAと言われるようになってウィンテルと言われたマイクロソフトとインテルが相対的にネームバリューが下がってしまっています。
GOOGLEのOSをマイクロソフトが使う時代になるとは思いませんでした。
【ニューヨーク共同】米マイクロソフト(MS)は2日、折り畳み式で2画面のスマートフォン「サーフェスデュオ」とタブレット端末「サーフェスネオ」を2020年末に発売すると発表した。MSは17年にスマホから撤退しており、再参入となる。画面ごとにアプリを使える利点をアピールし、2画面携帯端末の市場を拡大したい考えだ。日本での発売は未定。
 「デュオ」は5.6インチの画面が二つ。折り畳んでポケットに入れられる。基本ソフト(OS)は米グーグルの「アンドロイド」を搭載。MS幹部は記者団に「多くのアプリを出しているグーグルと組んで、顧客のニーズに応えたい」と話した。

地域における遺産相続

個人において遺産は土地や預金なども該当しますが先代の人脈や評判なども遺産になると思います。
地域の遺産といいますと自然遺産と歴史遺産と産業遺産と文化遺産があるとおもいます。
自然遺産は山や海岸など風光明媚な風景が該当します。
歴史遺産とは遺構や由緒由来のある建造物が該当します。
産業遺産は地域の産業や特産品などが該当します。
文化遺産とは地域に根差した文化的な活動が該当します。
京都においては歴史遺産と文化遺産と産業遺産があり多少の自然遺産が加わりますがコンテンツがとても重厚で豊富にあります。
今回、地価上昇率ナンバーワンの倶知安町は自然遺産にスキー場というコンテンツを載せて外国からのスキー客を集めています。
その地域が承継してきた独特の遺産がありそれをどのように維持、発展させていくかが問題となります。
そのかじ取りをあやまるとせっかくの遺産を台無しにすることもあります。
その遺産のほとんどが不動産(地域に根差した遺産)です。
一方で利便性を求めると遺産を毀損することがあります。
利便性の高い建物や交通インフラやライフラインなどは生活を便利にする一方で地域がもっていた独自性を破壊することがあります。
昔からあるものをそのまま引き継いだからといって地域経済が停滞し生活ができないこともあり昔からあるものを墨守することが正しいともいいきれません。
国家100年の計ではありませんが地域のグランドデザインや未来予想図のようなものをもって節度を持って地域の遺産をより価値のあるものにしなければならないと思います。
そこにあらたに作られる道路は街に彫られる刺青であり人が循環する血管でもあり適当に近視眼的に設計されるものではないと思います。

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