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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

不動産投資の実績のない貴方のところにわざわざ向こうからやってくる不動産は全部

およそ4億円以上の純資産があったのが10年間で8億円の資産と11億円の借金になった地主がいました。
元々、家賃も物件から想定して月に150万円くらい入っていたはずです。
歯車が狂いだしたのは息子さんが早期定年で実家に戻ってきてからでした。
株式投資など財テクを始めたのです。
まず始めたのが空いている農地の活用です。
業者から事業用物件を誘致されて建築。
その後L社で1Rを建築、D社で1R、また、L社で1R、都内で中古1RとT社で1Rといった具合に物件を増やし続けました。
問題は本人が現地に行って調べたりしないで相手の提示する机上の情報で物事の判断をしたことです。
L社においては取締役に自分の大学の先輩がいるから悪いことをするはずがないという理由で不安要素を払拭しました。
ロードサイドの土地でコンビニが借りるので利回りがこれだけあるという話で買ってコンビニが借りなかったということもあったそうです。
また、サービス付きの情報を好んでいたことも原因だと思います。
不動産無料セミナー(例:過去30年の市場動向と今後について)の勧誘したのですが送迎を要求されましたのでお断りしました。
送迎するとその手間を回収するための行動をしますが、送迎付きの情報提供が普通だったのでしょう。
自宅に訪問して「特別に」「あなただけに」情報を提供することというのはありません。
ましてやタダで送迎するならそのコストは確実に回収されます。
不動産には「不作為」や「不実告知」や「事実不告知」が蔓延する業界なのです。
勿論、水道が通っていないのに通っているとかいう基本的なことに虚偽があるのではなく「その家賃でその返済額で利益を得られると誤認させる」ことに関しての手練手管は素人の投資家をいとも簡単に嵌めてしまいます。
将棋や囲碁の嵌め手のようなものです。
免許番号1の投資用不動産の販売(特に三為取引)というのは始めやすく利益が大きく会社を畳み易いため短期的に儲かれば良くて上場しているTETERUですら融資偽装するくらいですから最近始めた業者がきちんとした取引をするか判りません。
我々地元で長くやっていますと後で聞いてなかった説明を受けなかったとクレームやトラブルにしたくないので無責任に勧められません。
4億のものを11億で買ったのですから利益を得た業者達は足を向けて寝れないはずですが、そうした感情があるならばそもそも嵌めないわけなので破産しても平気なのです。
勿論、大学の先輩後輩など関係ありませんし、嵌めるまでの材料に使っただけです。
消費者ではなく見通しの甘い投資に失敗しただけなので仕方ないことなのです。
現物の不動産は引き渡されていますので予想したパフォーマンスが得られなかっただけで不動産取引や建物建築請負契約とは別物なのです。
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不動産投資の失敗

不動産投資で失敗するというのは大体決まっていると思います。
経験を積まず理解しないで大きく勝負するのです。
我々は日々小さな(時には大きな)問題に直面してノウハウを得ています。
週40時間、おおよそ年間2000時間、他人の不動産に携わっています。
この物件は決まらないとかどうすればいいか分かっています。
一方で副収入やアーリーリタイヤを夢見ている人はとにかくラクをすること手間をかけないことを考えます。
ラクをする、手間をかけないのは誰かが手間を代行することなので「物件探しを委託する」「建築を委託する」「融資を委託する」「管理を委託する」など委託するレベルが違います。
失敗しているのは「判断を委託する」または「理解しないまま判断する」人たちです。
蒸し返しますが「かぼちゃの馬車」という名前から眉唾の案件に乗った方は「判断を委託した」または「理解しないまま判断した」わけですから同情できないのです。
勿論、「かぼちゃの馬車」のようにあらかじめ補償家賃を払う気もない案件は爆弾の導火線が短いのですぐわかりますがL社のように長いと悪意や詐欺性の判断が難しくなります。
こうした案件は入居者にとっては被害者が誰だとか騙されたとか別問題なのでサブリース会社や管理業者がいなかろうとオーナーが家賃相当のサービスや住まいを提供するべきなのです。

スルガ銀、シェアハウスオーナー借金帳消し検討 和解進め信頼回復図る

融資に問題があったから代物弁済で処理をするというのはいいのですが銀行は人のお金を運用しているわけですから預金者や株主を損させてしまうことになります。
その損をどうやって補填するのかは別に解決策を提示する必要があります。
身の丈に合わない融資を受けたのは本人が悪いので帳消しにするのであれば運用が悪い全ての融資に関して帳消しにする理由になります。
この人は収入が多いから返済は続けてあの人は収入が少ないから返済しなくて良いというのはルールとしてどうなのかと思います。
収益不動産購入は事業ですので消費者ではありません。
富士ハウスのように着工途中で倒産してローンだけ残ったこともありました。
新築住宅を建てたけれど住まずに離婚してローンだけ残ったというほうが同情します。

貸金をする際に事業計画ではなくその人の収入を審査したのであればなおのことです。
儲かると言われよく確認もせずに多額の借り入れをしたわけですから重過失があると思います。
オーナーもオーバーローンの際の業者の書類の偽造を黙認したことはないのでしょうか?
わざわざ金利の高いスルガ銀行でフルローンを組むこと自体リスクがあります。
相場より高い価格で購入したことと、返済能力を超えた貸し付けを行われたということとは別です。
自分だけならいざしらず扶養家族がいてよく理解していないスキームに生涯収入に近い借り入れを起こすランドセットでフルローンというのは投資ではなくギャンブルですのでどちらにしろ同情できないのです。
「不動産投資の実績のない貴方のところにわざわざ向こうからやってくる不動産は全部・・・」
全部罠だと思ったほうが良いでしょう。
自己資金を入れないで利殖ができるという裏技が存在するとしたら誰にも教えないので自分でやります。

スルガが貸さなかったら返済不能になることはなかったというのは責任能力がないと言わざるを得ません。
嵌められたという点は一致していますがかぼちゃの馬車のようなものは初めから家賃保証(オーナーに支払い)をする気がなかったというのとアパートメーカーのランドセットでは払える範囲で払う(返済できるか保証しない)の違いがあります。

アメリカではローンが払えない場合は代物弁済で終わらせられます。
当然、銀行もリセールバリューの低い物件には融資を付けないのでそうしたほうが良いかもしれません。
勿論、どの取引でも頭金は必要になりますし新築する場合には多めになります。

スルガ銀行の投資用不動産向け不正融資問題で、返済が困難になったシェアハウスのオーナーに対し、スルガが借金の帳消しを検討していることが20日、明らかになった。オーナーが所有する土地と建物をスルガに譲渡することが条件。価値の低い物件も多く一定の損失が見込まれる。ただ、貸し倒れに備えた引当金を積んでおり、経営への打撃は限定的とみられる。
 不正融資の温床となった創業家との関係解消には道筋がついており、係争が続くオーナーとの和解を進めることで信頼回復を図る狙いがある。
 スルガは不正融資で身の丈に合わない借金を負ったオーナーと返済条件の変更に関する交渉をしていた。ただ、返済見通しがたたない一部のオーナーからは、スルガからの借り入れで購入した物件を譲渡する代わりに、借金を帳消しするよう求められていた。スルガはこの要求を受け入れ、譲渡された土地と建物は第三者への売却などを検討する。
毎日新聞  2019/11/20 21:36

おぎやはぎ

登記の見積もりを頼んだ司法書士から連絡がありました。
「売主さんは荻原さんなのでしょうか?萩原さんなのでしょうか?」
ゲシュタルト崩壊といいますか自分でもどっちだっけと思うことがあります。
登記簿謄本や評価証明や保険証などの資料を確認したところ確かに荻原さんなのですが登記簿上で相続した際の被相続人(父親)が「萩原」になっています。
登記官が荻原と萩原を間違えたのですが「おぎ(荻)やはぎ(萩)」は感じも読み方も間違えやすいので気を付けないといけません。
前に共同仲介で買い方の業者が買主を荻原と萩原を重要事項説明書の1ページ目で間違えまして決済が終わった後に新たに名前を訂正したものを郵送してきましたがドラフトの確認をしていない重要事項説明書が増えることになりますし契約が成立していないわけではなく買主の気分の問題でしょうからそのまま送り返しました。
本来的には前の重要事項説明書を全部回収して新たに署名押印するのですが意味のないことなのです。
買い方の業者が入力した名前が間違っていても最後のページで署名押印したのは買主の正しい名前ですから。

骨盤を立てる

私はすごく体が硬くて前屈が全然できないのです。
膝の下あたりで手が止まります。
開脚も90°くらいです。
座ると背中が丸まってしまうのですが最近岩盤浴にヨガの本がおいてあり前屈姿勢の写真を見ると骨盤から綺麗に折りたたまれているのを見ました。
私の場合は前屈する際に骨盤が前傾しているので背骨を曲げているのです。
背中が丸まっているとデッドリフトをすると腰(脊椎起立筋)を一発で痛めます。
ベンチプレスに比べてスクワットやデッドリフトが弱いのも骨盤が前傾しているためだと思います。
また、骨盤が前傾していると猫背になり内臓を吊り上げる筋肉も緩むためおなかがぽっこりしてしまいます。
スーパー銭湯で見る中高年の男性のほとんどがおなかが出ているのは内臓脂肪と内臓を吊り上げる筋肉群が緩んでいるのです。
女性の場合は皮下脂肪なので内臓が張り出している太鼓腹が少ないのです。
どうもウエストの締まりがいまいちなので骨盤を立てる練習を始めたいと思います。
痩せマッチョとか聞こえはいいですが確かに背中の厚みも広がりもないしウエストもさほど締っていない太ももも細い残念な体型なのは事実です。
今更それを言っても仕方ないですがおもえば小学校のころからすでに前屈や開脚ができなかったですし飽きっぽく疲れやすかったのもそのせいだったかもしれません。

古代蓮物語 休館のお知らせ

11月20日に復旧の日程が決まるとのことです。
前回は2010年から6年間ほど休んでいましたのでまた長期休業の可能性もあります。
この10年は休業していた時間のほうが長いのです。
土地所有者は地元ですし施工会社も地元ですので浸水の可能性は知っていたはずです。
向かい側のベルクやセブンイレブンも普通に営業していますので台風の影響で設備が壊れたというのもどうかと思います。
年内に再開しないのであれば当分閉めてしまうでしょう。
滑川のかわらの湯も1年半閉めっぱなしですので再開のめどはたっていません。
北本の楽市楽湯は解体されてホテルを建築中です。
そうならないことを祈っています。
週2日サウナに行きたいのでスケジュールの都合で夕方になってからサウナとなるともっとも近いのがここなのです。
20年前と比べ気軽にサウナに入れるいい時代になりましたが思い入れのある場所がなくなるのはさみしいので再開を祈っています。

人気のランキング

失礼になるかもしれませんが人気の設備ランキングについて「知っている」「大体判っている」オーナーさんは結構少ないのです。
小売りや飲食店で売れ筋の商品を知らないとかあり得ないですよね。
このランキングにエアコンは入っていませんがエアコンが付いていないというのは灼熱の日本ではありえないのです。
年配の農家が土地活用で提案されて建てたケースがほとんどなのでどこかしら他人事といいますか賃貸業として経営感覚をもっている方が少ないのです。
以前不動産セミナーをしていただいた賃貸経営の書籍も出しているカリスマオーナーが「賃貸経営はちょっと頑張れば周りの家主は勉強していないのですぐ出し抜ける。」と言っていました。
大家塾に入ってセミナーを受けている方も少ないです。
勉強しないでテストで良い点が取れないといっても仕方ないことなのです。
新築時にやるべきことと古くなってからやるべきことは違います。
新築時には間取りや将来への拡張性などは流行を無視しては大きなマイナスになります。
オートロックの集中玄関は後からつけることはできませんので新築時にやるべきなのです。
車も昔はカローラのハッチバックに乗っている人が多かったとしても今はSUVやワンボックス乗っている人も多く駐車場はゆとりをもって設計するべきなのです。
古くなってきたらできる範囲で人気の設備を追加して行く必要があります。
インターネット無料というのはガス料金や電気料金がタダみたいなものでライフラインの一つになっています。
吉祥寺とか人気の街ではない場合は経営努力が必要になります。
人気の街であれば陽当りが悪くても線路から近くてもネット回線がなくても借り手は付きます。
永続的な経営努力がやりたくないのであれば住みたいまちランキングの上位で賃貸経営を行うべきなのです。
しかしながら武蔵小杉のように災害に弱いことが露呈してしまうと2020年にはランキングが大幅に落ちる可能性があります。
ちなみに浦和や鎌倉は判りますが新宿や品川あたりは人が住むような場所でない気がします。
SUUMO 住みたい街ランキング 2019
1位 横浜------1211 点
2位 恵比寿-----871 点
3位 吉祥寺-----774 点
4位 大宮-------567 点
5位 新宿-------551 点
6位 品川-------517 点
7位 目黒-------498 点
8位 浦和-------465 点
9位 武蔵小杉---453 点
10位 鎌倉------448 点

入居率低下レオパレス、「逆ざや」の79%…オーナーへの支払いが家賃収入上回る

弊社のオーナーでもレオパレスの物件を持っている人が何人かいますので口幅ったい物言いになりますが時間の問題だと思います。
75%+αの物件で施工不良があり発覚後入居率が駄々下がりですからこれからV字回復で入居率は上がる理由はありません。
直したと言っても直っていない可能性もありますし、そもそも壁も薄く防火上問題があり問題が発覚して信用が地の底に落ちていますから今から建てる人はいませんし借りる人は減少していくでしょう。
京都アニメーション放火殺人事件では螺旋階段が煙突効果で延焼を早めましたが屋根裏に防火界壁のないレオパレスが防火対処されていないのに自分の子供や社員寮にすることはいかがなものでしょうか。
この先はレオパレスが家賃保証をやめるか相当の減額をすることになりオーナーの銀行返済のデフォルトが発生します。
30年一括借り上げと30年ローンはコインの裏表なのです。

TV局も様々な投資案件やアパート建築のCMを流していますが社会的に問題を生じさせるものもお金がもらえれば流しますので責任があると思います。もちろん、TV局もCMを多く流している会社への舌鋒は鈍いのです。
赤羽一嘉国土交通相は同社が「ずいぶん宣伝(CM)に経費を掛けていると記憶している」と指摘。「肝心要の安全を軽視することは言語道断だ」と同社の安全管理態勢を非難した。

 賃貸住宅大手のレオパレス21は8日、同社管理の物件の入居率が、10月末時点で79・49%だったと発表した。
 建物のオーナーに支払う金額が家賃収入を上回り「逆ざや」状態となる境界線の80%を下回った。2018年4月に天井裏の壁がないといった施工不良が発覚して以降、入居率は低下傾向で、15か月連続で前年同月を下回った。
 問題発覚前の18年3月の入居率は93・72%だった。80%を切るのは、2008年のリーマン・ショック後に、企業の借り上げ社宅などに利用されていた物件で空室が相次いだ10年12月以来、約9年ぶりだ。
 レオパレスは、土地所有者にアパートを建てさせ、全室を一括で借り上げて入居者に転貸する「サブリース」というビジネス手法を採っている。同社によると、オーナーへの支払いは毎月約250億円に上るが、入居率が80%を下回るとレオパレスが得る家賃収入よりオーナーへの支払いの方が多くなる。
 一方、レオパレスが8日に発表した2019年9月中間連結決算の最終利益は244億円の赤字(前年同期は58億円の赤字)だった。
 また、7日に発表した20年3月期連結決算の業績予想のうち、最終利益について、273億円の赤字から304億円の赤字に訂正した。将来戻ると見込んで一時的に資産に計上している「繰り延べ税金資産」の算定方法の誤りを監査法人から指摘され修正した。
2019年11月8日 22時42分
読売新聞オンライン

公認 不動産コンサルティングマスター

令和元年11月10日(日)は不動産コンサルティングマスターの試験の日です。
記述問題もあるので宅建のように偶然択一問題が当たって合格するということはありません。
私も持っていますがFP2級と同様、名刺の肥やしだと割り切っています。
他にも宅建マイスターという資格が誕生しましたが不動産コンサルティングマスターとの特性の違いが判りません。
相続対策専門士とか不動産有効活用専門士とかいろいろありますがそれでメシが食えるということは全くありません。
どれも名称独占資格ですから無くても相続支援業務や不動産運用支援業務はできます。
資格を持っていると勉強して一定の知識を持っていることの証明にはなります。
FP2級と不動産コンサルティングマスターで十分だと思っていますし更新手続きもあるので取りませんでした。
実際のところ不動産会社に勤めるのに必要なのは自動車運転免許(AT限定可)だけなのです。
実務をやっていると建築や土木の知識も必要ですし資格試験の内容そのままの業務はありえないのです。
その他にも様々な資格がありますがどれも少々の時間の勉強でとれます。
ちなみに既存住宅瑕疵保険に加入するための建物診断(インスペクション)は日本ホームインスペクターズ協会の資格では行えません。
新しい資格が毎年できていますが極端な話、宅地建物コンサルティング士という資格を勝手に立ち上げて資格商売もすることもできますし名刺に記載しても別名称資格ですので罰せられることもありません。
公認 不動産コンサルティングマスター
受験対象者は3つの国家資格登録者の方のみ!
宅地建物取引士資格登録者、不動産鑑定士登録者、一級建築士登録者
     ↓
不動産コンサルティング技能試験(技能試験の詳細はこちら)
宅建試験にはない、経済・金融、建築、税制など幅広い知識が問われる試験です。
     ↓
    合格
     ↓
受験資格となる国家資格登録者として、5年以上の実務経験があれば・・・
(登録要件の詳細はこちら)
     ↓
「公認 不動産コンサルティングマスター」として登録

不動産に関するプロフェッショナルとして、売買、賃貸借に関わる相談はもちろん、土地や建物の有効活用、不動産投資、不動産を中心とした相続の相談まで、幅広くお応えします!
公認 不動産コンサルティングマスター

千葉県の森田健作知事(69)が「週刊文春」の報道について釈明

私の出た明治学院大学のOBである森田健作千葉県知事が最近はTBSラジオの千葉ドリームもぎたてラジオに出なくなって4週間になります。
家を流された人がいるのに東電には不眠不休でと言い放ったのに自分は家に帰ったことを言い訳したのはOBの一人として残念、遺憾。
神輿は軽いほうがいいと言いますが何にも考えていないでその場の雰囲気で物を言っているのだなと思いました。
公務の時間が終わったら家に帰っても構わないと思うのです。
髪の毛が不自然なくらい黒々としている森田知事ですが20歳の若者ではなく69歳の老人なので休まないと体を壊しますから休むのは当然です。
私も20年前にプログラマー時代にみずほ銀行の統合案件で徹夜したことがありますが翌朝は脳内麻薬の影響でやたら陽気でしたが頭の中がパチンコホールみたいな音が鳴っていました。翌日以降も寝不足で体調がおかしかったです。
災害復旧は一日徹夜したから終わるわけではないので意味がないと思いますし徹夜したから頑張ったわけでもありません。
諸々の災害対応の問題に関しての見識があるわけではないので専門の部署に権限を委譲して承諾が必要であれば決済すれば良いだけです。
判らないなら「よきにはからえ」で良いのに俳優をやっていたからか見栄を張るのはどうかと思います。
問題は家に帰ったことを仕事をさぼってたことがバレた営業のように言い訳をしたことです。
他人に厳しいというのは立場上で仕方ないと思いますが自分に甘くて言動に信念がないのは非常事態では県民が災難だと思います。
ただの国会議員だったら叩かれなかったはずなのですが自分で知事に立候補したわけですから千葉ドリームもぎたてラジオで自分の声で説明してほしいものです。
日本人は正直に謝ると案外しつこく糾弾しないものです。
謝ると次の知事選は出られませんし政治生命は終わるでしょうが仕方のないことです。
次は実績のある埼玉県の上田前知事に千葉県知事をやってもらうのがいいと思います。

オーナー旅行 2019

令和元年のオーナー会の旅行に行ってきました。
国会議事堂、築地、皇居、車窓からの国立競技場、明治神宮のコースです。
まず、国会議事堂です。
目の前に小泉進次郎大臣が現れるサプライズがありました。
田口不動産 オーナー 2019
田口不動産 オーナー 2019
田口不動産 オーナー 2019
田口不動産 オーナー 2019
築地場外ですが正直言いまして外国人ばかりで将来的にはフェードアウトしていくのだろうなという感じがしました。
田口不動産 オーナー 2019
田口不動産 オーナー 2019
お昼はすしざんまいです、社長のキャラは濃いですがお味は普通。
田口不動産 オーナー 2019
皇居(江戸城)はやはり大きいです。東京の中心にこれだけの自然と歴史のモニュメントがあるというのは東京のブランド化に大きくプラスだと思います。
田口不動産 オーナー 2019
田口不動産 オーナー 2019
2年ほど前に明治神宮は一度行ったことがあります。
合格祈願のお守りは800円ですが合格祈願があるから頑張れるなら別ですが神頼みをする前に勉強しましょう。
田口不動産 オーナー 2019
これだけ見て全部タダなのです。東京おそるべしです。
特に皇居は人も配置していますので浜離宮が300円ですから入場料を500円くらいとっても見ると思います。
裏テーマとしては太陽を盗んだ男コースでもあります。明治神宮ではなく渋谷の東急百貨店本店であれば、なおよかったがもう建替えられてしまっています。

11月です。

無題

とうとう時代が未来に追いつきました。
2019年11月はブレードランナーの物語が設定された記念すべき時です。
確かに1988年5月に初めてブレードランナーを見た時も科学技術の進捗から言って宇宙植民地とかアンドロイドは2119年頃の話だと思っていました。
しかし何時まで経っても車は空を飛ぶことを覚えません。
この進化の度合いでは2049年でも空は飛ばないでしょう。
車が空を飛べばタワーマンションの屋上に車を停めることもできますがそれでも停電していると途中の階には階段を歩いていかねばなりません。
40億年前に生命が誕生して翼竜が出現するまで38億年くらいかかっていますからもうしばらくかかるのでしょうね。
それよりも早くテレワークにより通勤しなくて済むようになるほうが早いでしょう。
現在すでにスマホでほとんどのことができます。
そのころには通勤するどころかAIによって無職になる人が多く出る可能性があります。
不動産仲介業も不要になる仕事ランキングに入っています。
プロ棋士もAIには勝てなくなりましたがアマチュアにAIの手がなぜどんな意味があるのかを解説するようになりました。
我々もAIが出した答えを解説する仕事はしばらく残るでしょう。
RPAにより事務系のデスクワークは早晩なくなりますがAI時代でも最後に残るのは土木工事などで手を動かす人たちだと思われます。
コンクリートブロックや建築資材を大量に均質に作ることは人間が機械に敵うことはありませんがロボットが現場で泥を削ったりセメントを混ぜてブロックを積んだりと全ての工事をするのは不可能ですし効率も悪いからです。
人間は一人でそうしたことを全てできます。
ブレードランナーのアンドロイドは宇宙植民地での肉体労働ですのでそうした仕事も人間から委ねられています。
人間の仕事や存在意義がいよいよなくなってしまいます。

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