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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

市町村合併と地政学

「箱根八里は馬でも越すが、越すに越されぬ大井川」という言葉がありますが自然の地形を基に人の流れや集合離散がされ集落が形成され道が整備されてきました。
今から20年ほど前に平成の大合併が起こりましたが対等合併というものは基本的になくて吸収した側と吸収された側が存在します。
熊谷市に合併された大里町と同様荒川を越えているためアクセスに難があります。嵐山町や滑川町とであれば対等合併あるいはイニシアチブをどうするかという問題があったと思います。
鴻巣市に合併された吹上町は中山道(高崎線)沿線で住人の意識が東京方面に向いているため鴻巣と合併したほうが東京に近づくと考えたようです。
しかしながら鴻巣市としては東京から離れている端っこです。
元々、前砂のあたりまで忍藩(行田)の領地だったので行田市と合併するのが歴史的にも地政学的にも妥当だったのです。
税金も鴻巣市の中心に投下されて徴収される割に還元されません。
行田と合併していればひょっとすると行田市の中心になっていた可能性がありますし相当の税金も投下されていたでしょう。
鴻巣市での立場が良くなくても結婚離婚再婚のようにならないのが市町村合併です。
今更、行田市と合併したいと言っても後の祭りです。
住民投票が必ずしも正しい結果を導き出すとは限らないのはイギリスのEU離脱をみても判ります。
次の市町村合併があったとしても広域で考えると加須、熊谷、行田が対象になるのでそれらが合併した後で再度合併されることになるでしょうから行田と吹上が合併するのはおそらく50年くらい先の話になると思います。
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目標を持つこと

ゴルフの100切り、取引価格1億円、ベンチプレス100キロのどれも今年も達成していませんでした。
ゴルフは100だったのです。
ベンチプレスはマックス挑戦していませんので多分90~92キロくらい。変わらず。
取引価格は掠りもせず。
ゴルフはそこそこ練習していましたが他は対策していませんでした。
目標を持ち真剣に取り組めばできないことはないのです。
真剣であれば足りない部分を強化するために何をするべきか明確にし努力をします。
大谷翔平選手の9分割のチャートのようにしっかり目標設定ができるはず。
でも、そこまでの情熱とか執念というものがなかった(本気でなかった)のだと思います。
例えばベンチプレス100キロをクリアするには体重を5キロ増やして週1回のトレーニングを3回に増やせばいいのですがベンチプレスあんまり好きでないですし太りたくないのです。
スクワットもしたいしジョギングもしたいしお酒も飲みたいし本気度が足りません。
100切れないのは致命的なミスショットがハーフで何回かあるためなのでパターとアプローチの練習を毎日やって素振りもやっていれば良いのは判っていますがゴルフはそこまで好きでないのです。
ちなみに取引金額1億円は運だのみですが偶然ではなく様々な地元の銀行や企業や資産家とのコネクションによって確率が高まります。

不動産運用は本当に収益になるか?

結論から言いますとYESです。
ただし、場所が良いということが条件です。
山手線の内側で特に中央区や千代田区で三菱地所や三井不動産も森ビルも多額の投資を行っています。
一方で、場所が良くない場合には収益になるかは幾つかの変数によって変わってきます。
現在の収益性、地価の変動、社会情勢の変化、経済情勢の変動などによってプラスに振れるのかマイナスに振れるのか変わります。
埼玉県北では、20年間保持して幾らの手残りがあって、幾らで売却できるのか変数がプラスに振れるのかマイナスに振れるのか判らないのです。
20年で行田市では人口の推移は8万人が6万人に減少する予定ですが大きな災害が合ったり紛争や社会情勢の変動などの可能性があります。
10月の台風よりちょっと大きいものが来れば荒川や利根川が決壊して土地の価値が大きく毀損することになりますが確率は判りません。
原発が爆発して風向きが悪いと除染する必要になりますが太平洋側だけでなく日本海側から汚染物質が飛来することも考えられます。
居住用賃貸物件は立地が厳しく限定されないため競合が多く発生します。
人口が8万人から6万人に減少するのに20年後も満室でやれる間取りや設備などはだれも判りません。
事業用賃貸物件は立地が厳しく限定されます。
事業用賃貸物件は交通量、広さ、間口、交差点や侵入口など土地の条件が厳しく10年前はその立地でも良かったものが現在では使い物にならないということが普通にあります。
コンビニ立地など10年前では営業していたのに駐車場が小さかったり向かい側に新しいものができたりして閉店することは少なくありません。
そもそも20年後の世界がどうなっているか判っていれば不動産でなく株式投資をしたほうが儲かります。

ロピア

吹上のアピタの跡地がロピアが来るそうです。
TBSラジオのスーパー総選挙で4位になりました。
生鮮食品(精肉)が強いそうです。
しかしながらロピアだけではあの建物を持て余すと思いますので何が複合で入るのでしょうか?
ロピアの他店舗から遠いので足掛かりにしたいのかなと思います。
物流が遠いのは不利ですが評判のいいスーパーが来るのは地元住民にとっては朗報ですね。
ロピアの歌ってさよなら人類の「たま」に声が似ていますよね。
29年前の歌なので若い人は知りませんよね。

RPAと野良ロボット

野良ロボットというのは野良犬のようにあっちふらふらこっちふらふらしているのではなく誰も認識管理していない「処理」が永久的に命令を実行している状態です。
製作者も命令者もいなくなってもラピュタを守り続けるガーディアンロボットみたいなものです。
その命令が有益な処理をしていたのかもしれませんが様々なことが変わって有害な処理をすることもあります。
RPAの実行処理ルーチンを見つけて止めるか修正しない限り「永久に」タスクを実行し続けます。
世界中のジョンコナーを抹殺し続けるターミネーターみたいなものです。
検索条件の要件定義がしっかりしていれば無駄に名前だけで抹殺する必要がないのですがRPAもそうしたポンコツなところがあります。
適正な管理や業務の変更に応じた修正を行わないとポンコツ化してしまいます。

以前UNIXの開発の時にゾンビプロセスというのがありました。
処理は終わっているのにタスクは残っている状態のものでKILLコマンドで消せますがゾンビプロセス自体は正常なタスクを噛んで感染するようにウィルス的な動作をすることもなく無害なのでゴーストといったほうが正しいのではないかと思います。
不動産でも滅失登記というのがあって建物を解体後に登記を滅失させないといつまでも建物登記が残ります。
この場合は基本的に無害ですが建物を再建築する際に前の登記を消さないと新しい建物の登記ができないということです。
当社では来年からはRPAを本格的に導入したいと思います。

古代蓮物語 復活

玄関を開けて5分で行けるサウナの古代蓮物語。
12月26日に復活しました。
カラカラに脱水して体が熱いうちに帰ってビールが流し込めるという利点があります。
逆に言うと近い以外にこれといった利点がないのです。
茂美の湯のようにスーパー銭湯が趣味の客層でないご老人に演劇をセットで提供するなどということをすれば別ですが元々、スーパー銭湯が趣味の客層の奪い合いをするのであれば娯楽(嗜好)施設ですからこの日この時間だけやっていていると他の施設に顧客を奪われます。
食事が美味いとかロウリュウを毎時間やるとか漫画を沢山置いておくとか何か工夫が必要です。
もともと狭いので新しい設備を追加することが難しいですから炭酸泉をやるとしてもどこにその設備を追加することができるのかといいますとどれかと入れ替えにするしかないのです。
賃貸物件でもオートロックや宅配ボックスが人気の設備だとしても設置が物理的にできない形状や広さがなかったりどうにもならないケースが多いのです。
勿体ないですので宴会パック(食べ物は全部ケータリング)とかやればいいのになと思います。
一応、裏メニューかもしれませんが茂美の湯では宴会コースではお風呂に先に入れました。
何かオンリーワンを見つけて生き残ってほしいものです。

RPA

RPA(ロボティック プロセス オートメーション Robotic Process Automation)が不動産業界でも始まっています。
賃貸管理や集金業務などをしていると入力業務が多くなります。
1件入力に30秒でも1000件あれば500分で8時間20分になります。
10000件なら83時間20分ですので10人/日の時間がかかります。
RPAなら夜間にPCを起動させておけば翌朝までに終わらせます。
損保ジャパンでは4000人を削減して介護事業に異動させています。
日本では解雇規制がありますので事務員を門外漢の介護に異動させるのは純粋にリストラです。
電話の交換手の仕事もなくなったように機械的で判断が必要のない「作業」というのは早晩なくなります。
異動させられても頑張って介護の仕事になれようとするのであれば浮かぶ瀬もあります。
事務の仕事がやりたいといっても大手からどんどんなくなっていきます。
しかしながら事務の仕事でも機械化できない作業を受け持っていたり、機械化させる作業ができるスキルがあれば介護の仕事にまわされないわけです。
20世紀は工員がプロダクトオートメーションにより仕事が奪われましたが 21世紀には係数業務管理についてもそうなります。
仕事といいますがバッチ処理できるようなものは工場の生産ラインのようにエラーの検品をするだけになります。

一方でバッチ処理されるような機械的な仕事から解放されるということは人間らしい生産性のある仕事に時間を使うことができるようになります。
介護の仕事も人間と直接対峙する仕事ですからAの帳票からBの帳票に移すより社会的意義があると思います。
ただし介護はきつい割に報酬が低いのが難点です。
資産や介護度に関係ないく全ての人間に人間が介護をされるいうのは介護する側が疲弊しますので介護の分野にも機械化や自動化が進まないといけないでしょう。
コンビニも24時間営業をやめていますから集中治療室ではありませんので効率や費用対効果を考えないといけないと思います。
どんなにコストをかけても人間は死にますし、同じかけるのであればこれから社会を背負う子供たちのほうにコストをかけるべきだと思います。
プログラマーに限界を感じて不動産業界に入ってきたのに皮肉なことにコンピューターによる自動化という波はどこまでも私を追いかけてきます。

クリスマスイブ

今日はクリスマスイブです。
恋人も家族もいないとクリスマスを祝う世の中や周囲に対し嫌悪感を持つことをクリスマスハラスメント(略称クリハラ)と言うそうです。
クリぼっちからさらに進んで何でもハラスメントですね。
うるさいからと除夜の鐘を辞めさせたり過剰なポリコレにげんなりします。
さて、これから家族で何かをするという関係性が希薄になる中で孤独に対する恐怖を家族を持つということで回避するという後ろ向きな家族制度で結婚を促すのは無理だと思います。
単身者を地域やコミュニティとの共生の絆によって繋いで行くしかないと思います。
いわゆる女子会やツーリング仲間みたいなものをSNSでつないで地域や行政とつながっていくようなものが求められるのではないでしょうか?
正月に一人でいるよりはどこかで集まっていたほうが精神的にも経済的にも良いでしょうし結婚していなくて家族もいなくなる人はこれからどんどん増えていきます。
一人でいるというのと引きこもっていることの違いはないと思います。
いま、5080問題や4070問題が顕在化しましたが家族がセーフティーネットにならないし行政もすべてを救済できないので多様な同好の仲間が互いを助け合うというような形になるのではないでしょうか?
江戸時代はその役割を大家さんがやっていたわけで大家といえば親も同然だったのです。
これから賃貸経営をする方は住民の精神的な生活面のケアも含めてやるとうまくいくと思います。
なんの努力もなく空室が埋まって家賃が入る時代は北埼玉では20年前に終わりました。
ゆるい寮のようなシェアハウスやグループホームの賃貸物件が増えてゆくと思います。
あの家主(管理人)さんはすごく面倒見がいい人なのであの人の物件がお勧めですよという時代が来ると思います。
不動産経営でもあり住空間の提供でもあり生命維持の拠点でもありますので大家さんには社会的責任が求められます。
勿論、不動産会社にも求められます。

空き家に相続人千人の謎 処分に苦慮「全員の同意を得るのは不可能」

結論(解決方法)が書かれていないのですが日本の不動産登記法の問題なのです。
純度99.99%だったら純金とみなしますが99.99%の所有権でも100%でなければ完全な所有権の行使はできません。
株式だって全体の過半数をもっていればキャスティングボードを2/3以上であれば会社の全てのことを処理できます。
0.01%がさらに100分割することもできますしビットコインのようにかぎりなく分割できます。
その法律の穴を放置したのがごらんのあり様です。
方法としては時効取得を主張することですが誰も欲しがらない物件にはそうしたこともないのです。
 京都市北区紫野に、1919(大正8)年の202人が登記簿上、今も所有者になったままの空き家がある。子孫の一部は処分を検討するが、202人の子どもや配偶者ら法定相続人は千人単位に膨らんでいるとみられ、「全員の同意を得るのは不可能」と途方に暮れる。1世紀前の共同登記の背景には、大正デモクラシー期の選挙権獲得運動との関わりが浮かぶ。

 空き家は「青年会館」と呼ばれ、土地とともに地元の青年団員らが資金を出し合って取得したとされる。土地と建物で計22枚の登記簿によると、土地約100平方メートルに延べ床約100平方メートルの木造2階建て。相続登記はこれまで行われておらず、現在の相続人の正確な人数や住所は不明だ。

 会館は、大正~昭和前期に、青年団員らによって弁論やボランティアの活動拠点として使われたという。団が解散した戦後は、一部の子孫たちが会館を管理し、賃貸住宅として活用してきた。

 最後の借り主が退去して空き家になった2018年、子孫たちは、老朽化した会館と土地の精算を検討。処分には民法の規定によって相続人全員の同意が必要だが、すでに膨大な人数に上っていた。

 処分について弁護士に相談したが「全員の居場所を探しだし、印鑑を集めるのは不可能」と言われたという。事態を把握した京都市も「前例のない特殊なケース」として対処に苦慮する。

 1世紀前に共同で所有した理由については、土地の所有者にかかる税「地租」を分割して納めることで、ごく一部の納税者に限られていた市会議員選挙の選挙権を得る目的だった可能性が高いことを、複数の研究者は指摘する。

 「京都市政史」編さん委員会の代表を務めた伊藤之雄・京都大名誉教授(日本近現代史)は「大正デモクラシーの民主化運動の一環として位置づけられるはずだ」と話す。

京都新聞社  2019/12/22 10:30

見通しの甘さ

未婚女性に「早く結婚しないの?」と聞くとマリハラになります。
マリッジハラスメントの略だそうです。
わたしなら「じぶんはどうなの?」と返されてしまいますので言いません。
現在は未婚勢力が増えております。
そのうち未婚者が主流になるでしょう。
下の図をみると緩やかに未婚率が上昇します。
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しかし見通しの甘さを感じてしまいます。
政府の出生率予測と現実の乖離は下の図の通りになっています。


根拠もなくV字回復するだろうと予測しています。
回復する予定にしておけば問題に対峙しなくてすみますし回復しなくても責任を負うこともありません。
5年で4%上昇(しかも加速)していますので未婚率も2040年ごろには40%を超えてくるでしょう。
おそらく30%というのが対策をしないといけなくなるボーダーラインなのでわざと低めにしているのだと考えられます。
予測値に移民の結婚が入るとその数値に落ち着くかもしれませんが日本人だけで予測すると50%に上振れするかもしれません。
当然出生率も下がりますから将来の資産運用もグローバルに考えないといけないかもしれません。
不動産経営の予測でも甘い見通しを随分見ましたが大局観がなく局所的に考えている方が大体甘いようです。
自然界ではオットセイとか世界でもイスラム教国家では一夫多妻なので何度も結婚する男性と一度も結婚しない男性が多くなり案外と人口減少は深刻ではないかもしれません。
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ドン・キホーテ行田持田インター店が2月下旬ニューオープン!

ドン・キホーテ行田持田インター店が2020年の2月下旬にGOLF5行田持田インター店跡地にやってきます。
ドン・キホーテ北鴻巣の店は鴻巣で柔術やっていた帰りによく行きました。
スウェットやジャージを着たキティちゃんサンダルのカップルが多かった気がします。
基本的に安いですが本搾りとかベイシアのほうが安いものもあります。
精肉なんかも9時ころ行くと半額になっているのがいっぱいありました。
よく判らないブラントの物や商品リニューアルのために大幅値引き品などは結構お得でした。
他では見ないエナジードリンクなども売っています。
ベルクに囲まれたスーパー激戦区ですのでどうなるのでしょうか?
GOLF5行田持田インター店では高額なクラブセットを買わずダース1800円くらいのボールとティーと福袋しか買わなかったので閉店したのは私にも原因があります。

「この世界の(さらにいくつもの)片隅に」

3年前に繰り返し見てBDも買いました「この世界の片隅に」が尺を伸ばして再登場。
いわゆるディレクターズカット版です。
駄目なディレクターズカット版としては「ニューシネマパラダイス」がまず先に挙げられます。
アニメですと「王様と鳥」(やぶにらみの暴君)もそのように言われています。
蛇足というか見るほうはどうでもいいことを追加されテンポが悪くなるケースが多いようです。
行間を埋めると観客の想像力を奪いますので「そんなつまらない理由だったのね。」になります。
結論から言いますと良い映画は多少切り刻まれてもシーン毎によくできているので十分観れます。
タルコフスキーの「鏡」なんて何度も寝落ちして内容はこれっぽっちも入ってきませんが良い映画だということは判りますし何度でも観られます。
「マッドマックス」や「ブレードランナー」だったらお酒飲みながら観ることもできますが「この世界の片隅に」は見るときに背筋を伸ばすというか真面目に見ないといけない気がするのであまり観ていません。
そうした意味では敷居が高い気がします。

鴻巣・行田・北本の広域ごみ処理施設計画が白紙に

鴻巣と北本は桶川も含めた埼玉県央広域事務組合で選挙区も同じ。
行田は加須熊谷と選挙区が同じですし将来市町村合併になった際にどうなるかは誰でもわかります。
この住民投票の話があった後にゴミ処理施設の件は白紙になりました。
安養寺は鴻巣市長の地元で1反50万円程度の調整区域の農地が500~600万円で収用されるという噂です。
収用される予定の土地の所有者も偏っているとの噂でした。
また土地も低く軟弱地盤ですのでなんでここに建てるのか政治的(利権?)の匂いがしていたところです。
なぜ鴻巣と一緒にやるのか不思議で仕方なかったのですが考え直すことになり良かったと思います。
行田市民は鴻巣と合併するということは考えていないので将来、行田市が熊谷市と合併した場合にはゴミ処理施設を利用しなくなった際に投下資金をどうするつもりだったのか気になります。
一方で、決まったことを壊して代案がなく元の案に戻して時間とコストが跳ね上がるいというのは都知事の豊洲問題など
で見られます。
利権と関係のない石井市長の将来に向けてのビジョンが問われると思います。
「行田で建設賛否、住民投票を」 鴻巣、行田、北本の新ごみ処理施設
 鴻巣、行田、北本の3市で進めている新ごみ処理施設の鴻巣市内での建設計画に関し、行田市民3人が10日、より安価な試算がある同市内での建設の賛否を問う住民投票の実施へ向けた手続きに入った。新施設は現在、鴻巣市内での建設を念頭に3市で構成する「環境資源組合」で協議が進められているが、行田市民の動きがこの流れに待ったをかける可能性がある。 (渡部穣)
 手続きに入ったのは、元行田市議の田口英樹(えいき)さん(75)ら。この日、署名を集めるための証明書の交付を市に申請した。交付後、一カ月以内に有権者の五十分の一(約千四百人)以上の署名を集めれば、住民投票に向けた条例案を市議会に提案できる。
 熊谷市役所で会見した田口さんは「現計画ではコストがかかり過ぎる。住民投票で、市民の関心を呼び起こしたい」と説明。必要な署名数は集まる見通しだという。行田市によると、その場合は来年三月の市議会定例会に条例案が提案される見込みで、可決されれば住民投票が実施される。
 三市の新ごみ処理施設を巡っては、環境資源組合が二〇一五年二月から鴻巣市に候補地を絞って協議してきた。しかし、今年四月の行田市長選で、建設地見直しを公約に掲げた石井直彦市長が初当選したことで、急ブレーキがかかった。
 組合は十一月、組合議会に現計画の概算事業費が六百三億~六百十一億円と公表。建設費と運営費が当初の四百十八億円から五百六十五億円に増え、さらに周辺整備などに三十八億円以上かかると明らかにした。
 石井市長は行田市に建設した場合、約六十五億円安いとする試算を参考資料として組合議会に提出。これを受け、同じく四月に初当選した三宮(さんぐう)幸雄・北本市長も「すぐにゴーサインが出せる状況ではない」として現計画に難色を示した。組合管理者の原口和久・鴻巣市長は「これまでの話し合いで基本合意したこと」と計画推進を訴えるが、大幅なコスト削減策などがなければ、三市の合意は難しそうな状況になっている。

「行田で建設賛否、住民投票を」 鴻巣、行田、北本の新ごみ処理施設

毎日サウナ

サウナ大好きな私ですが行けるのはせいぜい週2回です。
スーパー銭湯でサウナだけ入るのでも毎回500円は痛いのですが民間のスポーツジムにはサウナ(水風呂)が付いていますので温泉会員といわれる人たちが私の知り合いにも多くいます。
カーディオ(有酸素運動)をやってダンベルカールとシットアップをしてサウナです。
市営ジムではサウナはありませんし一回500円です。
民間ジムなら毎日通っても1万円でサウナ入りたい放題。
カーブスは月に6000円でサーキットトレーニングだけ。
民間ジムはそう考えると俄然お得な気がします。
真冬のジョギングは本当に寒くてつらいのでつらくない方法を考えています。
ちなみに知り合いの中でも民間ジムの会員になったけど一度も通っていない人がいます。
お金だけ払ってもらえるのでありがたいかもしれませんがそこそこ人がジムにいないとそれにつられて新規ではいってくる人が少ないのです。
温泉会員のほうが運営としてはありがたいのです。
これは飲食店などにも同じことがいえます。
満席で並んでいると並びたくなるのです。
ガラガラだと入る気になりませんよね。
私が12年前に鴻巣の柔術ジムができた時もガラガラで日本人がいなかったですし日本語が少し怪しいタトゥーが入ったブラジル人しかいないなのでジムのドアを開けるまで何度か偵察しました。

相談無料

すぐに売るとか買うとかなく、相談だけで来店されることがあります。
消費者および一般の方にはできるだけ理解して頂くようにご相談するようにしています。
不動産はあまり知識がないために判らないことが多いのです。
売り場合には売れるか売れないか売るためにクリアする条件があるかなど開示されている条件の中でお答えします。
行田・吹上あたりでは1億円はおろか2000万円の取引事案も少ないですからあまり隠してもしょうがないと思います。
相続した地価の安い売却困難なエリアが多いので暈(ぼか)さないほうが状況を理解しやすいと思います。
こちらも一般的なことしか言えないので肝心なことを聞けないことになります。
購入する場合には思い違いがあったらまずいので時間の許す限り予算や条件など相場も含めてご理解いただけるよう努めます。
一方で業者の場合には手短に要点だけお伝えします。
判っている前提なので結論だけです。
「なぜ?」というのは予備知識を入れていない訳ですからご自分で調べて頂くようにお願いしています。
「相場ですから」としか言いようがありません。

骨盤を立てる その2

私の場合は体が硬くブラジリアン柔術をやっていた時もできないテクニックがいくつかありました。
大学時代の日本拳法でも前屈と開脚ができませんでしたが競技的にハイキックをやるケースはないので強制的にストレッチをやらされるとこはありませんでした。
問題は上半身が強く下半身が弱くバラバラですので力をうまく使えていないのです。
幼稚園児は全員前屈ができますがいつのまにか小学生くらいになると何割かができなくなっています。
生活スタイルの問題だと思います。
小学生時代はテーブルと椅子でなく畳に座ってご飯を食べていましたがちゃんと座っていなかったのだと思います。
勉強机と椅子も合っていなくて座っているのが割と苦痛でした。
また30歳くらいまで膀胱のあたりが鈍い痛みがありまして泌尿器科でエコーを取ってもらいましたが何も異常がありませんでした。
おもえば腰腸筋や腰や脚を支持する筋肉が弱かったのだと思います。
ブラジリアン柔術をやったら痛みが無くなったので筋力が向上して姿勢が少し良くなったからだと思います。
ブラジリアン柔術ではベースと言って上のポジションの時に下の相手に崩されないように胸を張って背筋を伸ばす姿勢を取ります。
また、骨盤が前傾していてバランスを取るためにストレートネックになっていて下顎が後退していて顎があまり開かなかったこともあります。
ごく最近になって姿勢の重要性を知ったのですが子供時代に理解していたら違った人生だったと思います。
昔は3世代同居で食事中に祖母祖父がきちんと正座させていましたが核家族になるとしつけをするひまやそれが大事なことだと気が付かないこともあります。
子供に英語や習い事をさせるより箸の持ち方をしっかり覚えさせたほうがいいと思います。
芸能人でとんでもない箸の持ち方をしている人がいますが育ちが判る気がします。

妻沼道の駅に行ってきました。(福は内)

鴻巣に次念序があれば熊谷に福は内ありと言われるつけ麺のお店。
ずっと気になっていましたが行く機会がありませんでした。
いくら何でも休みの日につけ麺のために妻沼までいきませんし、仕事中にオーバーランするにしても遠すぎでした。
熊谷市の農業委員会が妻沼支所に移ったので農地転用の書類を貰いに行く帰りにいただきました。
11:40来店なので混んでいるかと思いましたがほぼ待ち時間は無し。
次念序が鴻巣のパンジーハウスで営業していた10年前はセンセーションでしたが魚介豚骨つけ麺は今は当たり前でどこでも食べられます。
魚介豚骨つけ麺は濃厚さが決め手なのですが個人的な感想としますとおいしいけれど淡泊な次念序といった感じ。
麺が多いと途中で飽きてくるというか息切れします。
パンチが足りないというか強烈な個性はないような気がします。
久下4丁目の農地転用が何度かあるのでつけ麺以外にも試してみたいと思います。
ラーメンかカレーつけ麺を試してみようと思います。
田口不動産  福は内

イノシシやクマが出ていることの原因

テレビのニュースやワイドショーでイノシシやクマが出ていることを長時間放送していますが日本は平和だなという感想です。
イノシシやクマが出ていることの原因は山奥の過疎地域が限界集落を超えてしまい里山の維持ができなくなってきてしまったということなのです。
農地を維持するコストに耐えられなくなり荒廃が始まり野生動物が進出してきたということです。
行田市でも昔は見かけなかったタヌキやアライグマやハクビシンなどを見かけるようになりました。
農業集落に空き家が増えて管理されなくなり棲み処になってきているからです。
現在の農業従事者の平均年齢は約70才です、今手を打たないと10年後は80才近くになります。
細分化され、権利移転が厳しく制限され利用効率が悪い農地はススキ原になり武蔵野の森に還ってしまうでしょう。
本当に深刻で期限が迫っているのは少子化より農業従事者の高齢化と後継者不在なのです。

外国人のお客さん

最近、買主が外国籍の場合だけでなく仲介業者が外国の方が来られるようになりました。
中古の物件の案内で現地待ち合わせしました。
「スリッパ持ってきましたか?」と聞くと「ア、ワスレマシタ・・・」とのこと。
慣れていない様子です。
印象としては普通でおとなしいので感じは悪くないのです。
同じ国籍のお客さんも行儀も日本人と比べても普通でおとなしいので悪い印象はありません。
客付けをしていただくのはありがたいのですがその国の方がどういう価値基準や認識なのか判らないのが心配になるところです。
安くしてほしいので境界の確認とか家具の残置は構わないというのは取引として違和感が合ったりします。
境界の確認は買うときはいらないけれど売るときは必要になるのでやっておいたほうが良いと思います。
昔と比べ、SNSが発達し不動産の契約に限らず日本人が消費者として意に沿わないとクレームを言う傾向があるので外国人のお客さんが鷹揚だったりすると戸惑います。
例えば人が死んでいても気にしない人もいますが売却するときに難しくなります。
安いにはそれなりの理由があり出口も考えて納得していただいたほうが良いと思います。
そのことを買主が理解していないのであれば厳密には不実告知または事実不告知に当たらなくはないと思います。
聞いていないとか、やってもらえると思っていた言われても日本語が読めなくても理解できていなくてもそれが理由で後で要求をされることは困るのです。
揉め事の無いよう、後々で問題にならないようにするために契約書に様々な条件を付加します。
日本人でもあまり内容を理解していないというお客さんも少なくないですが共通認識(コモンセンス)があるのでなんとかなると思います。
外国の方にはできれば母国語でもしっかりとした説明を仲介業者からもしていただきたいと思います。

花湯スパリゾート

多分、今年最後の花湯スパリゾートに行ってきました。
いつも混んでいますよね。
休日は特に女性に人気がありますので女性だけ1時間待ちとかザラです。
混みすぎているので休日は平日料金であったとしても行きません。
不思議なもので豪華だなと思っていましたが2年半したら普通に思うようになりました。
もっと料金上がってもいいのでもっと豪華になったほうがいいのになと思ったりします。
女性が多いので女子会プランとかつくったほうがいいと思います。
売上を上げるには
①客の回転をあげる②客単価を上げる③稼働率を上げる
しかありません。
売り上げが上がると設備投資ができる従業員の待遇が良くなり定着が良くなるなどいいことづくめです。
当分の間は立場を脅かしそうな施設はありませんが先の事はどうなるかは判りません。
去年はニフティ温泉2位だったのが今年は下がっています。
年々古くなりますし、これから先も新しい施設や大改装する施設が出てきますから順位は下がることになります。
10分で帰れるのがいいですね。

投資と不動産

投資というのは現物があるものと現物がないものがあります。
現物は牛肉だったり干し柿だったり不動産だったり、現物のないものとしては仮想通貨だったりします。
安愚楽牧場とかかぶちゃん農園とか一口いくらの投資に定期的に品物か配当が来るというものがありました。
これは牧場なり農園は実際には体裁としてやっている程度で投資された資金をマスメディアへの広告と自転車操業で配当に回していたのが実態でした。
新聞やTVにも広告を随分していましたがその信用力を利用されたマスメディアにも責任があると思います。
投資したお金は運営会社の運営費用を控除して配当としていくばくかリターンされます。
当然ながら粉飾決算でタコ足配当というかポンジ・スキームです。

不動産と投資で問題なのはロケーションが不適切なのと上物(建物)がミスマッチしていることです。
田んぼしかないような場所に学生や工場勤務者が借りるような1Rを沢山建てても借り手が付かないということです。
そんなことは不動産投資(アパート投資)を売り込みに来る業者は百も承知ですしその物件は自分で所有するわけではないのです。
特に不動産投資の罠にはまるのは消費者でなく事業者(金儲け)に分類されるわけですから嵌めるほうも良心の呵責を感じずに済みます。
アパート投資も投資した資金を未来にわたって回収するのですが実際は経営能力も労力も必要なのです。
「建てて託せば通帳だけ見ていれば良い」と言われますが面倒な部分は無料でやってくれるわけではなくスポイルすると運営がブラックボックス化してしまい儲かっているのか儲かっていないのか判らなくなります。
出資して相手を信用したからといっても大人ですから自分の行動に責任を負うべきなのです。
そんなに儲かるなら金利がこれだけ安いので自分で銀行からお金を借りますが銀行も融資のプロですから企業情報や経営スキームを厳しく精査します。
もし、投資案件に自分に銀行がお金を貸したとしても年収や資産や属性にお金を貸しただけかもしれません。
自分を人質に差し出すようなものです。
サラリーマンで初めての不動産投資で年収相当の返済を組もうというのはギャンブラーというよりカモなのです。
まずは500万円くらいの戸建てを現金で買ってやってみるべきなのです。

賃貸契約のオンライン化、日本での導入は? どれだけ便利に?

米国ではすでに不動産契約がオンライン化しているそうですが日本ではそんな様子はありません。
日米それぞれで幾つかの違いがあるからだと思います。
米国には州法と連邦法があるということ。国が広大で高速鉄道などの交通手段がない。移民が多く多民族国家である。
日本は旧来の日本の慣習に基づいた日本人の日本人による日本人のための法律がある。国土が狭く当事者同士が合うことが基本。単一民族がほとんどを占めていて日本語ができることが前提。
米国では仲介業者はエージェントとしてどちらかにつくことが決まっていますが日本では双方のエージェントになることも多く利益相反になる可能性もあります。
下記内容を見ていると米国ではテクノロジーがどんどん先に整備されているのですが、日本ではまず調査(アンケート)や実証が先に来ます。
しかもスピードが遅く改革しようというよりは他の国でやっているのでやらないといけないけれどミスがあると責任を取らなくてはいけないので慎重に行う(結果的に運用が遅れても構わない)ということが感じられます。
住基カードにしろマイナンバーにしろ脱税防止目的で作成したとしか思えませんが使い勝手が悪く運用されていません。
マイナンバーにブロックチェーン技術を結合させるとか登記も結合させるとかいくらでもやりようがありますがバラバラです。
不動産業界または商行為の制度を変えるという機運はありません。
不動産業は業務に法律行為が多く組み入れられているため法律の空白を勝手に運用して問題が発生しても後ろ盾がないのです。
我々も二の足を踏まざるを得ません。
問題は不動産業界や商行為の生産性が向上しないので業界が活性化しないことなのです。
生産性の向上を民間企業に促すのは良いのですが法律や制度を整備するのは立法の役割だと思います。
国会を見ても足の引っ張り合いばかりしていますから期待できません。
とりあえず戸籍制度と本人確認方法だけでも変えないと旧来の地面師すら防ぐことはできないと思います。
不動産詐欺は業務フローも確立されたローリスクハイリターンの犯罪なので今後もさらに増えると思います。
表題とずれてしまいましたが居住用賃貸契約は後で問題が発覚すれば対応しなければならないので賃借人に誤解のないように注意しておりオンラインでも問題はないと思います。

賃貸契約のオンライン化、日本での導入は? どれだけ便利に?

年末年始の休業日をお知らせ致します。

平素は当店をご利用いただきありがとうございます。
早速ですが、年末年始の休業日をお知らせ致します。
 令和1年12月29日(日)から令和2年1月5日(日)とさせていただきます。
1月6日(月)より通常営業を致します。
ご不便をお掛け致しますが、ご了承下さい。

なお、上記休業期間中の設備等のトラブルの発生につきましては、
当社管理物件は 0120-036-599
非管理物件は貸主様へ直接ご連絡下さい。
トイレのつまりや故障によるあふれ、紛失等による鍵開けなどの緊急(応急処置)対応はご加入の保険会社様へ
30分以内の作業の場合には部品代以外はかかりませんのでご利用ください。
全管協共済会 0120-087-873
あいおいニッセイ同和損保 0120-985024
ジェイアイ傷害火災保険 0120-515662
e-Net少額短期保険 0120-089-998

違法建築修繕進まず レオパレス21 所有者ら査察求める

創業者は自ら特級建築士と言い、界壁を設けない、断熱材にウレタンを使うなど斬新な工法で建築基準法や消防法を超越し会社の共済金に手を付けて辞めた方なのですがご自宅はそういう工法ではないでしょう。
所詮、他人の物件(モノ)だから将来の問題も他人事で自分が良ければ良いのでしょう。
しかしながら残された社員と家主と入居者は置き去りにされたまま。
家主の銀行の借り入れもそのままです。
私の知っているオーナーも銀行に土地活用の相談をしたら翌日レオパレスの営業がやってきたそうですから裏でつながっているのですよね。
しかしながらあくまで投資ですし不動産経営ですから騙したほうが悪いというもののオーナーも無過失ではないのです。
違法建築修繕進まず
レオパレス21 所有者ら査察求める
 賃貸アパート業界大手のレオパレス21(東京都中野区)が開発・販売したアパートの違法建築の問題で、アパート所有者らでつくる「LPオーナー会」は2日、国会内で国土交通省に対し、違法建築の修繕工事が進まない実態を示し、建築基準法違反への査察や刑事告発の実施を求めました。日本共産党の高橋千鶴子衆院議員が同席しました。

 同社の施工不良物件は、全物件約3万9千件のうち2万9604件に達し、屋根裏などに設置し延焼を防ぐ壁(界壁)がないなどの明らかな不備のある1万3385件(10月31日現在)について「ネイル・6シリーズ」は来年6月、「その他シリーズ」は来年12月末までに改修工事の完了を目指すとしています。

 「LPオーナー会」代表の前田和彦氏は、約250人の「被害者の会」会員のうち、改修工事が着工したのは43%にすぎず、「現時点で着工していないと間に合わない。速やかな改修を要望している」と訴えました。

 「早く修繕するよう求めている」「基本は特定行政庁が監督責任を負う」と述べるにとどまる国交省に対し、同社に違法建築に対する反省の姿勢がないと指摘し、「会社や経営陣の責任を問わない姿勢は社会的に許されない」と建築基準法違反の査察、刑事告発を重ねて求めました。

 5月に公表された第三者委員会の最終報告書では、界壁の未施工などが建築基準法違反にあたると認定。背景に利益優先の経営があると指摘しています。

違法建築修繕進まず レオパレス21 所有者ら査察求める

不動産は本当に儲かるのでしょうか?

多くの人たちは土地なしで中古物件の融資から入っているのですが運用している物件を見ると度胸があるなと感心することが多いのです。
まず、本当に運用益が出ているのか気になります。
また、キャッシュフロー(運用益)とキャピタルゲイン(売却益)は売却しないと確定しません。
不動産価格はその地域の経済力に連動します。
家賃が入ってきて年間5%の利回りがあったとしても毎年3%ずつ物件価格が下落していくとほとんど手残りはありません。
最後は解体更地にするかババ抜きで次の所有者に引かせるかなのです。
しかしながら家賃が入ってこなくなり売りに出しても売れなかったりすると確実に負債化します。
お酒も飲めば飲むほどもう少し飲みたくなる状況がありますがやめないと翌日大変なことになります。
もう少し家賃を稼いでからという考えは株がもう少し上がってから売ろうというのと一緒です。
幾つも不動産を買った人はいますが売却(利益確定)した人を見たことがないのです。
ちなみに資産4億からの8億資産で11億の負債の人も全然売却していませんでした。
出口戦略を決めて進めないと出口が無くなってしまう事もあります。
不動産は一物四価といわれるように簿価と評価額と市場価格は違います。
不動産屋からみると破滅への片道切符に見えても本人的にはRPGのレベル上げのように資産を増やしているつもりだったりすることもあります。
そのことを指摘すると怒り出す人もいますのでその話はしないようにしています。

第34回行田市小中学生将棋大会を開催します

矢内理絵子(やうちりえこ)女流五段は行田市出身のNHK将棋選手権の開設で有名です。
私は囲碁より将棋が好きです。
小学校では一時期、学校で一番強かったことがありました。
子供ですのでファミコンとか他に興味が移ってしまいました。
ちなみにみずしろコミュニティセンターでは無料で年配の方が将棋や囲碁をやっています。
城下町ですから昔から将棋や囲碁をたしなむ人が多かったのでしょうね。
また、子供たちに普及活動をすることによって棋界の将来にもつながります。

中央公民館では、1月11日(土曜日)に第34回行田市小中学生将棋大会を開催します。
今年も矢内理絵子(やうちりえこ)女流五段を指導者としてお招きします!
みなさん、ぜひ参加してみてください。

【競技内容】
1.個人戦 午前:予選リーグ選 午後:決勝トーナメント戦

2.中央公民館長杯 午後:予選リーグ敗退者対象
3.プロ棋士による指導対局他
【申込方法】
このページにあるチラシに付属の申込書(中央公民館でも配布しています)に、必要事項を記入し、中央公民館へお持ちください。
FAXでも受け付けています。
※FAXでのお申込みの場合、受信確認のため、送信後お電話ください。

【申込締切】 2019年12月18日(水曜日)

開催日時 2020年1月11日 (土曜日)9時00分から16時00分(受付8時30分~)

場所 行田市教育文化センター「みらい」内中央公民館
料金 無料 ただし、昼食は持参してください。

対象者
市内小・中学校の児童および生徒
主催・共催・後援
主催:中央公民館
後援:日本将棋連盟行田支部
第34回行田市小中学生将棋大会を開催します

古代蓮物語 休館のお知らせ その2

11月20日→12月20日に日程発表がずれました。
甥っ子姪っ子と年末年始に一緒に入れると思ったのに残念です。
武蔵小杉のタワーマンションのように地下にライフラインを入れているわけではないので部品と職人の調達目途が2ヶ月以上かかるというのは不思議です。
問題は2ヶ月も休業するとアルバイトスタッフは全員いなくなりますので現在の人手不足では常時4人以上のスタッフを配置することが困難になります。
私がよく行く蔵の湯は常時7~8人のスタッフがいるのでサービスが良いのですが人数が少ないと営業時間中の掃除などの作業が減りますのでホスピタリティがぐんと下がります。
人を減らすのと人がいなくてもできるようにオペレーションを合理化するのは別物です。
人数が少ないとやらないことを決めるようになります。
スーパー銭湯ではフロントに1人、掃除巡回に1人、飲食ブースに1人で業務が重なったり休憩が入ったりするので閑散時間帯でも4人はいないと厳しいのです。
誰かサウナで倒れた時に店員がいないとお客さんが介護することになります。
花和楽の湯ではロウリュウの開催時間がだんだん減っていきまして結局やらなくなりました。
サウナストーンストーブが壊れたということでやらなくなりましたが、あまり壊れないのです、アレ。
冬場ですと枯れ葉が露天風呂にどんどんたまりますし床にも溜まります。
最終的には湯船に汚れが浮くようになり、汚いイメージが定着します。
再開時点で年末年始の繁忙期を避けるということであれば発表しないのはまだ判ります。
12月20日に日程が決まらなければ営業するより閉めていたほうが良いという判断なので今度こそ契約期間満了まで閉鎖になるでしょう。

善意と法律と宅建と

本庄の不動産業者が未成年者誘拐の疑いで逮捕されました。
自ら家出をしたいと発信したので拉致でもなく連絡を取れないようにしたり監禁しているわけでもなく外出自由で食事も3回与え勉強させているので道徳的には善意(よかれと思って)なのでしょうが、どこまでがセーフでどこからアウトかというふうに運用されないのが法律です。
未成年者を親権者の同意無くして連れ出して親権者が誘拐だと言えば誘拐なのです。
仮に、連れ戻された後で不幸な結果になってもそれが法律なのです。

家出の期間を無為に過ごさないためには何か身になる役立つことをさせるのは良いことだと思いますが中学生の女の子に宅建の勉強をさせるというのは変わっています。
親元に離れた期間どれだけ勉強に打ち込んだのかも気になるところです。
不動産の仕事にあこがれる義務教育の子供は少ないと思いますのでモチベーションはあまりない中で勉強していたのではないでしょうか?
不動産の仕事は将来のなりたい職業ランキングには入りませんし私も不動産屋さんはどちらかというと良いイメージはありませんでした。
サザエさんの花沢さんは勉強しそうな気がしますがそれでも大人になってからだと思います。
試験に落ちた人に言うのは酷ですが宅建試験の年齢制限はないので最年少は小学生で合格していますから中学生がみっちり勉強したら合格できないわけではないのです。
ただし未成年者は資格の登録ができませんので資格を使えるようになるまで3年くらい待たなければならないわけです。
中卒で雇って(2022年から18歳から成年)3年待つのは気の長い育成計画ですが、その子が3年後も会社に残るかどうか判りません。
資格はその人に属するので育成しても退職されると宅建士は不足します。
いずれにしても「親元から離れて数か月間の奇妙な共同生活」が大人になって懐かしく思うのかトラウマになってしまうのか今後の人生にどう影響するか気になります。
学校に行かず親元を離れ教科書を広げた机から雨の日の窓の向こうの景色を眺めながら「異世界で」何を思っていたのでしょうか?

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