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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

延期自粛問題

大規模な催し物(興行やイベント)は2週間ほど自粛するようにというお達しがありました。
私どもは契約などの予定がキャンセルや延期というと慣れているので「ああそうか」という感じです。
しかし、大規模になると場所やヒトモノを抑えているとキャンセル料がかかってしまうのです。
誰がそのマイナスを補填するのでしょうか?
国が補填するのか保険で対応するのか自腹なのか問題です。
元々予定に入っていない場合よりもキャンセルのほうが被害が大きくなります。
飲食店に限らず密閉空間に人が集まるところが感染の可能性があります。
2週間で収束するか判りません。
長引けばこれからコロナ関連の倒産も出てくるでしょう。
ここで緩い対応をするとオリンピックの開催がなくなったり政権に批判が向けられてしまう可能性があるための自粛要請だと思います。
BSのプライムニュースでいっていましたが「医療問題ではなく細菌戦だ」というのが的確な状況把握だと思います。
全ての被害を救おうとする人道的な対策ではなく犠牲は発生するが被害を最小限に抑える戦争やテロに対する対策になります。
敵組織がある無しに関係なく社会を機能不全にしていくという面では震災や戦争よりも厄介かもしれません。
昔はこうした伝染病は死神に例えられていましたがオカルト的なものは別として属性や災厄としては言い得て妙だと思います。
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ひな祭りと住宅事情

お雛様も現在の少子化および住宅事情に反映されて随分変わりました。
昭和のころは女の子のお祭りで年に一度のイベントで5段飾りや7段飾りなど大所帯で絢爛華麗だったのです。
現在はハロウィンなど様々なお祭りの中の一つでありさほど盛り上がるものでもなくなりました。
1つには住宅事業があると思います。
昔の家には小さいながらも和室に床の間がありましたが現在は辛うじて和室はありますが床の間がありません。
そうすると大きなひな人形(ひな壇)を飾る場所がありません。
また、年に一度しか飾らないのに押入の半分近くを占有しますから大きなものは邪魔になります。
最近は貴族とはいうものの召使い(従者)もおらず夫婦二人で狭い台座に肩を寄せ合っています。
お雛様も子供ができたら夫婦でワンオペ子育てになりそうです。

還元・イオン・水 その3

最近一番拍手が多かったのが還元・イオン・水 その2での 論文 ニセ科学ー科学を装った消費者被害― マンションの管理と磁気活水器 山形大学理学部准教授 天 羽 優 子の感想でした。
用があってとあるマンションに行った際に給水管をラスカット工法で改修するということが管理人室の前に掲示してありました。
鋼管が錆で目詰まりしてしまった場合に電気を通すことによって赤錆を黒錆にしてコーティングするというやつです。
ちなみに一般財団法人 建築保全センターの認証を受けているとのこと。
静岡県のHP 建築・設備の新技術・新工法データベース > 2031配水管用ラスカット工法
備考: このデータベースは、補強工法を一般の方々に紹介する場を提供するものです。登録したことにより、静岡県がその技術・工法を推薦したり、効果を保証するものではありません。
管の一部を切断して直接電流を流す工法です。
色々なサイトを見ても施工会社寄りの説明が多く信ぴょう性のある第三者機関の技術的な知見がないのが気になります。
この工法は「本当に」説明通りであればそれに越したことはない魅力的な内容なのです。
難病になった時に体を切開するより小さい穴をあけてやるほうがいいに決まっていますし体を切らないで済むならそれを選択します。
錆というのは管の内側の金属を酸化させているので一度さびてしまった部分は元の強度に戻ることはありません。
虫歯の進行と同じです。
進行が進んでいなければ錆を削る、進行が進んでいる部分は溶接するか、補強材を充てんするしかありません。
そうした意味ではライニング工法により錆を落として防錆材の被膜を塗布する方法は間違いはないです。
古い中層賃貸物件での給水管の老朽化対策として水道業者は電磁的な方法で対応しません。
勿論、あまりに錆が進行している場合には管の肉厚が薄くなりすぎると水圧に耐えられなくて漏水するため虫歯治療で抜歯するように管を入れ替えるしかありません。
なぜ、こうした工法で給水管の更生をしようとするかというと多くのマンションは躯体に管が埋設されているため管の交換が難しいためです。
スケルトンインフィル工法で建てて給水管の交換も視野に入れていれば違いますが日本の建築業界は刹那的なために後になって致命的な問題が発生して解決できないということが良くあります。
新しい国立競技場も機能的に問題山積ですから30年もしたら解体することになるでしょう。
その点はコロッセオを造った古代ローマ人のほうが先を見ていたのかもしれません。

D2吹上店 閉店

去年末には知っていました。
しかしながら吹聴するわけにもいかないので黙っていました。
不動産屋さんとしては近くて便利で大変お世話になっておりまして残念です。
看板を建てる木杭とか養生テープとかその他にもいろいろなものを欲しい時にすぐ手に入って良かったです。
これからはコメリかカインズホームにいかないといけません。
30%OFFですのでお得です。
私など安いと必要ないものまで買ってしまうので多少問題ではあります。

北朝鮮、輸入物資も10日間隔離 新型コロナ対策で消毒作業徹底

流石に常時非常事態の国は対応が早いのは感心します。
貿易や経済活動が犠牲になり関係各方面の調整が必要になるとこうはいきません。
失うものがないためにできる対応だということと、独裁国家の強みだと思います。
もし感染力が強く致死率が高いウィルスだった場合には素晴らしい対応だったと称賛されます。
その可能性は不可測なため日本でも中国でも経済活動や様々な方面への配慮から対応が遅くなります。
大したことがなかった場合に大騒ぎしたら後で責任を追及されるし、大ごとだったら中途半端な対応だったと責任を追及されます。
どちらか判らないことに対して結果責任を問われるのですから大変です。
去年の台風19号の時も会社を休業にしましたが大事には至らなかったものの今までそうしたケースがなかったために決断に時間がかかりました。
そもそもWHOなどで感染レベル毎に防疫対応というものを取り決めているのだと思いますが実際どうなのでしょう?
政治や宗教や経済によってウィルスが斟酌して伝染することはないのであくまで科学的に対応するしかないとおもいます。


 【平壌共同】北朝鮮の朝鮮労働党機関紙、労働新聞は23日、新型コロナウイルス対策として、人だけでなく海外から届く物資についても検疫を徹底する必要があると指摘、輸入物資は港や国境で必ず10日間隔離し、消毒作業を施すよう訴えた。

 北朝鮮は中国などでの感染拡大を受け、海外との人の往来を完全に遮断している。同紙は、北朝鮮で感染者は一人もいないとしながら、検疫担当者らは気を緩めてはならないと強調した。

 北朝鮮当局は公共交通機関の消毒作業も強化。トロリーバスの平壌駅―リョンモッ洞路線事業所の幹部、張慶哲さん(46)は出発前と戻った後に車内の消毒作業を行っているという。

北朝鮮、輸入物資も10日間隔離 新型コロナ対策で消毒作業徹底

伝染

今から20年くらい前にラースフォントーリア監督の「エピデミック(伝染)」という映画を(ビデオで)観ました。
エレメントオブクライムとかキングダムとか好きでしたので他の作品も見ていました。
内容は覚えていないのですが現代と中世と行ったり来たり虚構と現実が交錯するするホラーギャグのような物語だったと思います。
さて、今回のコロナウィルスについてウィルス以外のコトが伝染しているようです。
1つには噂、もう一つは恐怖です。
羽生や熊谷の病院で陽性反応が出たという噂を色々なところで聞きます。
政府官公庁がパニックを避けるため隠しているという噂もあります。
また、空気感染や接触感染もあり感染していて症状が出ない人が目の前にいるかもしれないという恐怖です。
満員電車などウィルスを培養しているような状態ですから電車通勤の方は深刻だと思います。
実際はもっと深刻なダメージが残ったり劇症化するのではないかという疑心暗鬼による恐怖です。
湿度と温度が上がると鎮静化するのでしょうが景気も病気のように人々の気持ちの感染により上向いたり下向いたりするものです。
震災の時も自粛で景気がだいぶ悪くなりましたが今回も相当の自粛があるでしょう。
前回の震災の時は不動産が動かなかったので今回も少し心配です。
8月ですからウィルス感染の時期ではないのでどちらにしろオリンピックまでに収束”したことになる”と思います。
もし、終わっていなければペストや天然痘のような中世暗黒時代のような恐慌になるかコロナウィルスを日常として受け入れることになると思います。

中古戸建を収益物件にするには

中古戸建を収益物件にするなら基本的に全部自分でやりましょう。
中古車のレストアと同じで時間と手間を惜しむ分お金がかかります。
自分でやれるものは自分でやりましょう。
最低限クリーニングは自分でやりましょう。
壁紙の張替えはYouTubeに動画がたくさん掲載されています。
自分でやれると業者の施工の善し悪しが判るようになりますし積算もできるようになります。
何事も練習です。
リフォーム業者も何社も見積もり取るのは断った業者は再度見積をしてくれないことになると理解してください。
できることできないことが判るようになればその部分をどの業者に頼めばいいか判るようになります。
業者に代金を払えばやって当然と思うのはやめましょう。
自分は消費者ではなく相手は協力業者でありパートナーとなるかもしれません。
物件が自宅から遠方であれば現地の協力業者を大切にしましょう。
作業現場に行って缶コーヒーの一本くらい渡しましょう。
現場を見ればどういうふうに工事しているか判りますし邪魔をしなければ質問しても良いのです。
また、仲がよくなれば修理の対応をしてもらえるようになります。
私も作業現場は10時か15時の休憩時間を見計らって見に行きます。
一件やってみて賃貸経営に向いていないと思ったらやめましょう。
物件探しに半年かけている方はこれから先も買うことはないので別のことに時間を使ったほうが良いと思います。
お金は取り戻せても失った時間は誰も取り戻せません。

フィットネスクラブBEST行田 トライアルキャンペーン

行田市押上町のフィットネスクラブBEST行田 が2週間2千円の体験キャンペーンを実施します。
会社から100mほどの距離にあります。
会社から近すぎる気もしますがサウナもあるし立地的にBESTです。
温泉会員としても悪くないでしょう。
サウナに水風呂はあるのか判りませんが25mのプールがあります。
BESTは土日は19:00に閉まってしまうので本当は持田のコナミのほうが知り合いも多いのですがやや遠いのです。
ちなみにフリーウェイトがどこのジムも貧弱なのが欠点ですがガチ勢のGOLDGYMは敷居が高いです。
パワーラックやセーフティがあればそうそう怪我はしないですしフリーウェイトのほうが負荷が抜けないので捗ります。
しかしながらフリーウェイトはぼんやりしていると怪我や事故になるので集中力が必要ですから同じエクササイズでもマシンと比べると専有時間が長いのです。
効果があるのはフリーウェイト>ケーブル>油圧です。
4月いっぱいまでのキャンペーンだそうです。

【修繕費返還請求裁判】レオパレス勝訴

勿論レオパレス側は勝つことを解ったうえで法廷に立っていますがオーナーは納得できない話が違うという「社会通念、信義則」を元に訴えを起こしています。
レオパレスに対する訴えが度々起こされていますが結構な頻度でレオパレスが勝訴してます。
自分にとって不利なスキームを提案する筈はありません。
ズルかろうが嵌め手だろうがお互い事業者ですからオーナー側はリーガルチェックしたのか聞いてみたいものです。
相手が上場企業だからお金を払う側だから保護される立場だと思っているので弁護士に頼んで契約書の内容をオーナーが行うことはありません。
分譲マンションの管理費修繕積立金にしろプールする先は管理組合(自分口座)です。
レオパレスに下駄を預けて思い通りにしてくれないとしても経済情勢や社会情勢も日々変わりますので致し方ないのです。
勿論、レオパレスも慈善福祉団体でもありませんので利益を得ねばなりません。
そろそろ解約して自主管理にするか決めないと村上ファンドにレオパレスの内部留保や資産を搾り取られてしまうかもしれません。

レオパレス21(以下、レオパレス:東京都中野区)のオーナー合計100人が建物修繕の不履行を理由に契約無効とメンテナンス費の返還を求めた裁判で第一審の判決が下り、名古屋地裁、東京地裁ともに原告の主張を退けた。旧契約を新契約に移行する際、大幅に変更した積立金の扱いや、修繕目安表の認識の差から両者は溝を深めた。
「修繕目安表」に実施義務なし
 今回判決が出たのは、2017年8月29日、同年9月20日に名古屋地裁、東京地裁にレオパレスのオーナーら計100人が訴訟を提起した裁判。建物修繕の不履行を原因にオーナーらはレオパレスに対し、「建物メンテナンス契約」(以下、「BM契約」)の無効と支払い済みメンテナンス費用の返却を求めた。裁判では、1月27日、同月30日に結審し原告は全面的に敗訴。レオパレス側の主張が認められた判決となった。
 今回の裁判の争点は3点。「BM契約」の説明がオーナーに誤認を与え、契約実態と異なる内容であったか、二つめは「BM契約」はオーナーに著しく不利益を与える内容か、三つめは修繕実施の目安として配布された資料の時期通りに修繕を実施していないことは債務不履行にあたるかだ。
 争点となっている「BM契約」とは、11年以前にレオパレスがオーナーと締結した「メンテナンス・リフォーム トータルサポートシステム利用契約」(以下、「旧TSS契約」)を切り替えたものだ。「旧TSS契約」では、契約締結時に長期修繕保証金を支払い、さらに月々の修繕積立金として積立口座に1戸あたり約2000円を積み立てていた。修繕が発生した場合は修繕実施の決定権をオーナーが持ち、積立金で修繕費用を賄う。サブリースの契約期間が終了した場合に修繕積立金の残金があった場合は家主に返還される契約内容だった。
 ところが「BM契約」では、修繕の有無にかかわらず定額のメンテナンス費用を支払う方法に変更になった。修繕はレオパレス側の判断で実施でき、メンテナンスの実施状況は定期的に報告するというものだ。長期修繕保証金は月々のメンテナンス費に充当。預託済みの修繕積立金は一時返金となった後、サブリース契約の残存期間で残高を案分しメンテナンス費へ合算している。

【修繕費返還請求裁判】レオパレス勝訴

【内閣府】新型コロナウイルス感染症に備えて ~一人ひとりができる対策を知っておこう~

今回の恐ろしいところは感染していても即時発症しない人がいるためにどこまで被害が広がり対策する必要があるかわからないことです。
或る意味、戦争以上に深刻でこちらの都合や交渉などは通じません。
災害にしても伝染病にしてもいつ発生するかもルールもありませんのでこうしたことが発生したら犠牲を最小限にするためにどのような対応をするか事前に決めておかなければなりません。
今回も中途半端な後手後手の対応をして結果的に被害を拡大させるという最悪のパターンになりかねません。
泥縄といいますか法律で決まっていないから検査しないで家に帰したと言っている国家ではテロや外国からの侵略が合ったら立ちどころにやられてしまいます。
震災でも台風でも過ぎたことは仕方ないのですが次回に果断な対応をできるように法整備を行うのが立法府の最も大切な仕事だと思いますし亡くなられた方への弔いであり未来への遺産になります。
しかしながらコロナウィルスにかかっても国が責任を取ってくれるわけでも生き返らせてくれるわけでもありませんので自分自身でできる対策をしましょう。
当社にはアルコール洗浄液が設置してありますのでご利用ください。
田口不動産 行田 吹上 2020 コロナウィルス
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【内閣府】新型コロナウイルス感染症に備えて ~一人ひとりができる対策を知っておこう~

不動産のお仕事 賃貸編

スタッフ募集をしているのですが営業というと押しの強さと粘り強さと苛烈なノルマを想像しがちです。
アパートの建築営業であればその通りです。
我々が募集しているのは賃貸アパートの入居斡旋です。
押しの強さは邪魔ですし粘り強さも普通のレベルで大丈夫ですしノルマらしいノルマもありません。
押しが強いというのは自分の意見に従わせようという説得です。
他人に強要されて部屋を決めるのは嫌ですよね。
私はそんな営業されたら二度と行きません。
お部屋探しで来店されると誰でも普通に50%以上決まります。

現在、ネット(スマホ)で物件相場を調査して希望の物件を検索しないで不動産会社に来る人は10%以下です。
我々が決めたい物件に誘導することも困難ですし希望物件と一緒に紹介しても決まりません。
相場も知ったうえで物件を定めているわけですから相場を理解していない人はほぼいないので教える必要がないので昔から考えると格段に決めやすくなっています。
写真も住所も載っていますし検索条件を入れていくと誰でも物件のマッチングができます。
地上げや建築営業は最低10回は訪問する粘り強さが必要になりますが賃貸のお客さんは平均来店数は2を切っていてほとんどの方は2回目の案内までに決まります。
初回に決まらなかったら二度目のアポイントを取ることだけしていれば十分です。
アポイントが取れないのは相手の話を聞いてニーズの聞き取りをして自分がニーズを理解していることを伝えていないからです。
また、離婚するかもしれないので賃貸アパートを見に来たというような引っ越すかどうかの条件が決まっていない方はそもそも決まりません。
目標はありますがノルマはありません。

契約目標に達していないのは
 ①集客ができていない
   ↓
 ②集客ができる物件を広告していない
   ↓
 ③室内設備やリフォームをしていない、家主に条件変更の提案をしていない
   ↓
 ④オーナーに対する営業活動ができていない。
ということです。

お部屋探しのお客さんが来店した時点でほぼ勝負が決まっているので、来店していただく対策がすべてといってよいでしょう。
実際に、就業時間を分割すると お部屋の案内1時間 書類作成2時間 現地確認やオーナーや業者への連絡2時間 その他3時間 くらいです。
ですからお部屋探しの対応よりオーナーへの提案営業のほうがウェイトが大きいのです。
当社は若い営業スタッフが多く未経験者がほとんどです。
是非応募ください。電話048-553-0446 採用担当 田口

荒川サイクリングロードで菜の花が咲いています。

菜の花 芥子菜と同じようで違うのですがそれはさておき土手の菜の花(芥子菜)が咲き始めました。
暖冬の影響でしょうか、通常より一カ月近く早いです。
おひたしにするとおいしいそうです。
この調子ですと桜の花も3月中旬に咲くかもしれませんね。

田口不動産 行田 吹上 荒川サイクリングロード
田口不動産 行田 吹上 荒川サイクリングロード

営業スタッフ募集中

求人PR 行田・吹上を中心に地域一番の情報量と実績を誇り、安心取引の不動産No.1サービスをモットーとしている『田口不動産』が、更なるお客様のニーズに対応すべく人材強化に取組みます。
経験・スキルは問いません。求めるのは“心を込めたお客様への対応”☆ ノルマはありません お客様の立場に立って、親身に相談に応じる姿勢を大切にしています。ぜひ当社で新しいスタートを☆
職種 ルームアドバイザー【正社員】
仕事内容 ルームアドバイザー 
来店したお客様のニーズに合った物件をご案内し、ご契約頂くお仕事です。

<仕事の流れ>
・来店したお客様の接客・案内(物件の見学)

・申し込み

・契約書等、契約に関わる書類一式の作成

・本契約

・鍵引渡し
勤務地 埼玉県行田市壱里山町28-8
交通アクセス JR高崎線「行田」駅より徒歩5分
給与 月給210,000円~(定額残業代30,000円含む)

(宅地建物取引士手当15,000円、歩合、諸手当有)

待遇 昇給年1回、賞与年2回、社会保険完備、交通費規定内支給、GW・夏期・年末年始休暇
勤務時間 9:00~18:00(営業時間は17:30)

休日・休暇 毎週火曜日、水曜日
資格 要普通免許
★接客・販売経験者尚可
★新しいチャレンジをしていきたい方、業界経験の有無を問わず、是非力を発揮して下さい。

【所在地】
行田店:〒361-0046 埼玉県行田市壱里山町28-8
TEL:048-556-0446、048-553-0446
FAX:048-553-0826

応募方法 お電話下さい。こちらより折り返しご連絡させて頂きます。
面接時は履歴書(写真貼付)をご持参下さい。
連絡先TEL 048-553-0446
受付先住所 〒361-0046 埼玉県行田市壱里山町28-8 担当 採用係  田口

盛土 切土 擁壁

形あるものはいつかは壊れると言いますが逗子市で道路わきの崖の擁壁が崩壊して人が亡くなりました。
行田のあたりは持田の三井団地の周辺くらいしか高いところはありませんしそれでも2m程度です。
荒川をわたった船木台あたりでは隣地との境に4mの擁壁があります。
船木台では土地が安いのですが擁壁工事費用を加えると安くなくなってしまいます。
鉄筋コンクリートといえども経年劣化自然損耗がありますので半永久的に維持できるわけではありません。
石組みの城壁は頑丈ですが現在同じレベルの物を作れる土木技術者もいませんし熊本城のように地震で崩壊することもあります。
市が是正勧告をしなかったとはいうものの所有者の管理責任は問われます。
古くなった擁壁の補修ですが鋼板で土留めをしてから解体新設をするので数十メートルの長さになると家が一軒建つほどになります。
古くなった擁壁が補修できなくなり崩壊する事件というのがこれから増えてゆくと思います。

中古戸建を収益物件を内見するには その2

中古戸建て物件を収益化しようとするのは基本的に業者であり仲買人になるので消費者と同じ立ち位置で行動すると成功までの道のりがとてつもなく遠くなります。
低価格の中古物件を受託した場合の検討の流れは
①不動産会社が自分で買う→②知り合いの業者に持ち込む→③既存の顧客に連絡→④情報公開
ですから④を買って収益化するというのは漁港から魚屋さんまで来ているので難易度が高いのです。
お寿司屋さんは朝早く魚河岸の付き合いのある仲買人から仕入れます。
せめて③の時点で連絡されるようにならないといけないのですがSUUUMOとかHOMESとかで検索される方がとても多いのです。
趣味でやる分にはいいですが成功までの道のりがとてつもなく遠くなります。
HOMESなど反響課金ですしフリーダイヤルからかけるのは業者という自覚はないのです。
不動産業者に好かれるように対応するべきです。
・A4用紙に自分の希望要件を書いて渡す。
・連絡があればすぐ見に行く。
・契約条件を厳しくしない。
・極端な値下げ交渉をしない。
・契約後、引き渡し後にクレームを言わない。
・そして何より即断即決でキャンセルや追加条件を提示しない事。
そうすると②の位置まで繰り上げされますから良い物件が紹介される可能性が高くなります。
物件は常に一つしかないので早い者勝ちなのです。
これは買取業者が普通にやっていることなのです。
宅建業者が買主の場合には売主は瑕疵担保責任を負わなくて良いのと宅建業者が売主の場合には引渡から2年間の瑕疵担保を負うことになっています。
宅建業者が買取をする場合には自己の知見と責任において行動します。
実績や付き合いのないはじめてお会いする投資家がそこまで覚悟しているか判りませんので業者(プロ)として振舞えるようになるべきです。

中古戸建を収益物件を内見するには

購入目的を言わずに中古戸建を内見したいという方が多いので自分で住む用(居住用)か確認します。
別に収益物件として考えることはダメではないのですが不動産会社の人間も時間が無限にあるわけでもありませんし案内で時間当たりで費用を頂いているわけではないので賃貸事業として見るのであれば手短に願いたいのです。
購入しなくても全く問題ありません、断る理由を探して時間をかけるほうが困ります。
私の売却依頼物件の査定のための平均内見時間は5分です。
買う買わないの判断だけでしたら2~3分くらいだと思います。
扉という扉、引き出しという引出しを開ける方がいらっしゃいますがドラクエではないのでやめましょう。
建付けの悪い場所は聞けば全部お教えします。
そもそも直すのにいくらかかるか積算できないのであればいくらかかるか聞いてください。
リフォームの見積は取っているのでお答えします。
家賃6万円くらいでしょうかと聞かれれば相場より高いかお答えしますがいくらで貸せるかはお答えしません。
聞かないと判らないならもう少し勉強してからにしましょう。
お金を払ってセミナーで勉強しても良いですが不動産会社に勤めるのが一番早いです。二番目がリフォーム会社に勤めるのが良いでしょう。
古物商に直したらいくらで売れるか聞くようなものでそれは自分で判断するべきです。
収益物件として考えていらっしゃる方は広範囲に金額や条件で選んでいて自分で住むわけではありませんから物件には思い入れもなく儲かるか否かで考えているわけでプロとしての知見をもって判断するべきです。
下の画像にもありますが目利き力を持ったうえで行動するべきです。
即断できないのであれば賃貸物件探しに向いていませんのでエージェントに依頼しましょう。
収益物件として考える方はプロなので消費者目線で行動されると後で様々な問題に直面します。
何人かいましたが住宅ローンで購入した場合に賃貸募集はいたしません。
勿論、ご自宅用でご覧に来られたのであればどれだけ細かいことでも時間をかけてお答えします。
自分で住むための方であれば車が入るか試して頂きたいですし陽当りとかキッチンの使い勝手など色々納得してから判断されるべきです。
同じお金を頂くにしても「買ってよかった、住んで良かった」と言われるほうが嬉しいものです。
田口不動産 行田 吹上 賃貸 売買 戸建

分譲グレード?賃貸マンション 行田駅前 誕生

行田駅前に9階建ての賃貸マンションが建築されます。
そういうものは大宮より南でやるものでこのエリアでは分譲マンション業者も手を出さないので地元の不動産業者として相場にないものが誕生するので戸惑っています。
ここ10年くらいで失敗しているのが行田駅近、容積率いっぱい、駐車場が世帯数分ない、単身者向け、相場から3割高い賃料設定、長期間複数空室後の賃料の値下げからの売却物件化(任意売却)です。
延べ床836.24㎡26世帯ですので1世帯当たり32㎥です。
1DKクラスの面積です。
最低2億円程度はかかりますので家賃7万円クラス(駐車場別5000円)になると思います。
7万円X26世帯X12ヶ月=2184万円で利回り10%
しかしながら吹上に築10年の日神パレステージ吹上の賃貸住戸がありますが3LDK76㎡で9万円くらいです。
7万円出せば3LDKのライオンズマンションが借りられます。
9万円ならファイブイズ清水町が借りられます。
建てて3年くらいはその家賃がとれるかもしれませんが敷地内どころか近隣に駐車場もないですから高級車を持っている方はこの物件は借りないと思います。
ポルシェとか持っていたら機械式タワー駐車場やガレージでなければ心配になります。
そうした方は車庫に鍵のかかる戸建て賃貸を借ります。
おそらくオートロックや監視カメラなど機械警備は入るでしょうが管理人はいないでしょうし管理は分譲物件には大きく劣るはずです。
都内に働く女性向けで都内にある分には正解の物件ですがここは埼玉の北のほうですからそういう層はいません。
都心の三井などのハイグレード賃貸物件でないので分譲マンションに匹敵する仕様というのはありえないでしょう。
グレードが高くなると収益がなくなってしまいます。
賃貸クオリティであれば10年程度で陳腐化して競争力が落ちます。
相続時に借金を残すということでその通りですが多額の借金のまま終わることになりかねません。
借金を残すのであれば大宮とかに土地を買ってやったほうが家賃も多く取れますし収益の安定性は高いと思います。
その物件が建築される30年ほど前に行田駅前にエレベーター付きの賃貸マンションが2棟建っていますがかなり募集は苦戦しています。
外壁塗装の代金はおそらく1000万円規模になるでしょうしエレベーターの保守点検費用も月4万円はかかります。
受水槽と圧送ポンプのメンテナンスも必要です。
WIFIや機械警備のコストもボディブローのように効いてくるでしょう。
家賃の10%は修繕費としてプールしないと20年後に大変なことになります。
北埼玉のセオリーや定跡にはないコンセプトなので収益化する未来が想定できません。
世の中お金が余っていて何が何でも税金は払いたくない方が多いのですが本末転倒と言いますか手段が目的になっているのではないかと思います。
30年間一括借り上げといいますが定額保証しているわけではないので最終的には家主が働いて返済するしかないと思います。
壊すのにも2000万円はかかるでしょうから出口のない投資案件になります。
そもそも完成が来3月末ですから春の繁忙期に間に合わないのですがどうなるのでしょうか。

スーパーカー

地主さんの家に訪問する際に近隣の家にスーパーカーが停まっています。
ランボルギーニです。
イタリアンスーパーカーはエキゾーストノートが大きいので近隣で所有している人がいると運用次第では近隣問題になります。
こうした車を持っている方は他にも2、3台持っているのでコンビニとかその辺に行くときには使わないので頻繁にはエンジンをかけないのですが少し離れたところでもあの車のエンジンをかけたなというのが判ります。
そうした高級車を持っている場合にはガレージに格納していることが多いのですが防犯には気を付けることになるでしょう。
盗難対策にもコストをかけることになります。
案外お金を持っている人がいるものだと感心します。
大きい家は立派に見えお金持ちだとみられることがいい場合もありますが気苦労が多くなることもあります。
私などお下がりの10年落ちのプリウスに乗っていますのでそうした心配はありません。
良い車に乗りたいとか大きい家に住みたいとかいう欲望というのは働くための原動力になるのでしょうが年を取ると面倒だからそこまでして欲しくないという気持ちになったりします。
以前、助手席に乗せて頂いたフェアレディZですら視線が低く視認性が悪く乗りづらかったです。
先日も自宅を売却した60歳過ぎの会社の元オーナーの人がポルシェターボを持っていましたから年をとっても好きな人は好きなのでしょう。
擦ったり故障したりしたら怖いから私など運転したいとも思いません。
地主さんも当社に来る場合には軽トラで来ることが多いので普段使いには向かないのですね。
ちなみに北埼玉の大きな家よりもスーパーカーのほうが値落ちがしないのは家は持っていけませんが車はどこにでも持っていけるからなのでしょうね。

防疫

コロナウィルスが世界を駆け巡っていますがこれは新型のインフルエンザでペストとかエボラ出血熱のような極めて強力な致死性のあるものではないようです。
インフルエンザだからの対応なのかもしれませんが法整備されていないので強制的に隔離できないとか戦後75年なんの法整備をしたのか不思議に思います。
戦争になったときに何も決まっていないから対応できないのと同じで事が起きてから対応するという泥縄では強力な伝染病が発生したときに対応もできないでしょう。
これを機会に他国から攻められるだけでなく自然災害や伝染病など緊急事態に対するしっかりとした法整備をするべきだと思います。
さもないと報道されている日本中が武漢のような状態になることは避けられないでしょう。
なお、当社では従業員に対しインフルエンザ予防接種の費用を会社で負担しております。
防疫の観点から従業員のマスク着用をする場合がございますがご理解くださいますようお願い申し上げます。

殺人や自殺、建物の「事故物件」に告知指針 国交省作成へ

やっと動き出したのかという感想です。
心理的瑕疵の告知する必要のない問題のない基準とは決まっていません。
去年は?10年前は?100年前は?
どこからOKでどこからNGかの線引きは我々は勝手にできません。
あくまで借り手が告知されたら借りなかったと言われれば事実不告知になります。
いつかは人が亡くなりますがそれによって永遠に告知し続けるのはナンセンスだと思います。
外国の方は結構気にしませんが「穢れ」という感覚を持つ生まれも育ちも日本人の方は気にされる方はとても多いです。
曖昧な線引きを続けていきましたが生まれも育ちも日本人同士での商慣習を続けるわけにはいきません。
しっかりと決めて頂けますと我々業者も事故に巻き込まれたオーナーも助かります。

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