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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

低価格の中古の戸建について 不動産投資

大体700万円以下ですとネットに乗せると必ず反響があります。
電話だったりメールだったりしますが必ずあるのが
「貸したら家賃幾らですか?」
というざっくりした質問。
どこまで精密な答えを求めているのか解らないので
「6万円くらいだと思います(ざっくりで)。
と答えます。
「7万円くらい取れないの?」
という反響もあります。
「取れるかもしれません(確証はないですけど)。」
と答えます。
延々電話で質問されることがあります。
相談無料ですが長時間の相談は容赦願いたいものです。
結論から言いますと一棟ものの戸建賃貸は実際にはあまり儲からないと思います。
一棟ものの戸建賃貸はオールオアナッシング1か0かのデジタルな投資効率の悪さと維持費の高さ。
場所が分散することによる管理効率の悪さ。
メンテナンスの履歴と設計図書などの少なさなど初心者がやってどうなるものか理解されているのか気になります。
よほど鷹揚で家主業が天職で24時間休みの日でも夜中でも入居者から緊急対応の電話があったら駆けつける気概がある
家主ならまだしも安く投資できるからという理由で探している人には向きません。
不動産屋さんもヒューマンビジネスなので家主さんが不動産屋さんに要求しするものを察します。
安くて古い戸建は後から後から故障が出てきて修理と精神的な負担でうんざりするかもしれません。
何から何まで安い費用(部品代以外はタダで!)で面倒を見てくれて家賃が遅れていれば家主の替わりに回収に行ったり
入居者とのハードな(当然の要求であることがしばしば)要求の窓口となることを望んでいたりします。
でも、家賃を払っているから設備の不具合や生活に支障があるものは改善を要求するのは当然のことなのです。
家賃を頂いている以上家主さんは事業者でありプロなのです。
勿論、我々も限られた時間で仕事をしていますから家主さんにアドバイスすることはしますが入居者との折衝はしません。
代理人として選任されてもいませんし管理者としての権限もありません。
不動産会社は責任はとらないのです。
安く運営するには手間がかかります。
一棟物の戸建賃貸の難しさはさらに言いますと出口のキャピタルゲインが読み辛さです。

戸建は生活態度まで監視出来ないので入居者がペットを飼った上で滞納した挙句ボロボロにされることもあります。
実害がなく警察沙汰にでもならなければ所有者が解らない物件に対し連絡が来る事はありません。
ほとんどの一棟物の戸建賃貸を持っている人は元々そこに住んでいた人で売るに売れない事情があるケースがほとんどです。
買ったはいいけど売るに売れない所持し続けることになり不動産に呪縛される危険性もあります。
不動産には捨てる(放棄する)という選択肢はないのです。
2~3人規模でやっているのにベンツやレクサスに乗って毎週ゴルフにいっている知り合いの不動産屋さんは賃貸物件を複数持っていますが戸建賃貸は有りません。
ほぼ営業範囲内の中古アパートです。
自分たちでリーシングも出来るし管理も出来ます。
アパートなら単純に利回りで計算ができますが戸建を賃貸に出していても何時入居者が出て行くか解りません。
会ったこともない入居者に書類審査だけで貸すわけですから(最近は保証会社があるので滞納の心配だけはしなくても済みます。)どのように使いどのような要求をするかは貸してみないと解らないものです。
やらずに後悔するよりはやってみるのも良いかもしれません。
不動産投資ではなくて賃貸不動産経営なのです。
勿論、自己責任の世界ですから人の意見を鵜呑みにせず自分の目で見て決めましょう。
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