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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

改正マンション建て替え円滑化法施行

12月より耐震性不足など老朽化が進んだマンションで、区分所有者の5分の4が同意すれば、建物の解体と跡地売却を認められるようになります。改正前は原則、区分所有者全員の同意が必要でした。
100人いればどんなに合理的な話でも1人や2人くらい頑なに反対する人がいますので全員の同意というのは不可能と同義です。
しかしながら4/5以上というのも次に住むところを確保できない人が1/5以下であっても現実問題としては不可能に近いでしょう。確保できない人たちは幾ばくかの売却資金で何とかすることも出来ないので誰かが受け皿をつくり積極的に斡旋しないといけません。按分した売買代金で出て行くとしても高齢者であったばあいにローンも組めなければ賃貸も借りられないことが容易に想像できます。
昔の建物には既存不適格の容積オーバーの物件もあり売ったお金で十分な見返りがあるかというとかなり怪しいでしょう。
建替えの問題にしてもほぼ全てのマンションは容積率一杯に建っているため建替えしても他に住戸を分譲して資金を回収することは困難でよほど購入時より地価が上がった場合で無ければ持ち出し費用が多く建替え費用は捻出できませんし専業の不動産デベロッパーでもない管理組合の理事長が建替えの差配をするのはこれも不可能に近いでしょう。
建替えについて管理会社のあっせんした建築会社に丸投げになってしまいますのでしっかりとした第三者機関に依頼するほかなさそうです。
権利者が多いと話が纏まる可能性は極めて低くなります。
不動産は入口と同じくらい出口が大事なのですが管理規約やその他には建替えや売却について詳しく書かれたものは見たことがありません。
永遠にそこにありつづけるのかそんな先のことは未来の人間が考えれば良いということなのかもしれません。
分譲マンションは入口はあっても出口戦略の無いホテルカリフォルニア状態であり来るべき少子高齢化の時代に難問を残すことになるでしょう。
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コメント

入口と同じくらい出口が大事、ならマンションは買わない方がいい、ということ?
もしくは新築買って10年で買い替えが吉?
それとて値下がりしない前提でないと売っても残債が残るばかりか
買い替えごとにグレードダウンって話になりませんか?
そちらではマンション扱ってないんでしょうか。
【2014/11/29 16:09】 URL | VON #zuCundjc[ 編集]
自分が住む用途の場合はいわゆる新築プレミアム(未使用であることの付加価値)があるので
売却時の価格との差が損でありますがそれが賃貸で借りた場合の家賃×期間と勘案してみて高額の場合は
損と考えられます。
基本的に株や為替のように売ったり買ったりする度に諸費用がかかりますし場所により換金性は悪くなります。
勿論、住宅を持つということはかけがえの無い家族との時間や不動産による試算の圧縮計算や世帯主の生命保険がわりの団体信用保険による被扶養者の生活の安定などあります。
不動産の価格が上がっている場所(人口が増えたり交通アクセスなど著しく上がっている)や時期(バブル期までの日本)では買い替えごとに資産が増えます。
賃貸マンションですと新築で購入した場合は基本的に設けるのは難しいでしょう。
新築で買う時点で建築会社の利益が建物に30%ほど乗っかっているので基本的に儲かりづらいでしょう。
①株や為替と同じで安く買って高く売る
②買った値段と売った値段でマイナスでもその間の収入がプラスになっていれば儲けになります。
例外的にお金持ちが資産評価の圧縮のために賃貸物件を買うということがありますがお金持ちは出口は見て投資している筈です。
当社ではマンションを扱っておりますが投資目的であれば儲けるのは困難だと思います。
六本木ヒルズのペントハウスとかなら買ったときより高く売れるかもしれませんが埼玉の北のほうでは買ったときより安くなります。
> 入口と同じくらい出口が大事、ならマンションは買わない方がいい、ということ?
> もしくは新築買って10年で買い替えが吉?
> それとて値下がりしない前提でないと売っても残債が残るばかりか
> 買い替えごとにグレードダウンって話になりませんか?
> そちらではマンション扱ってないんでしょうか。
【2014/11/30 18:01】 URL | 行田市・吹上町の田口不動産 #-[ 編集]

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