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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

家賃保証について@その2


店長です。
一般的に満室時の保証家賃の90%を保証することになっているのが
家賃保証です。
この保証どう思います?
すごく・・・魅力的ですよね?
30年間保証されるわけですから。
ちなみに空室が発生すると退去時から3ヶ月は家賃が免責になります。
大体、5年で退去しますから10世帯あるとすると
2年間で24ヶ月の内3ヶ月ですから1/8つまり12.5%空きです。
5室あたり2.5%保証がマイナスされ87.5%になります。
その他更新料やら礼金も家賃保証会社が取りますから実利回りはされに
マイナスになります。
およそ85%位の保証と考えて頂ければ差し支えないと思います。
また、2年毎に前2年の入居実績から家賃の再設定がされます。
家賃保証会社(建築屋さんの子会社)は客観的なデータを持ち合わせて家賃改定を行っているので
異論は困難です。
「貴方のいいなりハート
です。
だって2年後の経済情勢の変動なんて判らないですからね。
そもそも元本保証してないし確定利回りではないので諦めて下さい。

また、皆さん当初設定の家賃収入の2/3を返済にして相続税対策の為、長期のローンを組みますから
返済が進みません。
10室中2割が空いていて2割家賃が下がるとα×0.8×0.8=0.64
0.64<0.666・・・(返済)
このほかにも税金を払ったり退去時の原状回復費用もかかります。
また、築後10年くらいしますと家賃収入の10%は修繕費用になります。
外壁塗装や給湯器など設備の対応年数リフォーム費用など掛かります。
もっともらしく言っていますが四則計算ができればだれでも判ります。
殆どの人が建築会社のお手盛り計画書の範囲内で契約するので感心します。
不動産投資ファンドだって殆どお手盛り計画書で資金を調達してますけど・・・
りんご
どうです?適当に建築会社に任せてアパート経営儲かりそうですか?
りんご
私は任せません。(キッパリ)
それでも吹上、熊谷市久下あたりは農地の宅地並み課税が来年あたりに始まるので
任せる人が少なからずいるでしょう。
建築費に対して得られる家賃が低いからです。当然利回りが低くリスクもあります。
建築費が高すぎるとも言えます。
もし土地まで購入して建てたらどう頑張ってもまず成功しません。
利害関係が一致しないパートナーが手を組んでやるのでこうなります。
 地主さん    土地を残したい できれば毎月そこそこお金が入ると嬉しい
 建築会社    建築の仕事が欲しい
 銀行       長期で担保があって多額の融資がしたい
 不動産会社  仲介手数料が欲しい(お客さんが住みたがるものがいい)
銀行と建築会社は利害関係が一致しますね。
ちなみに銀行に土地活用の相談すると翌日TVCMをやっているアパート建築会社の営業さんが来ます(笑)

現金がうなるほど有って相続財産を圧縮したいならとめませんがやるなら都内のほうが良いでしょう。
この行田・吹上エリアでは普通は利回りの良い中古物件を買ったほうがいいです。
20年前のアパートが2割家賃が下がっており下がり始めたのがここ5年ですから
現在建てているアパートはもっと破綻が早いでしょう。
建てる前に不動産コンサルタントのハイアープロ加盟店の田口不動産に相談下さい。

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