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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

アパート建築会社と地主

不動産業者は空いている土地があると宅地として売却物件になるかを考えますがアパート建築会社はアパートが建つか考えます。
先日大東建託でアパートを建てた90歳の方のことを書きましたが基本的に儲かる話を売りに来る(訪問販売する)ことはないのです。
配当者が多くなるほど儲けが薄くなりますし儲かるなら自分で銀行から借り入れをします。
昔は建築会社はアパートを建てて終わりでしたが先々の入居の不安や様々な賃貸経営の面倒さから一括借り上げが流行るようになります。
大体20世紀の終わりころから多くなりました。
家主にとって都合の好さそうな制度ですが実際は建築と管理を一体として行うアパート建築会社の金脈となります。
アパート建築業者が悪徳であるということではなくビジネスチャンスとなったということです。
建築で大きく利益を得て、家賃保証で定収入を得て、管理で定収入を得るというビジネスモデルが確立します。
ちなみに大東建託ではガスパルという子会社も持っていて自社のアパートに独占してガスの販売もしています。
当然マンション分譲と違って建築も無借金(借金するのは家主)ですしアパート建築業は儲からないわけがないのです。
30年一括借り上げということは30年間仕事が回るということですので建築がなくなっても管理収入が得られます。
大東建託の管理物件は見るかぎりにおいてエクステリアも含めてメンテナンスが行き届いていますからさすが一部上場企業です。
自社で借り入れをして建築を始めない限りアパートが存続する限り会社は安定して運営されるからです。
一方で家主が儲かるかどうかというと全く別問題なのです。
前回書いたのは碌に調べもせずに自分の制御できる財力を超えて投資したというのがミスであってアパートメーカーを一概に責めてはならないと言っているのです。
駅から遠かったり人口が減っていたり産業がない場所でアパートを建てたらニーズがないですので運営が困難になる可能性が高いのです。
本来は労力がかかる大変な部分の管理運営まで丸投げすればその部分のコストが余計にかかりますし利幅が減ります。
自分の持っている資産で行う投資ではなく信用取引で投機なのが問題なのです。
勿論、おじいちゃんが認知症を患っていたら建築会社は詐欺に当たりますがそうではなく判断するのを面倒くさがってしなかっただけですので自己責任です。
そうなるのはそもそもアパート経営に興味がないからでカリスマ家主といわれる方々とは姿勢が違うのです。
ひょっとして買った土地に建てたアパートのそばに大きな工場ができたりして結果的にオーライになるかもしれませんし基本的に売却するまで投資の成功と失敗は判らないのです。
証券会社も次にまた売り買いをしてくれますから顧客が儲かったほうがいいに決まっていますが儲かるかどうかは判らないのです。
自分の持っている土地や買った土地がアパート建築に向いているかどうかは自分で判断するべきであり、もしアパート建築をしたいならばできるだけ地価の高いところに組み替えて行うべきです。
そうしたリテラシーに欠けていて自分の土地でやりたいなら第三者や地元の不動産会社に相談するべきでしょう。
ちなみに積水ハウスの場合は家賃保証をしないエリアというのを決めていますので積和MASTの物件はなくて大東建託しかないというエリアもあります。
積和MASTで借り上げてもらえないけれど大東建託は借り上げてくれるのでそれはそれでありがたい話なのです。
社会情勢や経済情勢の変動、天災地変先のことは判りません。
先程も言いましたが永続的に収益があるかは自己責任です。
アパート建築業者の建物は買うのは必ずしもおすすめしませんがアパート建築業者の株は買うのはいいと思います。
アパートと違ってすぐに売れますし最悪でも株が紙屑になれば終わります。
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