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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

家賃減収、大家が提訴へ レオパレス21「10年不変」

サブリーストラブルと聞いてまたD社かなと思ったらL社でした。
法律というのは社会という名のゲームのルールのようなものです。
ルールを知らないでゲームをやるというのは勝つつもりがないということです。
「30年家賃は変え(ないつもりですがどうなるか判り)ません」を鵜呑みにして話が違うと言っても借地借家法は借主を民法に優越しますから減額の不当および不法を訴えても勝てません。
心情的には気の毒だと思いますがそれが法律ですしオーナーは事業者であり経営者ですから運用を委託して想定より低かったからといって訴えても勝てませんので弁護士費用と訴訟費用の無駄になります。
「じゃあ、サブリースを合意解約しますか?」と言われます。
定期定額配当契約ではないのですが理解していないのとそのように誤解させるような説明があるのは確かなのですがよっぽどの詐欺でもない限り借主はサブリースをする際に最善の努力をしていますので不作為もないのです。
残念なのはその場所の賃料相場が社会情勢の変動等において下がってしまったのであり借り上げ契約の存続のために賃料を下げざるを得ないというのはごく普通のことです。
もう亡くなってしまいましたがD社でアパートを建てた地主さんが
「D社は絶対につぶれないJALのように国が救済する」とおっしゃっていましたが、たかだかアパート建築会社が潰れても日本が空路を失うような危機や電気が使えなくなるというような国民生活の根底を覆すようなことはないので絶対に救済はしないのですが理解してもらうのも大変ですし理解してもらっても誰も得しませんので黙ってました。その程度の破たんはバブルの後始末でたくさん処理されていますからどうということはありません。その後ほどなくして亡くなりまして建てられる土地に全部アパートを建ててしまい相続のときに売却できる土地が無くなり相続人が延納しているのですが致し方ありません。
ちなみに「D社は絶対につぶれない」というところは今の業態で無理な拡大をしなければまず潰れないので大体合っています。
サブリースの賃料は相場に応じで下げますし最悪の場合サブリース部分をトカゲの尻尾切りしてしまえばいいのですから絶対に損をしない仕組みであり感心します。
リスクはオーナーが負担するのでサブリース会社はノーリスクです。
ちなみに集金代行管理会社が破たんした場合に預かり賃料を溶かしてしまい家主が損害を被るということが良くあります。
世の中に絶対安全はないということです。
家賃収入は10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、6年後に減額されたとして、愛知県の男性(80)が22日、サブリース大手「レオパレス21」(東京都)を相手に、減額分の支払いを求める訴訟を名古屋地裁半田支部に起こす。同様の減額事案は全国で相次いでおり、少なくとも100人以上のオーナーが一斉提訴を検討している。

 サブリースは、オーナーが建てたアパートを業者が一括で借り上げ、空室に関係なくオーナーに一定の家賃を支払う仕組み。しかし、思うように入居率が上がらず、オーナーへの支払いを減らし、トラブルになるケースが相次いでいる。国土交通省は昨年9月、契約時に「将来的に家賃が減る恐れがある」との説明を業者に義務づけた。

 訴状などによると、男性は愛知県知多市に2階建てアパート(20戸)を建て、2005年1月に同社と月額77万7800円のサブリース契約を結んだ。同社は「30年間、賃料は減額しない」と説明。契約書では「賃料は当初10年間は不変」と明記されたが、経営難を理由に11年10月に約10万円の減額を求め、男性はやむなく受け入れた。だが業績の回復後も家賃は戻らないことから、男性は家賃の増額と、交渉を始めた16年7月からの差額約81万円の支払いを求めている。

 一部オーナーで作るレオパレス・オーナー会(名古屋市)によると、同様に減額された会員100人以上も訴訟を検討。前田和彦代表は「倒産すると言われ、やむなく減額を受け入れた人がほとんど」と話す。

 同社の広報担当者は「家賃を増額した例もあるが、当物件は近隣の相場と比較しても妥当な家賃と考えている。裁判所の調停による解決を目指したが、先方が取り下げた」としている。(峯俊一平)
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