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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

登記簿から見えるもの

ある程度この仕事をやっていると登記簿から見えてくるものがあります。
先だって営業エリア内で飛び込みでアパートの斡旋を依頼に来られたのですが所有者であることを確認できる資料をお持ちにならなかったのでお送りいただいたのを見ましたら4.3%の借り入れが付いています。
あのかぼちゃの馬車で有名なスルガ銀行が4.5%ですからけっこうな高金利です。
当社の営業エリアの地主さんのアパートローンは大体1%前後です。

金利が高いのは
①物件の収益性が低い(利回りが高いが入居が難しい)
②物件の担保価値が低い(古い、コスト高、敷地の形状が悪い)
③購入者の属性が悪い(実績が少ない、本業の与信力が低い)
など貸倒リスクが高いと判断されるからです。

下記の3つのうち2つ以上該当しないとアパート「経営」で利益を上げることは難しいでしょう。
①即買い付けを入れる決断力と潤沢な資金
②優良な物件を紹介されるコネクションつくり
③休日は遊びに行かずにアパートの草むしりをして深夜の入居者からの相談にもすぐに出るサービス精神
500万円以下の安い戸建てを問合せされる方のほとんどが内見しても決断しませんしその後もマメに不動産屋さんに連絡しません。
賃貸経営をする人は自宅を探す消費者でなく業者なので格安の物件を紹介してほしいなら業者としての対応しないといけませんし即決できないなら他の投資をするべきです。
実際には格安物件というのは不動産業者が自ら買ったり付き合いのある契約後に後腐れのない同業者に売却します。
さて、図面を見ると半分くらい空いてますから入居率が2/3くらいいかないと返済できないでしょうが空室を埋めることにゲーム感覚の喜びを感じる方もいらっしゃいます。
通帳を眺めるだけの退屈な時間よりハイレバレッジで灼け付くような焦燥感を味わうのが好きな人もいます。
地主が築後30年以上経って賃貸経営継続を諦めた物件ですから難易度はHardモードなわけです。
入居がないと自分の資産を食いつぶしてきますから死にもの狂いで頑張らざるを得ません。
でも、そういう境遇でないと必死になりづらいし負荷が大きいほど成長が著しくなります。
どうやったら入居者が付くか、コストを抑えられるか、入居期間を長くさせられるかなど寝ても覚めても考えることになります。
読んでいるかわかりませんが菓子折りをお持ちいただいたのでその分のアドバイスとさせていただきます。
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