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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

なぜ賃貸投資をしたがるのか?

不動産屋さんの立場からいいますと不動産は「立地がすべて」なので賃貸物件が収益を生むか生まないかというのは上物でどうにかなるものではありません。
六本木ヒルズの家賃500万円のペントハウスと同じものを行田のあたりで造ってもニーズがありませんので1/30くらいしか家賃がもらえません。
そもそも六本木ヒルズでは毎月カレンダーが捲れると数十億円の家賃が入ってきますが建てるのに約三千億円かかっています。
何パーセントで資金調達をして毎年いくら維持費をかけていくら管理費をかけて手残りがいくら残るというのは300万円の再建築不可の狭小賃貸住宅でも同じです。
決定的に違うのが規模と需要の差です。
需要が100倍違う物件の差は価格が100倍の差ではありません。
需要が10で供給が1のものと需要が1で供給が10のものですと前者の価格は需要1供給1のものと比べて10倍にはならないのですが後者は1/10どころか1/100でも買い手が付きません。
需要側は買える値段というのがあり収益還元価格から限界がありますが、手放したい人が多いものは価格に限界がないのです。
行田市内の調整区域の家の建たない農地など1000㎡で相場は20~50万円程度ですが買い手が見つかることは稀です。
タダでもいらないと言われます。
投資効率を上げて利回りを大きく見せるために敷地いっぱいに建築しようとします。
勿論、建築会社は建築費が大きくなり利益になりますから当然なのですが需要が少ないところで規模を大きくすると破綻の規模が大きくなります。
車社会の北関東で敷地建蔽率いっぱいに建てた部屋数も駐車場をとれないレオパレスなどはリスクが高いのです。
さて、不動産賃貸の利回りというのは「理想値」であり予想される最高の結果を提示しています。
賃貸物件を販売する営業は理想値のレーンからはみ出さないように話をします。
登山でいえば高尾山並みに整備されていて絶対遭難し無さそうな印象を植え付けます。
確かに賃貸経営が3年で終わるのであればお気楽に考えてもいいのですが賃貸経営は30年ですからヒマラヤに上るのと同じです。
また、高山には下山用のロープウェイもありませんので登ったはいいが下りてこれないということもあります。
全体像を把握しないでガイドに任せれば大丈夫ですよ、ピクニックと同じで重い荷物も持たないし訓練しなくてもだれでも簡単に登れますよというように話します。
賃貸経営の際に成功するのは立地であり立地が悪ければその差を埋めるためのサービスというコストを投入しなければいけません。
また、建物の経年劣化に連動する賃料の下落も立地によって下落幅が異なります。
さて、成功する可能性が高いのは初期投資(建築費)と維持管理費に対しできるだけ高い賃料が取れる立地と綿密な計画に基づく運営なのです。
地価の低い立地では建築費に対して受け取れる賃料が低いため利ザヤが小さく空室リスクと賃料の下落が高まります。
宮古島のような空室率0%の地域、都心の一等地のような3%程度の地域と北関東の30%の地域では家賃の下落曲線が異なります。
そうした(リスク)問題を無視(させて)していますが他人に勧められて投資をするというのはやはり注意力に問題があると思います。
そんなに儲かるならこの道数十年の不動産会社の社長がやっているわけですから・・・
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