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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

新しくてもダメなものはダメ

鬼も十八番茶も出花といいますが賃貸物件は新しければ多少難があっても決まります。
多少の難であればいいのですが吹上地域で平成28年4月に新築して任意売却になる物件が出ました。
現在4室中1室しか入っていません。
35,800,000円太陽光が毎月40,000円で56,000円の1部屋だけ入居中です。
太陽光含め現在の利回り3%で満室利回り9%ですがそもそもその賃料で満室にならないので決まる家賃にすると利回り6%になります。
ちなみに現在募集されていません。
仮差押えがついているので競売にかけられて競落人から退去要請があった場合に出ていかなければならないのです。
つまり退去はあっても入居がないので逆ザヤが続きます。
将棋でいえば詰んでいる状態です。
競売執行されるまで投了もできない状態です。
原因はいろいろありますが建物の間取りが悪いとか以前に道路の間口が2.2mしかない袋小路の奥に建っているのです。
駐車場は敷地外に別途借りないといけませんし引っ越しのトラックも路地に停めることになります。
大人1人に1台駐車場が必須の地域にそうしたアパートを建てるのは将棋でいえば角道を開けた後に銀がまっすぐ上がるような悪手です。
角をただで捕られて自陣に敵の成角(馬)が侵入した状態で、ここから挽回するというのは相当実力差が必要になります。
こうした見当違いの物件が生まれるのは
 ①地域性を理解しないで設計する見識の浅さ、または勉強不足
 ②周囲にアドバイスをするような協力者がいない
 ③リスクに関する恐怖心や警戒心のなさ
 ④建築および販売業者のサブリースがついていない
というのが原因です。
商圏の調査をしてないでしょうし別のところで成功した事例をアレンジすることなく別の場所でやってしまうのは①に該当します。
この物件を荻窪あたりで造ったなら駐車場は不要なので上手いコンセプトだと感心しますが場所が北埼玉ですから賃貸経営をやればやるほど損失が拡大します。
自分が失敗するという想像ができない③のタイプで、建てたくて建てたくて建てれば家賃が毎月入ってると勝手に思ってアパートを建てる人が2年に1人くらい現れて建ててから10年くらいで売却しています。無謀だから考え直すように忠告してもアドバイスを聞かないので②はいてもいなくても一緒なのかもしれませんね。
かぼちゃの馬車のように売ったらすぐ計画倒産するなら④のサブリースが付いていても無意味ですが建築会社も責任を取らされるとなると何らかのストップをかけます。しかしながら施主の言うとおりに造って工事代金がもらえるなら余計なことは言いません。
銀行もこんな物件に融資すると債権回収ができませんので、鑑定眼が節穴なのかスルガ銀行のように営業成績が上がれば後のことはどうでもいいと思ったのかどちらかです。
勉強代としてはかなり高くつきますからはじめは失敗しても致命傷にならないように小さく勝負して経験を積むべきなのですがいきなり大きく勝負してしまうと不労所得で悠々自適のはずが今以上に一生懸命仕事をがんばらなければならなくなります。
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