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行田市・吹上町の田口不動産ブログ
物件情報や行田市・吹上町の地域情報をご紹介いたします。週2回くらいの更新をします。

分譲グレード?賃貸マンション 行田駅前 誕生

行田駅前に9階建ての賃貸マンションが建築されます。
そういうものは大宮より南でやるものでこのエリアでは分譲マンション業者も手を出さないので地元の不動産業者として相場にないものが誕生するので戸惑っています。
ここ10年くらいで失敗しているのが行田駅近、容積率いっぱい、駐車場が世帯数分ない、単身者向け、相場から3割高い賃料設定、長期間複数空室後の賃料の値下げからの売却物件化(任意売却)です。
延べ床836.24㎡26世帯ですので1世帯当たり32㎥です。
1DKクラスの面積です。
最低2億円程度はかかりますので家賃7万円クラス(駐車場別5000円)になると思います。
7万円X26世帯X12ヶ月=2184万円で利回り10%
しかしながら吹上に築10年の日神パレステージ吹上の賃貸住戸がありますが3LDK76㎡で9万円くらいです。
7万円出せば3LDKのライオンズマンションが借りられます。
9万円ならファイブイズ清水町が借りられます。
建てて3年くらいはその家賃がとれるかもしれませんが敷地内どころか近隣に駐車場もないですから高級車を持っている方はこの物件は借りないと思います。
ポルシェとか持っていたら機械式タワー駐車場やガレージでなければ心配になります。
そうした方は車庫に鍵のかかる戸建て賃貸を借ります。
おそらくオートロックや監視カメラなど機械警備は入るでしょうが管理人はいないでしょうし管理は分譲物件には大きく劣るはずです。
都内に働く女性向けで都内にある分には正解の物件ですがここは埼玉の北のほうですからそういう層はいません。
都心の三井などのハイグレード賃貸物件でないので分譲マンションに匹敵する仕様というのはありえないでしょう。
グレードが高くなると収益がなくなってしまいます。
賃貸クオリティであれば10年程度で陳腐化して競争力が落ちます。
相続時に借金を残すということでその通りですが多額の借金のまま終わることになりかねません。
借金を残すのであれば大宮とかに土地を買ってやったほうが家賃も多く取れますし収益の安定性は高いと思います。
その物件が建築される30年ほど前に行田駅前にエレベーター付きの賃貸マンションが2棟建っていますがかなり募集は苦戦しています。
外壁塗装の代金はおそらく1000万円規模になるでしょうしエレベーターの保守点検費用も月4万円はかかります。
受水槽と圧送ポンプのメンテナンスも必要です。
WIFIや機械警備のコストもボディブローのように効いてくるでしょう。
家賃の10%は修繕費としてプールしないと20年後に大変なことになります。
北埼玉のセオリーや定跡にはないコンセプトなので収益化する未来が想定できません。
世の中お金が余っていて何が何でも税金は払いたくない方が多いのですが本末転倒と言いますか手段が目的になっているのではないかと思います。
30年間一括借り上げといいますが定額保証しているわけではないので最終的には家主が働いて返済するしかないと思います。
壊すのにも2000万円はかかるでしょうから出口のない投資案件になります。
そもそも完成が来3月末ですから春の繁忙期に間に合わないのですがどうなるのでしょうか。
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